淺析空置房物業(yè)管理費的收取

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理常見問題分析
　　
　　———淺析空置房物業(yè)管理費的收取
　　
　　摘要：本文主要分析住宅小區(qū)中空置房物業(yè)管理費收取過程中產(chǎn)生的問題以及解決辦法。
　　
　　關鍵詞：空置房物業(yè)管理費
　　
　　住宅小區(qū)“空置房的物業(yè)管理費的收取”問題常常困擾著物業(yè)管理活動的有關各方。對該問題的處理正確與否，直接關系到有關主體如建設單位（開發(fā)商）、房屋買受人、物業(yè)管理企業(yè)的利益和責任，如果人們對此沒有一個統(tǒng)一切正確的認識，就會導致糾紛，長期不加以解決，將不利于物業(yè)管理活動的正常進行和發(fā)展。
　　
　　從目前住宅小區(qū)中空置房的情形來看，空置房主要有兩種情形：一種是開發(fā)建設單位未售出的房屋或因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房屋，其產(chǎn)權人為開發(fā)建設單位；另一種是已經(jīng)銷售，業(yè)主未居住使用的房屋，其產(chǎn)權人為房屋買受人。那么這兩種空置房的該收物業(yè)管理費嗎？回答是肯定的。但在現(xiàn)實的物業(yè)管理活動中，住宅小區(qū)的中空置房物業(yè)費收取往往得不到落實，在物業(yè)管理活動中產(chǎn)生了很多矛盾。
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那部分單元應分攤的物業(yè)管理費就要暫時由已入住的業(yè)主來承擔了，已入住的這部分業(yè)主是樓宇內(nèi)公共部位公共設施的完全使用者。待到物業(yè)都賣出去了，再重新分攤到每戶業(yè)主身上。李太太和其他幾十戶業(yè)主對此解釋不能接受，認為部分單元沒有賣出去，不應由買房人來承擔損失，自己只能承擔原來按建筑面積分攤的公共面積。那么，象這種空置物業(yè)的物業(yè)管理費到底應由誰承擔呢？
　　
　　《物業(yè)管理條例》第四十二條的規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者未交給買受人的物業(yè),物業(yè)費用由建設單位交納�！边@里所說的建設單位,在商品房開發(fā)中主要就是指開發(fā)商。物業(yè)管理費是向產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務費，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設施公共部位的維修保養(yǎng)和保安、綠化等費用。公共性服務費應按各獨立的物業(yè)管理區(qū)域核算，在區(qū)域范圍內(nèi)按建筑面積或按戶由產(chǎn)權人分攤�？罩梅窟�沒有賣出去，那么產(chǎn)權則屬于開發(fā)商，因此，空置房的物業(yè)管理費理應由開發(fā)商來承擔，不應該由住戶分擔。從行業(yè)慣例來看，空置房的物業(yè)管理費一般也都是開發(fā)商交納。無論從法律層面還是經(jīng)濟運行、公平性原則上講,開發(fā)商都應該為空置房繳納物業(yè)費。從法律層面上看,權利和義務責任應該對等,如果開發(fā)商享有的權利是完全的,其相應承擔的義務也應該是完全的。開發(fā)商和業(yè)主都是物業(yè)的所有者、使用者,沒有理由不繳納同樣的物業(yè)費。因此，李太太的做法是正確的，她和其他住戶有權拒交這些多余的物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)也不應該把這些費用攤到業(yè)主頭上，而應向開發(fā)商收取。開發(fā)商對于未出售的空置房有義不容辭的交費義務。
　　
　　一方面，由于未售空置房沒有繳納物業(yè)費，因此小區(qū)的物業(yè)服務如保安、保潔、綠化、垃圾消納等也就打了“折扣”，空置房在無形中侵害已入住業(yè)主的利益的同時，也損害了物業(yè)公司的利益。
　　
　　另一方面開發(fā)商就是空置房的業(yè)主，發(fā)展商享有業(yè)主享有的一切權利，即對房屋可以占有、使用、收益、處分；從物業(yè)管理的角度上講，發(fā)展商名下的房屋雖然空置，但也與其他業(yè)主同時得到物業(yè)管理服務，例如說保安、綠化、水電管路維修保養(yǎng)等。 所以我認為，凡物業(yè)的所有人包括發(fā)展商都是業(yè)主。因此應該明確開發(fā)商對空置房的責任，分攤小區(qū)的公共維修基金和日常費用，開發(fā)商應該按照同樣的標準為空置房繳納物業(yè)管理費。
　　
　　
　　
　　二、業(yè)主驗收未使用的空置房物業(yè)管理費的收取
　　
　　隨著投資購房者增多，很多業(yè)主買房后并不入住，也不交納物業(yè)管理費。大量空置房導致物業(yè)費用不夠，很多設施因資金問題無法維修；維修不好更多業(yè)主拒絕交納物業(yè)費，這樣就形成了惡性循環(huán)。物業(yè)服務企業(yè)是服務于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，物業(yè)管理管得好，小區(qū)的居住環(huán)境宜人，物業(yè)得到妥善的維護和保養(yǎng)，對物業(yè)的保值增值也有相當大的作用。購買了一個物業(yè)，就需要業(yè)主全額交納物業(yè)管理費，這也是作為一個業(yè)主的義務。這不僅有利于物業(yè)管理行業(yè)的更規(guī)范的發(fā)展，也有利于物業(yè)服務企業(yè)更好的服務好廣大業(yè)主，使其形成良性循環(huán)的發(fā)展態(tài)勢。但是在現(xiàn)實物業(yè)管理過程中，很多業(yè)主認為自己未入住就無須交納物業(yè)管理費，因此在物業(yè)費收取的過程中產(chǎn)生這樣和那樣的矛盾。
　　
　　某住宅小區(qū)進入前期管理的時候，劉先生買受了一套住宅，在收到鑰匙和房屋結算發(fā)票后，向物業(yè)管理企業(yè)提出要求，說明自己目前不住該房子，既不裝修也不住人，所購房屬于“空置房”而拒絕交納物業(yè)管理費。其理由是：物業(yè)管理企業(yè)實際上不可能向自己提供直接的服務，自己也沒有享受企業(yè)提供的服務，既然物業(yè)管理屬于有償服務，在自己沒有享受應有的服務權利時，也無交納相應服務費的義務。
　　
　　其實劉先生有一點沒有理解到，在他接收了房屋后，便成為房屋的產(chǎn)權人。交納物業(yè)管理費的主體也有開發(fā)商轉(zhuǎn)移到了劉先生。一旦買受人在接收房屋后，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了書面合同，從法律意義上表明雙方正 ……（未完，全文共4085字，當前僅顯示2063字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺析空置房物業(yè)管理費的收取》）