物業(yè)中心社區(qū)居委會在物業(yè)管理中發(fā)揮作用情況的調研報告

目錄/提綱：……
一、調研的出發(fā)點和主要內容
（一）調研的出發(fā)點
（二）調研的主要內容
二、調研基本情況
一是社區(qū)引導作用逐步凸顯
二是社區(qū)與物業(yè)行業(yè)主管部門配合逐步緊密
三、調研發(fā)現的突出問題及成因分析
（一）突出問題
1、社區(qū)物業(yè)管理基礎薄弱
三是社區(qū)工作人員生活待遇偏低
2、物業(yè)矛盾錯綜復雜
3、物業(yè)服務企業(yè)服從意識差
4、業(yè)主素質參差不齊
（二）成因分析
1、關于社區(qū)物業(yè)管理基礎薄弱的問題
2、關于物業(yè)矛盾錯綜復雜的問題
3、關于物業(yè)企業(yè)服從意識差的問題
4、關于業(yè)主素質層次不齊的問題
四、切實推進當前物業(yè)管理工作的對策建議
（一）理順管理_，健全服務機制
（二）成立物業(yè)協會，加強行業(yè)自律
（三）設立物業(yè)專干，實施監(jiān)督協調
（四）加強物業(yè)培訓，提高行業(yè)素質
（五）加大宣傳力度，提高思想認識
……
物業(yè)中心社區(qū)居委會在物業(yè)管理中發(fā)揮作用情況的調研報告

10月10日至11日，區(qū)城鄉(xiāng)物業(yè)服務中心的工作人員利用兩天時間，對**社區(qū)、**社區(qū)、**社區(qū)、**社區(qū)就社區(qū)居委會如何在物業(yè)管理中發(fā)揮積極作用開展調研，并召開了由區(qū)城鄉(xiāng)物業(yè)服務中心工作人員、街道辦事處副主任、社區(qū)主任、社區(qū)網格管理員參加的座談會，以此“解剖麻雀”、以小見大，對全區(qū)各社區(qū)在物業(yè)管理工作中如何發(fā)揮積極作用進行了深入思考，并形成如下調研報告：
一、調研的出發(fā)點和主要內容
（一）調研的出發(fā)點
調研之所以選擇社區(qū)居委會，是因為社區(qū)一級是政策傳導和落實的“最終單元”也是“最小單元”。隨著我區(qū)城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴張，物業(yè)管理作為社區(qū)服務的一支重要力量，在社區(qū)建設中正發(fā)揮著越來越重要的作用。物業(yè)管理和社區(qū)建設，兩者是相互依賴、相互促進、目標一致的。兩者服務對象和宗旨相同，都是以人為本，全面提高居民的居住質量，營造社區(qū)穩(wěn)定、
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召集，公安、住建、市場監(jiān)管、園林綠化、城管、發(fā)改等單位參加的聯席會議制度，明確了各單位職責。在解決信訪矛盾糾紛、成立業(yè)主委員會及落實社區(qū)辦公用房方面，街道社區(qū)與物業(yè)行業(yè)主管部門，聯系逐步緊密。
三、調研發(fā)現的突出問題及成因分析
（一）突出問題
1.社區(qū)物業(yè)管理基礎薄弱。一是社區(qū)在物業(yè)管理工作方面力量較為薄弱，導致在聯系、指導、開展工作方面力量不足，無法滿足對小區(qū)正常工作的監(jiān)管、服務等需要。二是社區(qū)平均服務約1.5萬—3萬人，管轄面廣，但社區(qū)工作人員少，絕大多數社區(qū)僅15-30人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現行社區(qū)工作也不相適應。三是社區(qū)工作人員生活待遇偏低。
2.物業(yè)矛盾錯綜復雜。物業(yè)管理涉及到住建、市場監(jiān)管、發(fā)改、城管等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，錯綜復雜。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主之間的權責不清；街道、社區(qū)的綜合協調作用尚未充分發(fā)揮。一些老舊小區(qū)物業(yè)退出實行自我管理后，小區(qū)環(huán)境臟亂差，安全隱患凸顯；一些小區(qū)在老物業(yè)撤出新物業(yè)接管后，服務管理質量下降，造成物業(yè)公司、業(yè)主委員會、業(yè)主間矛盾越來越深等現象。
3.物業(yè)服務企業(yè)服從意識差。根據《**市物業(yè)管理實施辦法》文件規(guī)定，物業(yè)管理實行“屬地管理”，社區(qū)轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)應該服從、配合社區(qū)日常工作。但仍有部分物業(yè)服務企業(yè)與街道社區(qū)關系緊張，不配合街道社區(qū)工作，并拒絕與街道社區(qū)聯合開展活動。更有物業(yè)服務企業(yè)在成立業(yè)主委員會的時候拒絕向街道籌備組提供業(yè)主花名冊。
4.業(yè)主素質參差不齊。很多業(yè)主沒有“花錢買服務”的消費意識，履約意識差，常以問題無法解決時，拒交物業(yè)服務費。還有部分業(yè)主文明素質不高，在小區(qū)內亂扔亂堆垃圾、亂停車輛、破壞公共設施、損壞綠化、放養(yǎng)寵物等現象比較普遍。有的業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務費和應公攤的水電費，導致公共設施無法及時得到維修或改造。個別業(yè)主對物業(yè)管理的相關規(guī)章制度了解不多、認識不夠，拖欠費用等情況時有發(fā)生。
（二）成因分析
1.關于社區(qū)物業(yè)管理基礎薄弱的問題。社區(qū)居委會有正式編制員工少，占比不超過15%。工作人員多為40、50人員，工資收入每月不足1500元。作為社會治理“最小單元”，社區(qū)工作量多而面廣，因為收入低任務重，導致了社區(qū)工作人員流動性大，物業(yè)管理基礎薄弱。比如：**社區(qū)，轄區(qū)管理服務人數約2.3萬人，工作人員30名，但有正式編制員工僅有3名。
2.關于物業(yè)矛盾錯綜復雜的問題。一方面是業(yè)主對物業(yè)管理的概念不夠清楚，簡單地認為只要是“住”的問題就應該是物業(yè)負責。另一方面是物業(yè)企業(yè)服務水平不高，服務行為不規(guī)范，以管理者自居，不按合同約定提供相應服務，收費與服務不相符。第三方面是一些小區(qū)由開發(fā)商組建物業(yè)公司承擔物業(yè)服務事項，很難站在公平合理的立場上去處理業(yè)主與開發(fā)商之間的關系，更容易導致業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾對立激化。
3.關于物業(yè)企業(yè)服從意識差的問題。社區(qū)作為物業(yè)企業(yè)“屬地管理”的直接責任單位，因缺少政策抓手，導致物業(yè)企業(yè)對社區(qū)的基本服從意識差。比如：**社區(qū)，轄區(qū)內農墾曦華源小區(qū)，物業(yè)企業(yè)從不配合社區(qū)工作，甚至不提供社區(qū)辦公用房。
4.關于業(yè)主素質層次不齊的問題。有兩方面原因，一方面是宣傳力度不夠，業(yè)主思想認識不深，對物業(yè)概念模糊不清。另一方面是習總書記提出的“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，部分業(yè)主想要高質量物業(yè)服務，但是又要求物業(yè)企業(yè)低收費，從而導致雙方矛盾激化。
四、切實推進當前物 ……（未完，全文共3668字，當前僅顯示1852字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)中心社區(qū)居委會在物業(yè)管理中發(fā)揮作用情況的調研報告》）