論文——試論以營(yíng)銷(xiāo)為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式

目錄/提綱：……
一、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義
二、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的市場(chǎng)需求
三、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利弊分析
一是壓力大
二是風(fēng)險(xiǎn)大
三是組建專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍困難
四、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐
……

　　作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō),它是為了滿(mǎn)足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展,并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長(zhǎng)和成熟過(guò)程中,市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程在不斷加快,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,在不斷的優(yōu)勝劣汰中,物業(yè)管理品牌正在逐步形成。下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實(shí)踐談一談對(duì)"經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式"的看法,供大家參考。
　　一、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義
　　我們把經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義概括為二個(gè)方面:一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體,在做好物業(yè)管理工作的同時(shí),為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、客戶(hù)策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)和管理層面,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排,從而為業(yè)主、客戶(hù)提供更全面、更徹底的服務(wù)。
　　上述經(jīng)營(yíng)型管理模式含義的核心思想為:將營(yíng)銷(xiāo)的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中,通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行,更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能
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市場(chǎng)需求的是綜合性的服務(wù)。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系,以及wvio入關(guān)在即,深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢(shì)上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗(yàn),包括經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的運(yùn)作。
　　2、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需求旺盛。近年來(lái),隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)日益擴(kuò)大,拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場(chǎng)空間。僅以租賃市場(chǎng)為例,目前全國(guó)7000則余萬(wàn)戶(hù)居民中,仍有約300戶(hù)人均居住面積不足4平方米,流動(dòng)性租房而居的住戶(hù)比例高達(dá)9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市住房調(diào)查顯示,分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場(chǎng)的中介組織專(zhuān)業(yè)水平低,操作欠規(guī)范,給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。香港地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的成交量占總成交量的70%以上,而深圳目前三級(jí)市場(chǎng)所占比例只有289b,市場(chǎng)潛力深厚。當(dāng)三級(jí)市場(chǎng)啟動(dòng)后,住房租、售交易大增,百姓對(duì)物業(yè)估價(jià)、交易咨詢(xún)、租賃代理的需求更甚,而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)都將發(fā)生必然的聯(lián)系,顯示出經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求旺盛。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品,我們服務(wù)的客戶(hù)也將是面孔常新的動(dòng)態(tài)_,而在這動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)中,蘊(yùn)含著萬(wàn)千商機(jī)。
　　3、大量物業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)管理,更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)。由于缺乏對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解,有很多業(yè)主單位從建筑功能確定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作沒(méi)有跟著市場(chǎng)走,觀念滯后,導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失�？梢哉f(shuō),當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個(gè)人缺乏物業(yè)管理,更渴望對(duì)其物業(yè)理想的經(jīng)營(yíng)。以中航物業(yè)管理有限公司隸屬的中國(guó)航空工業(yè)總公司為例,據(jù)統(tǒng)計(jì),航空工業(yè)總公司所屬?gòu)V、所、企業(yè)、院校總資產(chǎn)中,超過(guò)659b屬于物業(yè)資產(chǎn),而在這物業(yè)總資產(chǎn)中,大量物業(yè)未得到充分利用,甚至有大批物業(yè)長(zhǎng)期閑置。就全國(guó)情況看,很多單位發(fā)工資困難,但對(duì)懷中物業(yè)這個(gè)金娃娃長(zhǎng)期無(wú)動(dòng)于衷。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)意識(shí),提高經(jīng)營(yíng)水平,管好樓,還要盤(pán)活樓。深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)管轄項(xiàng)目中,或多或少地存在著物業(yè)經(jīng).營(yíng)的業(yè)務(wù),業(yè)主和客戶(hù)需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管'理服務(wù),更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮。現(xiàn)代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn),而是一種在流通中價(jià)值不斷更新的商品,物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然應(yīng)該關(guān)注新經(jīng)濟(jì)時(shí)代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場(chǎng),將因?yàn)榉⻊?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)承受更大的市場(chǎng)壓力。
　　三、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利弊分析
　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益成熟,房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價(jià)、咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)分工日趨細(xì)致,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行是否會(huì)因盲目地多元經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致不良后果?我們認(rèn)為,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營(yíng),參與物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)本身應(yīng)該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有之圈義。從上述市場(chǎng)需求和香港同行企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,物業(yè)管理企業(yè)不但要為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主、客戶(hù)當(dāng)好管家,還應(yīng)有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問(wèn)。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中,由物業(yè)顧問(wèn)這個(gè)角色向開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和客戶(hù)提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要,物業(yè)顧問(wèn)必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并相互促進(jìn)。
　　從目前的實(shí)踐看,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在:首先,該模式可以更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)需求和客戶(hù)需要,如同銀行單純的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)擴(kuò)展為金融理財(cái)服務(wù);其次,經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理一條龍服務(wù),對(duì)客戶(hù)來(lái)講,提高了服務(wù)效率;再次,擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專(zhuān)業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢(xún)、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例,使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。
　　經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式面臨的問(wèn)題有以下幾點(diǎn):一是壓力大。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管 ……（未完，全文共4012字，當(dāng)前僅顯示2026字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《論文——試論以營(yíng)銷(xiāo)為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式》）