胸有成竹的物業(yè)管理模式

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理早期介入及重要作用
二、物業(yè)管理早期介入存在的問題
三、對(duì)提前介入的幾點(diǎn)建議
一是買賣關(guān)系，另一個(gè)是委托合同關(guān)系
一是開發(fā)商自己也是業(yè)主，二是開發(fā)商也是受托人
四、物業(yè)管理公司的品牌戰(zhàn)略
……

　　物業(yè)管理的發(fā)展面臨著許多制約因素，其中一個(gè)重要因素就是物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理，這為以后開展物業(yè)工作帶來種種不便。由于開發(fā)商和設(shè)計(jì)者所站角度不同，所以他們?cè)谖飿I(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造過程中只考慮了房屋和配套設(shè)施建設(shè)時(shí)的質(zhì)量、進(jìn)度和投資，較少花精力在房屋建設(shè)后的日常管理上，造成建成后的物業(yè)在管理和使用上存在許多矛盾和漏洞，產(chǎn)生問題后，物業(yè)公司往往很難解決。如果物業(yè)公司能夠提前介入的話，則可以從今后管理和使用者的角度對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而起到防患于未然的作用。
　　一、物業(yè)管理早期介入及重要作用
　　所渭物業(yè)管理的“早期介入”，是指開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)或邀請(qǐng)物業(yè)管埋企業(yè)，參與其開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論與提出一定的建議，一般是從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程監(jiān)管，工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等方面的建設(shè)性意
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、早期介入有利于后期工作的順利進(jìn)行。
　　在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置，人員的聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后能有序地工作。同時(shí)，經(jīng)過一段時(shí)間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順服務(wù)渠道，使于以后管理工作的顧利進(jìn)行。早期介入可以全面了解所管物業(yè)，對(duì)其土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況做到了如指掌，便于后期的管理。
　　4、能保證樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行。
　　物業(yè)管理公司的早期介入，特別是保安工作的銜接能做到?jīng)]有漏洞，使得保安系統(tǒng)的設(shè)備、人員在樓宇未正式投人使用之前就運(yùn)行起來，就能使樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行，使業(yè)戶放心、定心。
　　5、物業(yè)管理前期介入有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售
　　隨著人們消費(fèi)心理的日漸成熟，人們的消費(fèi)理念也在發(fā)生根本性變化。人們?cè)谧⒅厣唐菲放坪蛢?nèi)在質(zhì)量的同時(shí)，也越來越注重商品的售后服務(wù)�，F(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，服務(wù)作為整體產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后，運(yùn)用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。消費(fèi)者要求企業(yè)提供全面、滿意的服務(wù)，企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費(fèi)者購買某種商品的信心和欲望，房地產(chǎn)商品也是如此。現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動(dòng)產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌，把它當(dāng)作賣點(diǎn)之一。
　　可見，早期介入對(duì)于業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三方面都具有積極的作用。
　　二、物業(yè)管理早期介入存在的問題
　　1、物業(yè)管理早期介入會(huì)引發(fā)新的糾紛，產(chǎn)生新的問題
　　一般來說，物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)決定。而物業(yè)管理早期介入中，物業(yè)公司是由開發(fā)商選聘。這就是目前矛盾比較集中的地方，因?yàn)殚_發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入，并沒有得到小業(yè)主的同意，這會(huì)在一定程度上損害業(yè)主的權(quán)益，很容易使業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三者之間產(chǎn)生糾紛，不利于后期物業(yè)管理。
　　2、物業(yè)管理早期介入與目前物業(yè)管理的內(nèi)涵存在矛盾
　　有人提出，物業(yè)管理與“早期介入”不屬同一個(gè)范疇，所關(guān)注的對(duì)象和問題不同。(1)物業(yè)管理的職能是“管理”和“服務(wù)”，而早期介入的職能卻是“監(jiān)督”與“建議”，因而不能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理所要求的職能。(2)物業(yè)管理是對(duì)已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)及其用戶提供管理服務(wù)的，而早期介入使物業(yè)公司介入到房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收和銷售過程中。因此，物業(yè)管理早期介入論與現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)涵有矛盾，這也加大了早期介入的難度。
　　3、物業(yè)管理早期介入的職能與監(jiān)理的職能相沖突
　　物業(yè)管理公司提前介入項(xiàng)目開發(fā)，盡管是從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免房屋建成后會(huì)給使用帶來不便，但它行使的職能卻與《中華人民共和國建筑法》的規(guī)定相沖突，這使得早期介入的職能定位還應(yīng)當(dāng)重新研究。
　　三、對(duì)提前介入的幾點(diǎn)建議
　　1、提前介入，首先應(yīng)當(dāng)理順開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三者之間的關(guān)系
　　開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方應(yīng)是一種三角關(guān)系。要正確處理好三者之間的關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)處理好開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系。其次，物業(yè)公司要適當(dāng)?shù)亩ㄎ弧Ｎ飿I(yè)公司應(yīng)將開發(fā)商和業(yè)主都當(dāng)作客戶，將物業(yè)公司、開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)三方的關(guān)系定位成建立在平等基礎(chǔ)上的商業(yè)合作伙伴關(guān)系，其目標(biāo)是三贏。
　　從法律上看，開發(fā)商是業(yè) ……（未完，全文共5245字，當(dāng)前僅顯示1842字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《胸有成竹的物業(yè)管理模式》）