收益性物業(yè)經(jīng)營的五種成功模式

目錄/提綱：……
一是廣州天河城廣場模式——只租不售
二是上海柳林大廈模式——分割出售產(chǎn)權(quán)
三是廣州海印模式——“包租”模式
四是廣州富力廣場模式——租售同步
五是廣百中信廣場模式——“地產(chǎn)＋商場”的品牌管理輸出模式
……

　　收益性物業(yè)依據(jù)業(yè)態(tài)的不同和企業(yè)實(shí)際，應(yīng)該有不同的經(jīng)營模式，不能一概而論。以下列出幾種不同的但同樣是成功的運(yùn)營模式：
　　一是廣州天河城廣場模式——只租不售。即使在前期處于虧損的困難局面，天河城廣場也堅(jiān)持只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離。發(fā)展商通過大股東的及時(shí)增股和協(xié)助融資，順利渡過資金難關(guān)。這樣的模式與國際購物中心運(yùn)營模式同步。因?yàn)榇笮唾徫镏行牡慕M織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購物場所盡可能停留較長時(shí)間。天河城廣場五樓
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５％的固定年度回報(bào)率。這種“小商鋪、大商場”的百貨形態(tài)有利于地產(chǎn)商快速回籠資金，商場雖然分割成小商鋪出售，可是引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營，依然走中高檔百貨路數(shù)，也符合政府對商業(yè)街的規(guī)劃要求。小業(yè)主可通過固定租金回報(bào)獲得投資收益。這正是周穎舟所認(rèn)為的一種經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán)“三權(quán)分離”的營運(yùn)模式。
　　三是廣州海印模式——“包租”模式。廣州海印集團(tuán)延續(xù)幾年成功的做法，就是將土地或者大型商用物業(yè)一次性買下或者租下，再經(jīng)過市場定位重新包裝，分租給小業(yè)主，由海印集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營管理。目前該集團(tuán)已擁有海印電器總匯、海印布匹市場等１１大專業(yè)市場，營業(yè)面積近２０萬平方米。項(xiàng)目多以專業(yè)市場定位，海印集團(tuán)包辦招租和管理，將眾多小業(yè)主集中到一個(gè)地方做生意，營造出良好的商業(yè)氛圍。并在小業(yè)主之間形成良好口碑。
　　四是廣州富力廣場模式——租售同步。富力地產(chǎn)推出的一個(gè)小區(qū)大型裙樓收益性物業(yè)，定位為專賣兒童服裝用品的專業(yè)市場，整個(gè)商場采取租售同步的方式消化產(chǎn)品，仍由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理。租售情況都比較理想。商鋪的租金已達(dá)到１０００元／平方米左右。
　　五是廣百中信廣場模式——“地產(chǎn)＋商場”的品牌管理輸出模式。該經(jīng)營模式是：由百貨企業(yè)提供商業(yè)品牌和經(jīng)營理念、并派出部分管理人員主導(dǎo)日常營運(yùn)；由房地產(chǎn)商提供一切營運(yùn)費(fèi)用，包括百貨企業(yè)管理人員的工資。房地產(chǎn)商通過租售商鋪和整體銷售分成獲得收益，百貨企業(yè)的主要收入是品牌使用費(fèi)以及銷售業(yè)績提成。這種模式有兩大特點(diǎn)：出資方和經(jīng)營方分離；財(cái)務(wù)權(quán)和管理權(quán)分離。商界人士認(rèn)為，品牌管理輸出是百貨店低成本擴(kuò)張的有效模式。因?yàn)椴挥猛度胭Y金，百貨企業(yè)等于不帶風(fēng)險(xiǎn)開新店。地產(chǎn)界人士則表示，沒有成熟的百貨品牌，作為新的商用地產(chǎn)物業(yè)很難享受到供貨商、社會(huì)關(guān)注度、客源等各種市場資源，更難產(chǎn)生效益。通過合作，地產(chǎn)商和商家都可獲得收益。 ……（未完，全文共1567字，當(dāng)前僅顯示996字，請閱讀下面提示信息。收藏《收益性物業(yè)經(jīng)營的五種成功模式》）