畢業(yè)論文：我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策

畢業(yè)論文：我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策
我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策
目 錄
摘 要
第1章 研究背景及選題意見(jiàn) ………………………………………2
1.1 研究背景…………………………………………………………2
1.2 選題意見(jiàn)…………………………………………………….… 2
第2章 我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀……………………………………………3
第3章 物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因析 …………………………..3
3.1 _問(wèn)題 ………………………………………………………3
3.2 法律法規(guī)滯后，體系不完善 …………………………….…3
3.3 市場(chǎng)化程度……………………………………………………4
3.4 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)………………….….4
3.5 物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)題 ……………………………………. 5
3.6 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問(wèn)題 ………………………………. 5
3.7 對(duì)問(wèn)題的原因分析歸納 …………………………….....…6
第4章 物業(yè)管理的對(duì)策 …………………………………………7
4.1 政府方面 ……………………………………..………………7
4.2 企業(yè)方面 ……………………………………………………..8-9
4.3 社會(huì)方面 ……………………………………………….
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略953字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國(guó)絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理。目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類(lèi)型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類(lèi)，其中有多層住宅、高層住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車(chē)站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。 與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2009年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑面積735459萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有98861.88萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有82485.65萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%。從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。

第3章 物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因分析

我國(guó)物業(yè)管理雖然發(fā)展了近30來(lái)年，但與國(guó)外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。同時(shí)我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問(wèn)題和不足。
3.1_問(wèn)題
從_上考察我國(guó)兩萬(wàn)余家物業(yè)管理企業(yè)，目前大部分是私有或股份制；如果我們?cè)購(gòu)奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來(lái)源來(lái)分析，全國(guó)有70%以上屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。 以深圳為例，在深圳18家首批國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國(guó)有或國(guó)有參股（實(shí)際掌控一切生殺大權(quán)），1家是民營(yíng)上市股份公司；而且18家企業(yè)清一色是開(kāi)發(fā)商自辦（有2家屬于房管所改制或部門(mén)單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開(kāi)發(fā)商手中）。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考慮，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。
3.2 法律法規(guī)滯后，體系不完善
我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：27年的時(shí)間，沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國(guó)內(nèi)第一部地方性物業(yè)法《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏符合中國(guó)國(guó)情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門(mén)在制訂法規(guī)的過(guò)程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足。因此，總的來(lái)看，目前我國(guó)物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問(wèn)題。在仔細(xì)審視已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)中，可以看到立法滯后帶來(lái)的消極影響。首先，消費(fèi)者的利益無(wú)“法”保障。因缺乏法律依據(jù)，司法機(jī)關(guān)難以及時(shí)處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。沒(méi)有全國(guó)大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒(méi)有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會(huì)委托管理的二手項(xiàng)目，這是深有苦衷的無(wú)奈選擇。近年來(lái)，業(yè)主委員會(huì)紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會(huì)矚目的新聞焦點(diǎn)即是例證之一，如重慶市新興桃花園小區(qū)和銀鑫花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，由于又沒(méi)有新的物業(yè)公司介入，所以使生活環(huán)境急劇惡化，后經(jīng)全體業(yè)主和住戶共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)不具備履行民事責(zé)任的實(shí)際能力，當(dāng)其違約時(shí)根本無(wú)法保證物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利益。
3.3市場(chǎng)化程度不高
我國(guó)物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理_改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)_的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。
1）物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依 ……（未完，全文共11254字，當(dāng)前僅顯示2677字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《畢業(yè)論文：我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策》）