物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)剖析

　　物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)剖析
　　
　　物業(yè)管理服務(wù)隨著市場(chǎng)化、規(guī)范化程度的提高，法制化進(jìn)程的加快以及客戶_意識(shí)的日益增強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)毫不夸張的講從最初的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)期步八了高風(fēng)險(xiǎn)期。首先，物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序尚未健全，配套的政策法規(guī)尚不能有效保護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展，再加上物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我保護(hù)意識(shí)淡薄，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。其次，從物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)是一門綜合性較強(qiáng)的服務(wù)性行業(yè)，他所涉及的空間和時(shí)間范圍都十分廣泛而長(zhǎng)遠(yuǎn)，同時(shí)又與我們服務(wù)對(duì)象生活的各個(gè)方面息息相關(guān)，這就決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無(wú)處不在和無(wú)時(shí)不在的。而物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是利潤(rùn)相對(duì)較低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能使一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這些因素都不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展?fàn)畲�，不利于整個(gè)行業(yè)的不斷向前，這就使得如何規(guī)避物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高市場(chǎng)運(yùn)作能力，成為我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)目前的當(dāng)務(wù)之急。
　　
　　物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型及防范
　　
　　物業(yè)服務(wù)涉及客戶生活的方方面面，有事就找物業(yè)服務(wù)公司，解決不了或解決得不滿意
　　
　　就是物業(yè)公司服務(wù)不好，有時(shí)甚至開(kāi)口就以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)服務(wù)
　　
　　公司索賠，這是物業(yè)服務(wù)公司所面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題，也就是物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)
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為人員進(jìn)出過(guò)于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過(guò)大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，多數(shù)采用對(duì)從大廈搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人八住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。往來(lái)人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時(shí)的流動(dòng)式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)的不同情況與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)單位的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)單位工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。作為物業(yè)服務(wù)單位在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序．物業(yè)服務(wù)單位不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。
　　
　　3、在目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)公共秩序的工作委托給專門的安保公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)服務(wù)單位要求的服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)服務(wù)單位與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對(duì)保安公司的的義務(wù)尚沒(méi)有明確的規(guī)定，造成聘請(qǐng)專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)變得極為有限。
　　
　　車輛管理風(fēng)險(xiǎn)及防范
　　
　　所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車輛停放服務(wù)過(guò)程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等情況。車輛停放服務(wù)是由轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)服務(wù)單位接受開(kāi)發(fā)商或轄區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會(huì)被其他停放車輛有意或無(wú)意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫，這些就是車輛管理的風(fēng)險(xiǎn)。怎樣防范此類風(fēng)險(xiǎn)，可從兩方面著手：
　　
　　1、從停車場(chǎng)硬件建設(shè)及維護(hù)來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營(yíng)許可證的前提是停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)服務(wù)單位必須確保停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔來(lái)隔離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。
　　
　　2、從車輛停放管理軟件上防范風(fēng)險(xiǎn)。在停車場(chǎng)硬件完善并符臺(tái)要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對(duì)車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司或下屬管理處加蓋公章，停車憑證上應(yīng)記載車輛牌號(hào)、進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對(duì)車輛明顯已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，停車場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)，停車場(chǎng)管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場(chǎng)發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對(duì)憑證上記載的車牌號(hào)和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)服務(wù)單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范程序就是風(fēng)險(xiǎn)防范的過(guò)程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場(chǎng)的管理規(guī)定停放車輛，而停車場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。
　　
　　消防風(fēng)險(xiǎn)防范
　　
　　消防事故和隱患其實(shí)也是物業(yè)公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確保火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無(wú)消防 ……（未完，全文共9697字，當(dāng)前僅顯示2648字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)剖析》）