淺談物權(quán)法給物業(yè)管理公司帶來的機(jī)遇

目錄/提綱：……
二是物業(yè)管理公司不必再由于業(yè)主侵占公共部位而陷入“訴累”
二、小區(qū)的會所、車位有了“說法”，物業(yè)管理公司不再受“夾板氣”
三、業(yè)主會議與業(yè)委會獲權(quán)，物業(yè)管理公司“_”不再孤軍奮戰(zhàn)
四、相鄰關(guān)系具體化，業(yè)主之間的關(guān)系處理有法可依
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　　淺談物權(quán)法給物業(yè)管理公司帶來的機(jī)遇
　　
　　摘要：物權(quán)法的制定是近年來國家立法的重大事件， 《 物權(quán)法 》 出臺后將成為物業(yè)管理行業(yè)的基本法律依據(jù)，對開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主等各物業(yè)管理法律主體都將產(chǎn)生極為深遠(yuǎn)的影響。對物業(yè)管理公司來說，在新的法律框架下，將迎來機(jī)遇，也面對挑戰(zhàn)。本文將著重對 《 物權(quán)法 》 給物業(yè)管理公司帶來的機(jī)遇做以分析。
　　
　　物權(quán)法草案的公布是近年來國家立法的重大事件，這意味著物業(yè)管理行業(yè)的有關(guān)規(guī)范將第一次被納入國家大法之中。這一國家的基本法律，將成為物業(yè)管理行業(yè)的基本法律依據(jù)，對開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主等各物業(yè)管理法律主體都將產(chǎn)生極為深遠(yuǎn)的影響。 《 物權(quán)法（草案） 》 ( 以下簡稱“草案” ) 會給物業(yè)管理公司帶來怎樣的影響呢？物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)用什么樣的心態(tài)、什么樣的行動去面對這部新的法律呢
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有”這一概念有所涉及外，其他法律均無規(guī)定，這與我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)極不相符。
　　
　　新草案在第七十三條、七十四條、七十五條中都比較全面地引入了區(qū)分所有理論。第七十三條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專用部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”這一條實(shí)際上明確了小區(qū)的共有部分屬于全體業(yè)主所有，在物業(yè)管理上有極為現(xiàn)實(shí)的意義：一是個別業(yè)主依“就近原則”任意侵占公共部位，如在樓道隨意堆放物品、建違章建筑等，將于法無據(jù)；二是物業(yè)管理公司不必再由于業(yè)主侵占公共部位而陷入“訴累”。法律界定了共有部位歸業(yè)主所有，個別業(yè)主侵占了共有部位，違反了 《 業(yè)主公約 》 和法律規(guī)定，侵犯了廣大業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司由于不是產(chǎn)權(quán)人，如果提起訴訟便沒有了法律依據(jù)。
　　
　　第七十四條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益�！痹谖飿I(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司常常遇到業(yè)主在裝修時更改管線、破壞防水層、敲掉承重墻等問題，這實(shí)際上危及到了建筑物的安全。另外，有的業(yè)主任意排放噪聲、任意搭建，這實(shí)際上是損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。這些禁止性的規(guī)定，對于規(guī)范個別業(yè)主違反 《 業(yè)主公約 》 的行為，保障物業(yè)管理公司的正常管理，都有著相當(dāng)重要的意義。
　　
　　二、小區(qū)的會所、車位有了“說法”，物業(yè)管理公司不再受“夾板氣”
　　
　　小區(qū)的會所、車位之爭可以說從未間斷過，物業(yè)管理公司也為此受了不少“夾板氣”。開發(fā)商在小區(qū)開發(fā)建設(shè)完畢后，認(rèn)為自己擁有會所和車庫的所有權(quán)，而業(yè)主認(rèn)為，車庫和會所是小區(qū)的附屬設(shè)施或配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主們?yōu)榇伺c開發(fā)商對簿公堂的案例不勝枚舉。業(yè)主與開發(fā)商一旦開戰(zhàn)，物業(yè)管理公司就“無所適從”，一方面是開發(fā)商得罪不得；另一方面業(yè)主是自己的“衣食父母”，更是得罪不起，造成業(yè)主往往拒交物業(yè)費(fèi)，把本是對開發(fā)商的氣撒在物業(yè)管理公司頭上。
　　
　　草案對車庫、會所是怎樣規(guī)定的呢？七十六條第二款規(guī)定：“會所、車庫的歸屬，有約定的按約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有�！睆钠湟�(guī)定看，是尊重業(yè)主與開發(fā)商的約定，沒有約定，建設(shè)單位又不能證明歸自己所有的，歸業(yè)主所有，開發(fā)商能證明歸自己所有的，可以享有所有權(quán)�？梢姡莅笇囄慌c會所的歸屬有了一個原則性的規(guī)定 —— 為開發(fā)商所有或業(yè)主所有。結(jié)合草案“區(qū)分所有”理論的引入，物業(yè)管理公司可以在相當(dāng)程度上擺脫在車位之爭中“第三人”的地位，隨著行政立法、地方立法、部門立法對草案的細(xì)化，對業(yè)主或開發(fā)商取得車位的條件將進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)定，物業(yè)管理公司將真正從“車庫、會所之戰(zhàn)”中解脫出來。
　　
　　三、業(yè)主會議與業(yè)委會獲權(quán)，物業(yè)管理公司“_”不再孤軍奮戰(zhàn)
　　
　　草案的進(jìn)步意義在于第八十五條明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及業(yè)主會議制定的管理規(guī)約，這樣對業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)就納入了國家大法。并且在本條第二款規(guī)定，業(yè)主會議和業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、侵 ……（未完，全文共3351字，當(dāng)前僅顯示1692字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談物權(quán)法給物業(yè)管理公司帶來的機(jī)遇》）