物業(yè)管理服務(wù)定價的市場化

　　摘要：本文首先介紹了物業(yè)管理的服務(wù)屬性，在分析服務(wù)屬性的基礎(chǔ)上，圍繞物業(yè)服務(wù)的無形性、隱形差異性、準(zhǔn)公共性等方面，探討了當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)定價過程中存在的相關(guān)問題。最后就如何構(gòu)建符合市場經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理價格體系提出了相關(guān)的策略性思考。
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)屬性 定價問題 市場化定價策略
　　tries to discuss the estate management service fi*ed price the market
　　kong yuan
　　(dept of business administration, jiangsu college of information technology, wu*i214101,china )
　　abstract: this article first introduced the estate management service attribute, in the analysis service attribute foundation, revolves the property service invisible, the hiding difference, public and so on the aspect, h
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略878字，正式會員可完整閱讀）……　
，企業(yè)與業(yè)主的交易對象是無形的服務(wù)。這里的物業(yè)服務(wù)過程本身即是物業(yè)管理企業(yè)的“生產(chǎn)過程”，同時也是客戶消費(fèi)的過程，也就是說物業(yè)服務(wù)的提供與消費(fèi)是同時進(jìn)行，不可分割的。
　　服務(wù)的無形性使得客戶很難對比價格，不能簡單的應(yīng)用價值判斷機(jī)制來確定對服務(wù)的需求。例如我們在超市中購物，有形的商品可以用價格來加以衡量。但是對于物業(yè)服務(wù)這一看不見的無形產(chǎn)品，消費(fèi)者是很難輕易地看到其成本，這在很大程度上給物業(yè)服務(wù)正確定價帶來了困難。
　　(二)物業(yè)管理的服務(wù)隱形差異性
　　物業(yè)管理服務(wù)受物業(yè)需求對象的需求不同，物業(yè)服務(wù)在質(zhì)量數(shù)量上有很大差異;與此同時同一物業(yè)服務(wù)對象同一種服務(wù)，也會因為物業(yè)服務(wù)提供者的能力差異、經(jīng)驗區(qū)別、企業(yè)文化、經(jīng)營理念不同而在服務(wù)質(zhì)量上表現(xiàn)出較大的差異。在這里，我們必須強(qiáng)調(diào)的是這種在數(shù)量質(zhì)量上的服務(wù)差異是非顯性的。這樣物業(yè)服務(wù)價格體系建立困難的另一個關(guān)鍵問題是，不同的服務(wù)之間缺少一定的顯性差異。比如汽車的風(fēng)格、領(lǐng)帶的顏色和樣式等，這些產(chǎn)品的特性都是能夠與競爭對手區(qū)分開，而不同物業(yè)管理公司之間的服務(wù)質(zhì)量差別并不能直接看出來，是要通過事后“體驗”和比較才能有所區(qū)分的，這就給構(gòu)筑“質(zhì)價相符”的價格體系帶來了較大的困難。
　　(三)物業(yè)管理的服務(wù)商品準(zhǔn)公共性
　　西方經(jīng)濟(jì)理論界認(rèn)為，所有社會產(chǎn)品可劃分為三大類：私人產(chǎn)品、公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品。其中私人產(chǎn)品具有效用的可分割性、消費(fèi)的競爭性、受益的排他性，市場能有效提供。相反，公共產(chǎn)品則具有效用的不可分割性、消費(fèi)的非競爭性、受益的非排他性，不能通過市場有效提供。還有一些產(chǎn)品，在性質(zhì)上介于公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品之間，既具有私人產(chǎn)品的性質(zhì)，又具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，被稱之為“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”或混合產(chǎn)品。其中，有的可完全由市場提供，而效率不高或供給不足者，則應(yīng)由政府適當(dāng)提供或介入提供，這樣，政府的財政支出就是全部公共產(chǎn)品和一部分“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”。
　　對照上述標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理服務(wù)具物業(yè)管理是一種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)的商品。以住宅小區(qū)為例，業(yè)主執(zhí)行專有部分的權(quán)利是基于與其他人共有關(guān)系上形成的，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的范圍主要集中在區(qū)分所有權(quán)的建筑共有部位，表現(xiàn)為對公共資產(chǎn)的保值增值。所以，物業(yè)服務(wù)價格體系中的需求主體是一個集合概念，它區(qū)別于一般無形的服務(wù)商品，需求主體確定不是非常明確，而是相對模糊的。
　　物業(yè)管理服務(wù)的無形性、非顯性的差異性以及作為商品的準(zhǔn)公共性給物業(yè)管理價格確定帶來了較大的模糊性，這是我們設(shè)立價格體系必須考慮的重要問題。
　　二、當(dāng)前我國物業(yè)管理服務(wù)定價的現(xiàn)存問題
　　(一)物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效自主定價的能力
　　我國1998年才完全脫離原有的福利分房的_，轉(zhuǎn)向市場化的商品房運(yùn)作機(jī)制，由于改革初期，為了保障業(yè)主的權(quán)益，完成由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的平滑過渡，物業(yè)管理定價職能早期主要有國家承擔(dān)，隨著市場化程度的提高，定價職能的重心才逐步向市場轉(zhuǎn)移。
　　當(dāng)前國家出臺的《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理價格由業(yè)主和企業(yè)共同確定，將定價權(quán)交給了市場。
　　前面我們分析了物業(yè)管理服務(wù)的基本屬性，其屬性決定該類商品定價具有很大的模糊性，需要行業(yè)積累較為完善的成本核算資料，形成行業(yè)定價的基礎(chǔ)依據(jù)，才能相對合理的確定物業(yè)管理價格。但由于整體行業(yè)市場化程度較低，物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場運(yùn)作經(jīng)驗以及較為完整的基礎(chǔ)作業(yè)資料，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)自主定價能力較低，企業(yè)服務(wù)報價不能很好的兼顧業(yè)主權(quán)益和企業(yè)的長期發(fā)展。
　　(二)物業(yè)管理市場競爭機(jī)制尚未有效建立，導(dǎo)致價格體系的混亂
　　物業(yè)管理市場要完全實現(xiàn)市場化，就必須建立完善的競爭機(jī)制。完善市場競爭機(jī)制的形成，首先要市場參與主體物管企業(yè)與業(yè)主具有市場化的觀念，其次需要市場交易對象物業(yè)服務(wù)價值可以度量，最后市場化的核心就是物業(yè)服務(wù)價格成為調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)供給與服務(wù)需求的主要手段。
　　當(dāng)前，就市場主體而言，市場參與主體市場化觀念并沒有完全形成，特別是業(yè)主“花錢買消費(fèi)”的服務(wù)觀念還沒有被廣大群眾接受;在市場交易對象方面，由于行業(yè)發(fā)展時間較短，缺乏成熟的市場化經(jīng)驗，缺乏對物業(yè)服務(wù)科學(xué)定價的基礎(chǔ)資料，物管企業(yè)與業(yè)主之間存在著非常大的信息不對稱。信息不對稱的逆向選擇過程，使消費(fèi)者不愿支付或支付很少的物業(yè)管理費(fèi)，企業(yè)則偷工減料的提供劣質(zhì)服務(wù)，造成物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價不相符，高質(zhì)不高價，低質(zhì)不低價，物業(yè)服務(wù)價值度量嚴(yán)重缺失;在市場服務(wù)資源配置方面，由于多種原因，價格尚未成為市場供求的主要調(diào)節(jié)手 ……（未完，全文共7020字，當(dāng)前僅顯示2465字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理服務(wù)定價的市場化》）