如何實(shí)施物業(yè)管理的前期介入

　　如何實(shí)施物業(yè)管理的前期介入
　　
　　物業(yè)管理的發(fā)展面臨著許多制約因素，其中一個重要因素就是物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理，這為以后開展物業(yè)工作帶來種種不便。由于開發(fā)商和設(shè)計(jì)者所站角度不同，所以他們在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造過程中只考慮了房屋和配套設(shè)施建設(shè)時的質(zhì)量、進(jìn)度和投資，較少花精力在房屋建設(shè)后的日常管理上，造成建成后的物業(yè)在管理和使用上存在許多矛盾和漏洞，產(chǎn)生問題后，物業(yè)公司往往很難解決。如果物業(yè)公司能夠提前介入的話，則可以從今后管理和使用者的角度對所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而起到防患于未然的作用。
　　一、物業(yè)管理前期介入及重要作用
　　所謂物業(yè)管理的“前期介入”，是指開發(fā)建設(shè)企業(yè)在業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效前，通過招標(biāo)或邀請物業(yè)管理企業(yè)參與其開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論與提出一定的建議，一般是從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、
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設(shè)計(jì)的現(xiàn)象的發(fā)生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗(yàn)收，縮短工期，提高工程質(zhì)量。
　　3、前期介入有利于后期工作的順利進(jìn)行。
　　在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置，人員的聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后能有序地工作。同時，經(jīng)過一段時間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順服務(wù)渠道，便于以后管理工作的順利進(jìn)行。前期介入可以全面了解所管物業(yè)，對其土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況做到了如指掌，便于后期的管理。
　　4、能保證樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行。
　　物業(yè)管理公司的前期介入，特別是保安工作的銜接能做到?jīng)]有漏洞，使得保安系統(tǒng)的設(shè)備、人員在樓宇未正式投人使用之前就運(yùn)行起來，就能使樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行，使業(yè)戶更放心、定心。
　　5、物業(yè)管理前期介入有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售
　　隨著人們消費(fèi)心理的日漸成熟，人們的消費(fèi)理念也在發(fā)生根本性變化。人們在注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時，也越來越注重商品的售后服務(wù)。現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，服務(wù)作為整體產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后，運(yùn)用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。消費(fèi)者要求企業(yè)提供全面、滿意的服務(wù)，企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費(fèi)者購買某種商品的信心和欲望，房地產(chǎn)商品也是如此�，F(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商充分意識到吸引品牌、信譽(yù)好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入，利用良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品可提升房屋價格，增加房屋賣點(diǎn)。
　　可見，前期介入對于業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三方面都具有積極的作用。
　　
　　二、對提前介入的幾點(diǎn)建議
　　1、提前介入，首先應(yīng)當(dāng)理順開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三者之間的關(guān)系開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方應(yīng)是一種三角關(guān)系。要正確處理好三者之間的關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)處理好開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系。其次，物業(yè)公司要適當(dāng)?shù)亩ㄎ�。物業(yè)公司應(yīng)將開發(fā)商和業(yè)主都當(dāng)作客戶，將物業(yè)公司、開發(fā)商和業(yè)主委員會三方的關(guān)系定位成建立在平等基礎(chǔ)上的商業(yè)合作伙伴關(guān)系，其目標(biāo)是三贏。
　　從法律上看，開發(fā)商是業(yè)主，也是受托人。開發(fā)商和業(yè)主有兩種關(guān)系，一是買賣關(guān)系，另一個是委托合同關(guān)系。開發(fā)商同物業(yè)公司則是一種轉(zhuǎn)委托法律關(guān)系，開發(fā)商接受業(yè)主的委托代為聘用物業(yè)公司，他的權(quán)利來源于兩方面，一是開發(fā)商自己也是業(yè)主，二是開發(fā)商也是受托人。盡管業(yè)主沒有同物業(yè)公司直接簽約，物業(yè)公司同業(yè)主之間也是一種委托關(guān)系。當(dāng)然三者之間的法律關(guān)系應(yīng)以好的公約和合適的合同為前提。
　　公開招標(biāo)是一種建立三者之間法律關(guān)系的最佳方式，通過招投標(biāo)所簽訂的合同條件是很明確的，也容易得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。
　　2、健全相應(yīng)的法規(guī)體系加以保障 推廣物業(yè)管理前期介入，解決物業(yè)公司前期介入趨于形式的問題，最重要的和最有力的措施就是建立健全法規(guī)制度，從制度上加以保障。建立行業(yè)規(guī)章制度或者爭取立法，使物業(yè)管理前期介入成為一種制度，使接受物業(yè)管理前期介入成為開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)活動的必要條件之一。另一方面，有了法規(guī)制度，解決上述前期介入與現(xiàn)行物業(yè)管理內(nèi)涵相矛盾、與某些法規(guī)不夠一致的問題，還可以對物業(yè)市場進(jìn)行規(guī)范，也為解決前期介入引起的問題尋找到相應(yīng)的法律依據(jù)。
　　3、擴(kuò)大物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍和職能
　　在現(xiàn)行制度下，物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營范圍 ……（未完，全文共2938字，當(dāng)前僅顯示1868字，請閱讀下面提示信息。收藏《如何實(shí)施物業(yè)管理的前期介入》）