淺析國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理

　　淺析國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理
　　
　　摘要：物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了20多年，但由于國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理受其自身歷史原因的束縛，還無(wú)法進(jìn)入到正常的物業(yè)管理軌道內(nèi)，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，擺脫困境，實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展，我們應(yīng)該清楚的了解真正意義上的物業(yè)管理。
　　
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理，國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理
　　
　　現(xiàn)代的物業(yè)管理是一個(gè)有別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的政府房屋管理的新型管理模式，它作為一個(gè)時(shí)髦的名詞進(jìn)入我們的生活中時(shí)，許多人都模糊的認(rèn)為物業(yè)管理就是傳統(tǒng)意義上的“行政房管”。
　　“物業(yè)”一詞是由英語(yǔ)proprety翻譯而來(lái)，我們平常所說(shuō)的物業(yè)是一個(gè)狹義的范疇，是指單元性的房地產(chǎn)。對(duì)物業(yè)管理來(lái)講，所謂的物業(yè)就是指已建成并投入使用的各類房屋與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。我們可以認(rèn)為物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是對(duì)資產(chǎn)的管理，因而不能將物業(yè)管理簡(jiǎn)單的理解為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)，即不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為只要做好服務(wù)就是做好了管理。
　　1、物業(yè)管理
　　物業(yè)管理，是指由專門的
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方式，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，如：投資咨詢、房屋中介代理、裝修設(shè)計(jì)、機(jī)電安裝、生活服務(wù)等等。
　　2、國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理
　　國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理是指在國(guó)有企業(yè)中對(duì)企業(yè)家屬區(qū)的設(shè)施及職工住宅實(shí)施的物業(yè)管理。國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理目前正處于由企業(yè)總務(wù)后勤的行政服務(wù)向現(xiàn)代物業(yè)管理的過(guò)渡階段。在主輔沒(méi)有分離的情況下，它的管理模式是由企業(yè)做主，管理的內(nèi)容和形式都是由企業(yè)說(shuō)了算數(shù)，物業(yè)小區(qū)的前期規(guī)劃和后期管理都取決于企業(yè)，物業(yè)只是企業(yè)的后勤輔助，它管理所需的經(jīng)費(fèi)和職工的工資待遇大部分是由國(guó)有企業(yè)來(lái)負(fù)擔(dān)的，雖然企業(yè)已經(jīng)在對(duì)職工住房實(shí)行全額集資，差價(jià)補(bǔ)貼（即住房商品化），但住戶始終無(wú)權(quán)對(duì)物業(yè)進(jìn)行選擇，也就使得職工和物業(yè)公司對(duì)企業(yè)的住房沒(méi)有選擇的權(quán)利，以及對(duì)于房屋的建設(shè)計(jì)劃與管理、消費(fèi)管理等物業(yè)沒(méi)有自主權(quán)利。在這種管理模式下，物業(yè)具有封閉式、福利型、無(wú)償性等特點(diǎn)。企業(yè)蓋的房越多，物業(yè)管的越多，企業(yè)的包袱越重�，F(xiàn)在許多國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理單位都還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)主輔分離，有許多單位只是將原先的行政性的后勤服務(wù)管理的牌子換成了物業(yè)管理的牌子，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的變化。
　　國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理存在著以下三個(gè)要待解決的的問(wèn)題，即
　　1）、由原來(lái)的公家包下來(lái)的簡(jiǎn)單的“房管”模式（舊有_下的“房管”是福利型的，重建設(shè)、重銷售、輕管理，大部分的行政性的“房管”費(fèi)用都由公家包干）如何向社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理轉(zhuǎn)化；
　　2）、由原來(lái)廣大居民不承擔(dān)或只承擔(dān)極少的維修費(fèi)用（如住戶的房屋自用部位零件的費(fèi)用等）如何轉(zhuǎn)向承擔(dān)主要的物業(yè)管理費(fèi)用，如：小區(qū)綠化、保安、維修、清潔等工作的費(fèi)用收�。�
　　3）、物業(yè)管理人員由原來(lái)的管理企業(yè)“公房”的角色如何轉(zhuǎn)向?yàn)闃I(yè)主（即物業(yè)使用權(quán)人）服務(wù)角色。
　　3、國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)：資產(chǎn)重組
　　國(guó)家關(guān)于企業(yè)主輔分離的決策，是為了適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和結(jié)構(gòu)的調(diào)整。借此之際，物業(yè)管理應(yīng)積極進(jìn)行資產(chǎn)重組。在以業(yè)主基本滿意、企業(yè)基本滿意、政府基本滿意的前提下，與主業(yè)分割，明析資產(chǎn)，同時(shí)把原各分別零星地分割經(jīng)營(yíng)的輔業(yè)改變?yōu)榻y(tǒng)一的、規(guī)模的物業(yè)管理，統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)，以降低經(jīng)營(yíng)成本，提高服務(wù)質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理跨越式發(fā)展。
　　3.1重組前的準(zhǔn)備工作：
　　1）、組織有關(guān)專業(yè)人員根據(jù)社會(huì)發(fā)展和企業(yè)職工生活水平的實(shí)際情況，科學(xué)地測(cè)算物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)所需要的最低合理規(guī)模。
　　2）、研究、確定有關(guān)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)零星輔業(yè)單位有計(jì)劃地采取兼并、破產(chǎn)等辦法進(jìn)行重組，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
　　3）、進(jìn)一步完善物業(yè)管理的收費(fèi)制度，防止亂收費(fèi)的行為，從而形成物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理上的硬約束。
　　4）、有計(jì)劃、按步驟的把單位自管房及房改房納入社會(huì)化管理，為物業(yè)管理的規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。
　　5）、員工持股，使每一個(gè)職工的個(gè)人利益與企業(yè)利益結(jié)成共同體，激發(fā)職工的責(zé)任感、積極性和創(chuàng)造力。
　　3. 2資產(chǎn)重組過(guò)程遵循的原則
　　在資產(chǎn)重組過(guò)程中，堅(jiān)持“三不變”原則，即
　　1）、資產(chǎn)重組過(guò)程范圍不變，要求原各零星輔業(yè)單位對(duì)物業(yè)的管理均由重組以后的新的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，同時(shí)按政府規(guī)定的比例劃撥經(jīng)營(yíng)用房和管理用房。
　　2）、人員不變，即原在冊(cè)職工由重組后的公司全部接收，不再分流和裁員，勞動(dòng)工資關(guān)系一并納入新的物業(yè)體系中，員工的收入按照“以收定支”的原則來(lái)確定。
　　3）、資產(chǎn)規(guī)模不變，即重組后的新物業(yè)管理公司的資產(chǎn)與原各物業(yè)單位的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)總值相等。
　　4、國(guó)有企業(yè)物業(yè)公司的發(fā)展趨勢(shì)
　　資產(chǎn)重組后，新物業(yè)管理公司將按照社會(huì)化物業(yè)管理的模式運(yùn)作，以全新的姿態(tài)、全面開(kāi)展物業(yè)管理范圍內(nèi) ……（未完，全文共3901字，當(dāng)前僅顯示1970字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《淺析國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理》）