物業(yè)管理與生活區(qū)危舊房改建初探

物業(yè)管理與生活區(qū)危舊房改建初探

0 引 言
物業(yè)管理行業(yè)是由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中興起的一個新興行業(yè)，被人們稱為 “朝陽”產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展，對促進國民經(jīng)濟發(fā)展、改善人民生活條件、居住質(zhì)量 、工作環(huán)境，提高城市管理水平、促進住宅建設(shè)發(fā)揮了積極而又重要的作用，是房地產(chǎn)社會化管理服務(wù)的先進方式。
近年來 ，國有企業(yè)紛紛改制，破產(chǎn)重組，生產(chǎn) 、生活設(shè)施實施分離 ，剝離企業(yè)辦社會等，原有國企職工的后勤保障工作逐漸成為社會的突出問題，并具有一定的普遍性。

1 破產(chǎn)改制企業(yè)生活區(qū)存在的問題
①以往的國有企業(yè)大都奉行 “先生產(chǎn)后生活”的原則 ，職工住房問題欠賬太多。
②許多存量住房破舊不堪 ，房屋的水電設(shè)施嚴重老化，沒有圍墻 ，下水道嚴重堵塞等。
③生活區(qū)設(shè)施不配套，沒有綠化，無消防通道。
④一些國有企業(yè)的職工宿舍 ，由于種種原因，許多房屋并沒有規(guī)劃批準，房屋產(chǎn)權(quán)不清，同時并存
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破產(chǎn)改制企業(yè)小區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃改造，走集資翻建的路子，具有普遍的指導(dǎo)意義，為_ 、安居樂業(yè)及城市的文明創(chuàng)建可以做出積極的貢獻。
1999年 9月和2002年 l2月，合肥宏圖物業(yè)管理有限公司接手了破產(chǎn)和改制國有企業(yè)合肥塑料總廠和合肥啤酒廠 (現(xiàn)華潤雪花啤酒安徽有限公司合肥分公司 )兩家職工生活近 6*10％ 宿舍樓的物業(yè)管理工作。
物業(yè)公司接手時，這兩個小區(qū)危房、筒子樓比比皆是，通過集資建房，在市政府及有關(guān)部門的支持下 ，我們成功地實現(xiàn)了對小區(qū)的改造 ，為改善特困職工住房條件與居住環(huán)境以及為今后規(guī)范化的物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ)。
3 體會與認識3．1物管公司的做法是政府經(jīng)濟房政策的最好實施形式多年來 ，國家雖然對城市居民制定了經(jīng)濟房政策，但 由于種種原因，經(jīng)濟房政策往往變味走樣 ，結(jié)果還是成了商品房，特困職工仍是買不起。而集資建房由于利用了單位零散的地皮 ，又有政府各項政策的扶持，因而能夠確保房價只在成本價左右浮動，大大低于市場上的商品房價格，讓職工能夠買得起，使經(jīng)濟房的政策落實到了實處。
3．2國有企業(yè)職工住房合法化小區(qū)翻建后，新建住房有了合法的依據(jù)，這就從根本上解決了職工的后顧之憂。
3．3綜合開發(fā)徹底改變了小區(qū)環(huán)境翻建小區(qū)實行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一施工，使小區(qū)環(huán)境得到了徹底改善，避免了分散建設(shè)的弊端。
3．4土地得到有效利用和合理配置拆除違章建筑，統(tǒng)一規(guī)劃，合理配置，充分發(fā)揮了土地的潛力，形成土地資本利用效率的最大化。
3．5解決 了一些 歷史遺 留問題物管公司實施的集資建房，不僅清理了兩個廠多年來的舊債，還解決了一些歷史遺留問題。
3．6更加有利于物業(yè)管理的前期介入物管企業(yè)實施危舊房改造可以解決在規(guī)劃設(shè)計 、隱蔽工程、施工階段 、工程驗收等環(huán)節(jié)中“建”與 “管”的脫節(jié)問題 ，實際已經(jīng)介入前期的物業(yè)管理，為實施物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ)。

4 幾點建議
在兩家破產(chǎn)改制企業(yè)舊生活區(qū)改建集資建房的實際運作中，合肥市政府給予了多方面的照顧優(yōu)惠，但仍然有不少費用無法減免，加上一些后續(xù)項 目費用等，使最后的成本仍然較高。
特困企業(yè)職工承受住房價格水平是有一定限度的，為此，建議完善相關(guān)政策。
4．1多給一些優(yōu)惠政策，取消部分行政審批希望政府對實施特困企業(yè)翻建住房的建設(shè)單位多給一些優(yōu)惠政策和取消部分行政審批，本著特事特辦的原則 ，對破產(chǎn)改制企業(yè)集資建房盡量減免一些費用，這也是政府解決低收入家庭住房、改善城市面貌以及調(diào)控市場房價的一種好的途徑。
4．2靈活審批立項對特困企業(yè)的翻建小區(qū)，要按照 “統(tǒng)一規(guī)劃 、合理布局 、因地制宜 、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則進行建設(shè)．在立項和規(guī)劃上 可靈活變通一些 。
4．3留足住房維修資金141翻建房考慮到職工承受能力，未提留住房維修資金 ，應(yīng)從長遠考慮，留足住房維修資金。
4．4打破企業(yè)區(qū)域界線，全市統(tǒng)一協(xié)調(diào)改制前，國有企業(yè)都是劃地為牢，即使一墻之隔，卻互不往來。因此市屬企業(yè)與省屬、中央直屬企業(yè)的小區(qū)翻建，需要有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)，統(tǒng)一規(guī)劃改造。
4．5推廣集資建房模式合肥市改制、破產(chǎn)企業(yè)較多，這些企業(yè)的職工，政府只能保障其最低生活費，住房仍是個大問題。對有條件集資建房的單位，建議推廣這種模式來解決職工的住房問題。

5 結(jié)束語
“居者有其屋”是人類生存最基本的需要 ，是中國老百姓千百年來一直祈盼的美好愿望 ……（未完，全文共2858字，當(dāng)前僅顯示1817字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理與生活區(qū)危舊房改建初探》）