物業(yè)管理糾紛案件分析討論

　　隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)熱的持續(xù)升溫，商品房在建面積的逐年擴(kuò)大，物業(yè)管理已成為社會新興行業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，因物業(yè)管理糾紛而引發(fā)的訴訟案件也呈逐年上升趨勢，且物業(yè)管理活動中民事主體多，法律關(guān)系錯綜復(fù)雜、案件類型日趨多樣化，而相應(yīng)的法律法規(guī)不夠完善具體，因此給審判工作帶來諸多難題，如何有效地預(yù)防解決此類糾紛，使廣大居民有一個(gè)正常生活秩序，是擺在我們面前的一個(gè)新課題，因而有必要對此類案件作深入分析探討。
　　一、案件特點(diǎn)
　　案件數(shù)量逐年上升，在民事案件中所占比例加大。由于新建小區(qū)均實(shí)施了物業(yè)管理，物業(yè)公司與業(yè)主之間因管理和服務(wù)難免產(chǎn)生各種矛盾糾紛。以松山區(qū)為例，2006年松山區(qū)人民法院共受理物業(yè)管理糾紛案件47件，2007年受理126件，2008年受理96件，年均遞增
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物業(yè)管理涉及千家分戶，業(yè)主均是利益共同體，在小區(qū)內(nèi)帶有普遍性，很多業(yè)主處于同一社區(qū)或同一案件背景之下，會形成共同的利益圈，在發(fā)生糾紛時(shí)，有時(shí)會以小區(qū)為單位，業(yè)主對糾紛達(dá)成一定的共識，通過_性行為方式進(jìn)行訴訟，給物業(yè)公司和法院施加壓力，處理不當(dāng)極易引發(fā)連鎖反應(yīng)，形成_性糾紛，影響社會的和諧穩(wěn)定。
　　二、產(chǎn)生原因
　　法規(guī)不盡完善。這是導(dǎo)致當(dāng)前物業(yè)糾紛增多的根本原因。2003年國家出臺了有關(guān)商品住宅區(qū)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在一定程度上規(guī)范了物業(yè)管理，但在《條例》中就物業(yè)管理缺乏明確的責(zé)任界定和具體操作細(xì)則，法規(guī)過于籠統(tǒng)，彈性條款多，操作性不強(qiáng)，對物業(yè)管理行為規(guī)范不足，約束不力，難以規(guī)范和解決當(dāng)前物業(yè)管理中不同利益主體間引發(fā)的矛盾，使許多亟待解決的問題無法在《條例》中找到相應(yīng)依據(jù)，目前的民事法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，依據(jù)有關(guān)部門和地方性法規(guī)進(jìn)行處理。因此要盡快完善有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，為解決物業(yè)糾紛提供法律上的保障。
　　物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。有些物業(yè)公司凌駕于業(yè)主之上，小區(qū)成為物業(yè)公司的獨(dú)立王國，無視業(yè)主權(quán)益，甚至隨意侵害業(yè)主權(quán)益，不能嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，有的衛(wèi)生保潔臟亂差、綠地綠化疏于維護(hù)，有的公用設(shè)施缺乏及時(shí)維修保養(yǎng)，有的只收費(fèi)不服務(wù)，或者多收費(fèi)少服務(wù)，甚至采取停水停電停氣等不當(dāng)手段強(qiáng)迫業(yè)主繳費(fèi)。
　　物業(yè)合同不公平不對等。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，通常都是由物業(yè)公司提供格式合同，合同內(nèi)容往往對物業(yè)公司的義務(wù)約定得比較模糊、籠統(tǒng)，有些多款則明顯屬“霸王條款”，業(yè)主很難進(jìn)行有效監(jiān)督，而對業(yè)主的規(guī)定則細(xì)之又細(xì)，非常明確。雙方在合同的權(quán)利與義務(wù)約定不公平不對等，雙方的責(zé)、權(quán)、利不清晰，為日后的糾紛埋下了隱患。
　　部分業(yè)主消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識不高。有的業(yè)主少付費(fèi)，卻希望享受最好的服務(wù)，甚至只享受服務(wù)而不繳費(fèi)，個(gè)別業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，或?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)稍不滿意則堅(jiān)決拒交。另外，一些業(yè)主還有盲目從眾心理，聽說鄰居有人不交物業(yè)費(fèi)就跟著效仿，有人不繳，我就不繳，能拖則拖，能賴就賴。
　　業(yè)主委員作用未有效發(fā)揮。業(yè)主委員會對物業(yè)公司有審查監(jiān)督權(quán)利，但在日常生活中，對物業(yè)公司的行為，有時(shí)聽之任之，對違約行為和侵犯業(yè)主權(quán)益行為未及時(shí)介入或加以制止，也是導(dǎo)致物業(yè)糾紛多發(fā)的一個(gè)主要因素。
　　三、預(yù)防解決對策
　　針對物業(yè)管理糾紛案件的特點(diǎn)和產(chǎn)生原因，筆者認(rèn)為，要預(yù)防減少此類案件的發(fā)生，要著力做好以下幾個(gè)方面工作。
　　首先，健全法律，訂立實(shí)施細(xì)則。這是解決業(yè)務(wù)糾紛的根本所在。現(xiàn)在的《物業(yè)管理?xiàng)l例》只訂立了一些原則性、寬泛的條款，缺乏可操作性，已不適應(yīng)物業(yè)服務(wù)這種高度專業(yè)化的行業(yè)發(fā)展需要，亟需訂立一部具體細(xì)則，明確物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)和相關(guān)法律責(zé)任，界定雙方的權(quán)利義務(wù)和行為規(guī)則， ……（未完，全文共3053字，當(dāng)前僅顯示1542字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理糾紛案件分析討論》）