某城區(qū)物業(yè)管理調研報告

目錄/提綱：……
一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況
（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀
（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀
（四）xx城區(qū)物業(yè)管理行政_機制現(xiàn)狀
二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析
（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析
（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析
（四）xx城區(qū)物業(yè)管理_機制存在的主要問題及原因分析
三、完善物業(yè)管理的建議和措施
（一）加強xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務的建議和措施
（二）加快xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施
（三）完善xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施
（四）建立健全xx城區(qū)物業(yè)管理_機制的建議和措施
……

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了**城區(qū)物業(yè)管理的調研。
　　一、**城區(qū)物業(yè)管理的基本情況
　　總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管_不完善。
　�。ㄒ唬�**城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀
　　我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發(fā)展。據(jù)調查，截至2007年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質企業(yè)3家，二級資質企業(yè)15家，三級資質企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務的約50家，從業(yè)人員約2850人。
　�。ǘ�**城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
　　目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。
　　1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示
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區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀
　　截止2007年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調研中發(fā)現(xiàn)，
　　90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用。
　�。ㄋ模�**城區(qū)物業(yè)管理行政_機制現(xiàn)狀
　　在《物業(yè)管理條例》及《**市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務，對社區(qū)內物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。
　　按照《**市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[2007]280號）和《關于物業(yè)管理若干問題的指導意見》（渝國土房管發(fā)[2006]548號）文件中有關職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關部門的配合，但區(qū)內各相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。
　　1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關于加強物業(yè)管理工作的通知》（**府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理_、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎。
　　二、**城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
　�。ㄒ唬�**城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析
　　1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊�，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。
　　2、物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調查的結果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。
　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。
　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
　　5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經營困難。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務成本仍然沒有“消化”來源，導致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象，物業(yè)服務企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。
　　（二）**城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析
　　1、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同 ……（未完，全文共9420字，當前僅顯示2573字，請閱讀下面提示信息。收藏《某城區(qū)物業(yè)管理調研報告》）