區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新研究報(bào)告

**區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新研究報(bào)告

摘要
**區(qū)是**市唯一個(gè)城市中心城區(qū)，自**年以來，中心城區(qū)不斷實(shí)施了老舊小區(qū)改造，環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施都有大幅改善，居民幸福感倍增。改造之后，老舊小區(qū)的改造工作也就基本接近尾聲，之后迎來的是老舊小區(qū)的管理服務(wù)問題，如何能夠最大程度地給業(yè)主一個(gè)溫馨舒適的生活環(huán)境，將是老舊小區(qū)會(huì)面臨的新問題。而目前的情況是，由于老舊小區(qū)數(shù)量、體量巨大，且整體基礎(chǔ)較差，存在著產(chǎn)權(quán)混亂、設(shè)施陳舊、住戶年齡偏大、物業(yè)管理水平低等等亂象，不被物業(yè)服務(wù)企業(yè)接納，這導(dǎo)致老舊小區(qū)物業(yè)管理長期處于空白狀態(tài)。即使是改造后的小區(qū)，也常處于臟亂差的狀態(tài)，居民對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈，這不僅直接影響民生實(shí)事工程的效果，更影響城市精細(xì)化管理水平。
因此，針對(duì)當(dāng)前我區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，本文以協(xié)同治理為視角，通過對(duì)**區(qū)老舊小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，認(rèn)真分析目前老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題以及原因，分析協(xié)同治理主體“合力困境”的根源，綜合考慮收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容，居民需求等因素，結(jié)合當(dāng)前**區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)，總結(jié)探索出適合當(dāng)前老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式——以“自我服務(wù)管理”為核心的準(zhǔn)物業(yè)管理模式。最后，本文從基層政府、自治組織、居民個(gè)人、社會(huì)組織等四個(gè)層面上進(jìn)行論述，闡明了物業(yè)管理模式的實(shí)施路徑，并提出五方面的保證措施，分別為建立三級(jí)管理體系、科學(xué)的運(yùn)行機(jī)制、加強(qiáng)關(guān)于物業(yè)管理模式的宣傳引導(dǎo)、建立完善的資金管理使用辦法、探索合理科學(xué)的運(yùn)行模式。

關(guān)鍵詞：**區(qū)老舊小區(qū) 物業(yè)管理 物業(yè)管理模式 準(zhǔn)物業(yè)管理

Abstract
Lou*ing District is the only central urban area in Loudi City. Since **, the central urban area has continuously implemented the renovation of old residential areas, greatly improved the environment and infrastructure, and doubled the happiness of residents. After the renovation, the focus of the old residential area is also shifted from "how to improve well" to "how to manage well", which not only guarantees the transformation effect but also continuously improves the living comfort. However, at present, the old community is not accepted by the property service enterprises because of the old age, special residential groups, comple* property ownership structure, outdated facilities and equipment, difficult property charges and other reasons, which leads to the old community property management in a blank state for a long time. Even after the transformation of the residential area, it is often in a dirty state, residents have a strong reaction to this, which not only directly affects the effect of the practical project of peoples livelihood, but also affects the level of urban fine man
……（新文秘網(wǎng)http://www.jey722.cn省略2792字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們也在一步步關(guān)注到老舊小區(qū)的改善和更新，從而積極探索尋求解決辦法。通過政府部門牽頭，普居民、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)企業(yè)的多方配合，一步步解決老舊小區(qū)物業(yè)管理的問題[1]。但是在各種方法舉措實(shí)施的過程中，存在一定的問題和短板，需要被重視和被解決，因此，通過本文的研究從具體的老舊小區(qū)實(shí)際情況出發(fā)，專項(xiàng)研究物業(yè)管理模式的創(chuàng)新與發(fā)展，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，找到問題尋求破解的方法，從而為業(yè)主構(gòu)建一個(gè)和諧穩(wěn)定的居住環(huán)境。
1.1.2 選題意義
（1）理論意義
通過前期對(duì)于國內(nèi)外相關(guān)內(nèi)容的研究搜索發(fā)現(xiàn)，國外針對(duì)物業(yè)管理模式的研究有很多，也相對(duì)成熟，國內(nèi)雖然起步較晚，但針對(duì)物業(yè)管理方面的研究也已經(jīng)非常完善，尤其是為了適應(yīng)當(dāng)下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更加需要用小區(qū)為單位的穩(wěn)定，進(jìn)一步推進(jìn)_和基層社會(huì)治理的和諧。但是筆者通過深入探索發(fā)現(xiàn)，我國在老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式上的研究出于相對(duì)空白的領(lǐng)域，因此，本文通過總結(jié)國內(nèi)外物業(yè)管理相關(guān)研究理論和經(jīng)驗(yàn)做法，以及親身深入老舊小區(qū)實(shí)地進(jìn)行調(diào)查研究，探索出一套適合老舊小區(qū)的新型物業(yè)管理模式——準(zhǔn)物業(yè)管理模式，對(duì)于豐富和補(bǔ)充關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理模式的理論研究具有一定意義。
（2）現(xiàn)實(shí)意義
從現(xiàn)實(shí)情況來說，老舊小區(qū)占領(lǐng)著城市中絕對(duì)部分的地區(qū)，也是我國社會(huì)發(fā)展的見證者和經(jīng)歷者，因此老舊小區(qū)的惡劣現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)?shù)玫街匾暫透纳�。同時(shí)，由于老舊小區(qū)的臟亂差情況，對(duì)于整個(gè)城市的進(jìn)步和發(fā)展也就產(chǎn)生了很大的阻力。本文致力于解決實(shí)在的現(xiàn)實(shí)問題，通過實(shí)地調(diào)查了解了業(yè)管理物現(xiàn)狀，真真正正地了解當(dāng)前老舊小區(qū)物業(yè)管理方面存在的弊病，深挖其內(nèi)在原因，進(jìn)而提出了解決思路和具體的施行措施[2]，有一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)和借鑒意義。
1.2 國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述
1.2.1 國外研究綜述
（1）關(guān)于物業(yè)管理模式的研究
Alice Christudason（**）以新加坡作為研究的地區(qū)，通過研究選擇新加坡的城市小區(qū)物業(yè)管理模式，從客觀上分析出新加坡的物業(yè)管理模式分為內(nèi)部自治管理、外部公司代理以及兩種模式相結(jié)合的三種模式，并對(duì)比了這三種管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)兩種模式各有利弊，可以針對(duì)小區(qū)的不同情況進(jìn)行不同的選擇。如果以服務(wù)的結(jié)果為最終導(dǎo)向，那么就可選擇花費(fèi)較多的外部公司代理模式，其專業(yè)性和科學(xué)性不需要在花費(fèi)更多的精力在物業(yè)管理工作上；如果以節(jié)約成本、經(jīng)濟(jì)高效為原則，那就選擇內(nèi)部管理模式，其具有的非營利性特點(diǎn)，能夠根據(jù)小區(qū)的不同特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而更加契合當(dāng)下小區(qū)的發(fā)展與和諧[3]。學(xué)者CY Yiu，SK Wong（**）從理論出發(fā)，以制度經(jīng)濟(jì)學(xué)為理論基礎(chǔ)，建立、探索出一套新的物業(yè)管理模式體系，他們認(rèn)為將制度經(jīng)濟(jì)學(xué)作為建立物業(yè)管理體系的理論基礎(chǔ)，能夠確保物業(yè)管理體系永遠(yuǎn)具有科學(xué)的屬性，同時(shí)順應(yīng)時(shí)代的變化作出相應(yīng)完善，為城市小區(qū)物業(yè)管理制定了一個(gè)基于此理論的管理模型和運(yùn)行框架[4]。
（2）物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢研究
由于物業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)來說，存在的時(shí)間較為短暫，因此國外很多研究學(xué)者會(huì)對(duì)物業(yè)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行一個(gè)科學(xué)、合理的預(yù)測，從而對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展有指導(dǎo)意義。Joseph H.K（**）意識(shí)到信息時(shí)代的來臨，將信息時(shí)代與物業(yè)管理模式的創(chuàng)新相融合，提出傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式相對(duì)守舊、落后，隨著時(shí)代的發(fā)展一定會(huì)被淘汰，因此提出了利用信息化手段開展物業(yè)管理工作，從而大大提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量。Ian D（**）在研究中指出，如何創(chuàng)新物業(yè)管理發(fā)展模式將成為未來物業(yè)行業(yè)面臨的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)[5]，也為未來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展指明了方向和道路。
（3）關(guān)于物業(yè)管理中政府職能的研究
從上世紀(jì)70年代起，隨著西方國家開展變革，在物業(yè)管理工作上的變革也在悄然展開。中間逐漸引入政府部門的作用，并日益增加，進(jìn)而將政府部門在物業(yè)管理工作中發(fā)揮的作用形成一個(gè)獨(dú)立的研究課題去進(jìn)行深入推理。Ｍelanie Bien（**）以政府在物業(yè)管理模式中發(fā)揮的作用為研究對(duì)象，重點(diǎn)突出政府職能的行使和利用，其提出在物業(yè)管理模式創(chuàng)新過程中，可以重點(diǎn)突出政府的管理職能，利用政府的調(diào)度權(quán)利，充分利用業(yè)主、產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)公司三者的協(xié)同配合，共同打造一個(gè)和諧穩(wěn)定的小區(qū)物業(yè)環(huán)境。Beate Ｋlingenberg（**）從另一個(gè)方面切入，探討研究什么影響因素能夠影響小區(qū)物業(yè)管理模式的進(jìn)行，通過建模，將相關(guān)因素進(jìn)行量化，使用軟件進(jìn)行分析，從而得出更加準(zhǔn)確的結(jié)果，經(jīng)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，租金管制措施是對(duì)業(yè)主最大的影響因素，也成為小區(qū)物業(yè)實(shí)施順利與否的關(guān)鍵性因素。
1.2.2 國內(nèi)研究綜述
（1）老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題研究
**（**）認(rèn)為，老舊小區(qū)是我國時(shí)代發(fā)展下的產(chǎn)物，也是我國不可拋棄的一部分，因此對(duì)于老舊小區(qū)的處理處置要格外的妥善和慎重。其強(qiáng)調(diào)老舊小區(qū)的物業(yè)管理與傳統(tǒng)小區(qū)不同、與新興小區(qū)也不同，從房屋產(chǎn)權(quán)上、管理模式上、管理內(nèi)容上都不盡相同，同時(shí)其通過調(diào)研得出我國老舊小區(qū)普遍存在著物業(yè)管理水平低下、標(biāo)準(zhǔn)不一、業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理工作的重視程度不高、對(duì)于物業(yè)的抱怨較大等有害小區(qū)發(fā)展的現(xiàn)象[8]。**，**等（**）認(rèn)為城市中老舊小區(qū)的落后已經(jīng)嚴(yán)重阻礙到我國城市的向前發(fā)展，因此應(yīng)當(dāng)從老舊小區(qū)的物業(yè)入手，徹底改善老舊小區(qū)的整體環(huán)境，提升城市的整體面貌。在老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作中，管理_不明確、治安隱患多、設(shè)備陳舊老化、資金扶持不到位等等都是老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的阻力。
（2）老舊小區(qū)物業(yè)管理的政府責(zé)任研究
國外對(duì)于政府職能在其中的發(fā)揮是一個(gè)獨(dú)立的研究課題，在國內(nèi)亦是如此，甚至于說其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國外，由于國內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)_的影響，在實(shí)際操作過程當(dāng)中，物業(yè)管理模式主要依賴于政府職能的行使。**（**）通過研究老舊小區(qū)整治后物業(yè)管理水平的影響因素，得出結(jié)論，即在老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作中，政府起到了相當(dāng)大的作用，由政府的統(tǒng)治力和強(qiáng)制力去推進(jìn)物業(yè)管理模式的實(shí)施和開展，政策先行，以長效機(jī)制規(guī)范老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，通過將權(quán)利下放給基層街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可以有效實(shí)施_和監(jiān)督[9]。**（**）從業(yè)主、居民的角度出發(fā)，以業(yè)主居住的滿意度為衡量標(biāo)準(zhǔn)，探討在實(shí)際老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作中，影響住戶滿意度的因素到底是什么，通過構(gòu)建公眾滿意度指數(shù)模型，發(fā)現(xiàn)政府對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致很多住戶不繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收不到物業(yè)費(fèi)就無法開展業(yè)務(wù)工作，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就大幅度下降，同時(shí)政府本身存在非理性行為[10]。
1.3 研究思路和研究內(nèi)容
1.3.1 研究思路
首先，研究背景準(zhǔn)備，收集整理國內(nèi)外相關(guān)理論依據(jù)。其次，形成概念和理論基礎(chǔ)。然后，以"老舊小區(qū)物業(yè)管理"為切入點(diǎn)，結(jié)合國內(nèi)、國外最新理論研究成果以及筆者本人的實(shí)際工作經(jīng)歷，以**區(qū)為例，總結(jié)分析老舊小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題及背后的深層原因。最后，通過前期的研究總結(jié)和探索，得出治理老舊小區(qū)物業(yè)管理問題的方法和措施，以期為其他同類型小區(qū)提供可參考性的意見和建議。
1.3.2 研究內(nèi)容
本文包括六部分內(nèi)容，第一章導(dǎo)論，主要對(duì)本研究的背景和意義，相關(guān)研究內(nèi)容和研究方法進(jìn)行說明，同時(shí)梳理了國內(nèi)外相關(guān)領(lǐng)域的文獻(xiàn)。第二章為相關(guān)概念界定和理論基礎(chǔ)，主要為后期的研究奠定理論基礎(chǔ)，通過對(duì)老舊小區(qū)、物業(yè)管理的概念進(jìn)行界定，了解本研究的基本內(nèi)容及含義，同時(shí)介紹了本研究當(dāng)中要用到的基本理論。第三章以**區(qū)為例，分析了老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，介紹了**區(qū)現(xiàn)有老舊小區(qū)物業(yè)管理模式類型及主要特點(diǎn)。同時(shí)通過問卷調(diào)查及相關(guān)信息的統(tǒng)計(jì)分析，以及個(gè)別深入訪談，進(jìn)一步掌握**區(qū)老舊小區(qū)的真實(shí)情況。第四章對(duì)**區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式存在的問題進(jìn)行了介紹，并剖析原因。第五章對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式的創(chuàng)新提出建議，提出了物業(yè)管理創(chuàng)新的模式，物業(yè)管理的思路和建議。第六章是總結(jié)與展望，進(jìn)一步總結(jié)本研究所得到的結(jié)論，展望未來的研究方向，并指出本文中存在的不足。
1.4 研究方法
（1）文獻(xiàn)研究法。雖然目前學(xué)術(shù)界對(duì)物業(yè)管理模式的理論研究較多，但針對(duì)于老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式研究還處于相對(duì)空白的階段。因此，必須整合不同理論研究的優(yōu)勢。本文的文獻(xiàn)數(shù)據(jù)收集主要為理論研究成果。筆者在專業(yè)網(wǎng)站上搜索物業(yè)管理、老舊小區(qū)物業(yè)等字眼的理論數(shù)據(jù)，以拓寬研究視野，完善研究思路。另外通過校內(nèi)圖書館，搜索關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)性書籍，從書籍中，將相關(guān)的理論摘抄出來，分析當(dāng)前存在的問題，探討問題產(chǎn)生的原因。
（2）案例分析法。本文選取**市**區(qū)的老舊小區(qū)為例，深入分析了其物業(yè)存在重大問題的原因，運(yùn)用問卷調(diào)查法和深入訪談的方法，論證結(jié)果準(zhǔn)確性和合理性更高。
（3） 問卷調(diào)查法。針對(duì)**區(qū)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和業(yè)主基本情況，設(shè)計(jì)調(diào)查問卷和深入訪談提綱，通過發(fā)放問卷，掌握**區(qū)老舊小區(qū)的第一手真實(shí)資料，為整個(gè)研究的準(zhǔn)確性和客觀性奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第2章 概念界定與基礎(chǔ)理論
2.1 概念界定
2.1.1 老舊小區(qū)
對(duì)于老舊小區(qū)，沒有特別明確的定義和規(guī)范，甚至于說這是一個(gè)新興詞匯，在2000年以前根本就不存在老舊小區(qū)的說法，隨著時(shí)代的不斷發(fā)展和社會(huì)的不斷進(jìn)步，很早之前建設(shè)的小區(qū)、房屋由于時(shí)間久遠(yuǎn)，建筑物的外觀和內(nèi)在都破舊老化，無法適應(yīng)新時(shí)代高速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢，因而老舊小區(qū)一詞應(yīng)運(yùn)而生。從《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推薦城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工作的指導(dǎo)意見》中可以首次看到老舊小區(qū)一詞的提出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早，主要為2000年以前建成的，由于不注重保養(yǎng)、不注重維修、不注重管理的“三不”情況，同時(shí)相關(guān)配套設(shè)施不完善、不及時(shí)更新，社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全，小區(qū)的業(yè)主有強(qiáng)烈的想要改善的意愿的小區(qū)[11]，這就是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的最初定義。而我們理解的老舊小區(qū)相對(duì)來說較為狹義，主要是指企業(yè)、單位改革之前，住房公有制時(shí)期建設(shè)的房屋和小區(qū)，主要?dú)w政府和單位所有，在1998年實(shí)施住房改革后，這些房屋不再適應(yīng)當(dāng)時(shí)的社會(huì)發(fā)展需求，也就逐漸被淘汰，形成了老舊小區(qū)。可以看出，人們心中對(duì)于老舊小區(qū)的定義屬于國家文件中對(duì)于老舊小區(qū)的定義的一部分，但是還有很多特殊情況沒有考慮進(jìn)來。
2.1.2 物業(yè)管理
物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)的媒介和手段，將物業(yè)公司開展物業(yè)服務(wù)稱為物業(yè)管理。具體流程而言，業(yè)主首先需要選擇物業(yè)服務(wù)公司，進(jìn)而簽訂物業(yè)管理合同，通過合同規(guī)定物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任和義務(wù)，以及在物業(yè)管理過程中會(huì)出現(xiàn)的糾紛和解決方式予以表明，一般包含但不限于對(duì)于整個(gè)小區(qū)的房屋以及日常配套設(shè)施和配套設(shè)施所在場地的維護(hù)、打掃、修繕和管理，這一切統(tǒng)稱為物業(yè)管理。
物業(yè)管理也屬于新興行業(yè)，隨著老舊小區(qū)的出現(xiàn)，商品房小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，對(duì)于新小區(qū)的維護(hù)和運(yùn)營管理就隨著之出現(xiàn)，這也就是物業(yè)管理的前身。物業(yè)管理并沒有明確的準(zhǔn)確定義，只是規(guī)范了住宅小區(qū)管理，就可以當(dāng)做類似于物業(yè)管理的詞匯進(jìn)行一并看待。在1994年住建部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中，可以找到對(duì)于住宅小區(qū)管理一詞的定義，但也僅限于在《辦法》中適用，即“指對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治�！痹�20世紀(jì)初期的物業(yè)管理由于并沒有明確的定義和規(guī)范，導(dǎo)致相關(guān)的工作開展存在一定的盲區(qū)和盲點(diǎn)。到2003年，我國將物業(yè)管理工作提到關(guān)注日程上來，專門修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，其中對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行了明確的定義，指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。通過《條例》的頒布與實(shí)施為我國物業(yè)管理工作開啟了一條嶄新的道路，有標(biāo)準(zhǔn)、有規(guī)范、有依據(jù)。但是由于當(dāng)時(shí)我國的物業(yè)管理工作剛剛起步，對(duì)于物業(yè)管理的了解還不夠深入，認(rèn)識(shí)還不夠到位，使得《條例》中的一些條款在實(shí)際操作過程當(dāng)中還存在著一定的不適用性，規(guī)定過于狹隘，不符合實(shí)踐的發(fā)展。結(jié)合上述文件規(guī)定和相關(guān)專家學(xué)者的研究[12]，本文所研究的物業(yè)管理包含兩部分，一部分是對(duì)于小區(qū)地上構(gòu)筑物，包含但不限于房屋、配套設(shè)施、廣場設(shè)施等等，進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)和管理活動(dòng)，另外一部分指的是在小區(qū)的范圍內(nèi)所開展的保安保潔和管理等活動(dòng)。
2.2 基礎(chǔ)理論
2.2.1 公共產(chǎn)品理論
公共產(chǎn)品理論由西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論而來，一般來說，社會(huì)產(chǎn)品分為公共產(chǎn)品、私人產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品三大類，當(dāng)我們討論社會(huì)產(chǎn)品范疇的事物時(shí)都會(huì)用到公共產(chǎn)品理論。在本研究中物業(yè)管理服務(wù)就屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品理論。因?yàn)閺睦碚摰亩x來看，只有由政府部門提供服務(wù)，具有社會(huì)效用的不可分割性和不排他性的產(chǎn)品才是絕對(duì)的公共產(chǎn)品。當(dāng)然這里的政府部門是廣義的政府部門，尤其是隨著我國機(jī)關(guān)事業(yè)單位的不斷發(fā)展，將社會(huì)團(tuán)體、社會(huì)組織和企事業(yè)單位都納入到政府部門的范疇中來，從而將公共產(chǎn)品的適用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大[13]。私人產(chǎn)品指的是與公共產(chǎn)品對(duì)立的一方面，由私人、個(gè)人提供的產(chǎn)品，具有一定的盈利性、排他性和競爭性，一般我們所理解的在市場上流通的通過競爭所得的產(chǎn)品通常為私人產(chǎn)品。準(zhǔn)公共產(chǎn)品介于介于公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品中間，既有公共產(chǎn)品性質(zhì)，又有私人產(chǎn)品性質(zhì)，也就是說這個(gè)產(chǎn)品的供給方既可以是市場也可以是政府[14]。因而，本研究所說的物業(yè)管理服務(wù)具有典型的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，商品房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)一般屬于私人產(chǎn)品，可在市場上流通，但是歸屬權(quán)在單位手中的房改房小區(qū)物業(yè)管理就會(huì)有公共產(chǎn)品的屬性，因此就整體而言，物業(yè)管理服務(wù)為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，從本研究來看，也是如此，雖然本研究專門針對(duì)老舊小區(qū)，老舊小區(qū)大部分屬于單位和政府的房改房，但是仍然存在一部分產(chǎn)權(quán)不明晰的老舊小區(qū)缺乏科學(xué)的物業(yè)管理模式，因此其商品屬性為準(zhǔn)公共產(chǎn)品。
物業(yè)問題不僅是個(gè)人問題，也是社會(huì)問題。物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品具有效用的不可分割性。物業(yè)服務(wù)為社區(qū)內(nèi)所有業(yè)主提供，并收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的良好社區(qū)環(huán)境和安全的社區(qū)秩序?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)所有業(yè)主共享。這個(gè)公用事業(yè)是不可分割的，每個(gè)業(yè)主必然會(huì)享受到相同的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品是有益的、非排他性的，個(gè)人業(yè)主不會(huì)因?yàn)椴焕U納費(fèi)用而無法享受相關(guān)服務(wù)，一定程度上也不會(huì)因消費(fèi)者的多少影響自身服務(wù)質(zhì)量的好壞[15]。例如，良好的公共環(huán)境、社區(qū)的社會(huì)秩序和安全將使居住在社區(qū)的所有業(yè)主受益，其他人的服務(wù)效果不會(huì)因受益人數(shù)的增加而受到影響，也不能將不繳費(fèi)的業(yè)主排除在一對(duì)一的銷售之外，從而產(chǎn)生“搭便車”現(xiàn)象。物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品具有非競爭性消費(fèi)的屬性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的衛(wèi)生、秩序維護(hù)等公共服務(wù)成本相對(duì)固定，業(yè)主的增減對(duì)其影響不大。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不得因業(yè)主實(shí)際消費(fèi)金額而增加或減少費(fèi)用，業(yè)主不得因無實(shí)際住所而拒絕支付費(fèi)用。
需要注意的是，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的有效性是不可分割的，利益的非排他性、消費(fèi)的非 ……（未完，全文共43605字，當(dāng)前僅顯示7843字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新研究報(bào)告》）