關(guān)于做好區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理的建議報(bào)告

目錄/提綱：……
一、**區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
（一）普遍處于勉強(qiáng)支撐，無(wú)力為繼的局面
（三）物業(yè)管理帶有行政化色彩
（四）物業(yè)公司實(shí)際資質(zhì)良莠不齊
二、現(xiàn)狀成因
（三）物業(yè)公司普遍存在短期經(jīng)營(yíng)行為
（四）部分業(yè)主缺少為服務(wù)買(mǎi)單的意識(shí)，一定程度上阻礙小區(qū)正常的物業(yè)管理
（五）小區(qū)違建處置不力，遭致業(yè)主詬病
三、解決建議方案
（二）加強(qiáng)房屋質(zhì)量鑒定工作
（三）建立房屋維修公共基金使用的快捷綠色通道
（四）設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)資金，為小區(qū)物管運(yùn)行提供經(jīng)費(fèi)保障
（五）推行各方信用評(píng)級(jí)制度
（六）真正發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）監(jiān)督協(xié)調(diào)作用
……
關(guān)于做好**區(qū)安置房小區(qū) 物業(yè)管理的建議報(bào)告

近年來(lái)**區(qū)各地舊城改造、城市區(qū)位功能拓展蓬勃發(fā)展，已然成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)居高不下的強(qiáng)力推手。其中舊城改造、棚戶(hù)區(qū)改造占有較大分量，用于安置回遷征收戶(hù)的安置房小區(qū)不僅提升了城市形象，也改善了居民的居住條件。但隨之而來(lái)的安置區(qū)管理問(wèn)題不斷，面對(duì)這一新生的事物，由于相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)不力，加之配套政策細(xì)則的滯后甚至缺失，伴隨安置戶(hù)習(xí)慣意識(shí)的束縛和物管企業(yè)的利潤(rùn)支配，造成小區(qū)居民和物業(yè)公司互相抱怨、各自為主的綿延博弈。類(lèi)似矛盾愈演愈烈，不僅影響了居民安居樂(lè)業(yè)，而且影響了城市環(huán)境，更不利于社會(huì)民生良性發(fā)展。為此，本人走訪了**區(qū)的幾個(gè)安置房小區(qū)，希望以此為樣板，能針對(duì)共性問(wèn)題，彼此借鑒，實(shí)現(xiàn)他山之石可以攻玉，有效化解安置房小區(qū)管理矛盾，從而營(yíng)造和諧安定的宜居環(huán)境。
一、**區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
通過(guò)走訪海*花園、西*花園、
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略615字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
薄弱，有的物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理只是掛靠，項(xiàng)目經(jīng)理、客服、工程部、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、水電維修等核心部門(mén)人力資源缺乏，資質(zhì)不夠，應(yīng)對(duì)小區(qū)日常維護(hù)和協(xié)調(diào)各方關(guān)系的能力相對(duì)不足。
二、現(xiàn)狀成因
（一）物業(yè)管理不能按市場(chǎng)化運(yùn)作，處于政府各級(jí)管理，而各級(jí)不到位甚至失位的尷尬境地。物業(yè)公司利潤(rùn)薄弱甚至虧損，而區(qū)安置房指揮部對(duì)安置區(qū)物管缺少政策補(bǔ)貼資金，造成物業(yè)進(jìn)駐后又退出，即使交與屬地鄉(xiāng)街和村居管理，由于長(zhǎng)期虧損貼錢(qián)，最終演變?yōu)閰^(qū)里強(qiáng)壓、物管敷衍、鄉(xiāng)街及村居推諉的混亂格局。
（二）房屋維修責(zé)任主體模糊，成為物管難點(diǎn)焦點(diǎn)，加劇業(yè)主與物業(yè)公司矛盾沖突，影響安置房小區(qū)物管的順利開(kāi)展。政府統(tǒng)管安置區(qū)工程，作為監(jiān)理主體，工程款給付不到位，施工隊(duì)不愿處理安置房維修問(wèn)題，互相推諉；交房后幾年業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)漏水等質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)于房屋質(zhì)量的責(zé)任方界定互相爭(zhēng)執(zhí)扯皮，造成房屋維修遲遲不能解決。
（三）物業(yè)公司普遍存在短期經(jīng)營(yíng)行為。作為追求利潤(rùn)最大化的企業(yè)，物管公司自然不例外。由于物管費(fèi)普遍難收，物業(yè)公司一般通過(guò)收取前期運(yùn)行的開(kāi)辦費(fèi)、上房時(shí)預(yù)收的1年物管費(fèi)、公攤水電費(fèi)及裝修保證金來(lái)保障自身利益，針對(duì)1年后的物管費(fèi)收取期望不高，沒(méi)有長(zhǎng)期規(guī)范經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)主的意識(shí)，以致出現(xiàn)新安置房小區(qū)物業(yè)公司普遍在1年到2年間退出，若不是期間有新房陸續(xù)交付，物管早就撤出，甚至出現(xiàn)物業(yè)公司撤出后，聞聽(tīng)小區(qū)后期新房開(kāi)始交付，又中途要求回歸的現(xiàn)象。
（四）部分業(yè)主缺少為服務(wù)買(mǎi)單的意識(shí)，一定程度上阻礙小區(qū)正常的物業(yè)管理。由于安置房回遷戶(hù)大多為原自有住房居民，收入普遍較低，文化層次不高，缺少為享受小區(qū)服務(wù)買(mǎi)單的意識(shí)，經(jīng)常無(wú)故拒繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司通過(guò)法律途徑起訴欠費(fèi)業(yè)主的時(shí)效長(zhǎng)、成本高，只有協(xié)調(diào)區(qū)房管部門(mén)、街道，以辦理房產(chǎn)證、船只捕撈證年審、發(fā)放失海補(bǔ)貼為手段，促使拖欠戶(hù)繳納物業(yè)費(fèi)。
（五）小區(qū)違建處置不力，遭致業(yè)主詬病。按照物業(yè)管理?xiàng)l例，市、區(qū)級(jí)住建局專(zhuān)門(mén)設(shè)立住宅小區(qū)違建執(zhí)法隊(duì)伍，但因未有執(zhí)法證，無(wú)法師出有名處置安置小區(qū)的違章搭建行為，而同級(jí)的城管部門(mén)給出的托辭是住宅小區(qū)違建行為不在城管執(zhí)法范疇。所以，協(xié)調(diào)住建局、城管辦、鄉(xiāng)街村鎮(zhèn)服務(wù)中心、物業(yè)公司聯(lián)合快速解決相關(guān)問(wèn)題難度較大，導(dǎo)致安置小區(qū)違建行為日益增多，其他業(yè)主怨聲載道，致使小區(qū)物業(yè)管理步履維艱。
三、解決建議方案
（一）盡快出臺(tái)市、區(qū)級(jí)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，明確各級(jí)職責(zé)，實(shí)行可操作性強(qiáng)的“四位一體”物業(yè)管理工作機(jī)制。作為最新版的《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》于2013年5月1日起施行，但市區(qū)級(jí)相關(guān)配套細(xì)則一直未予出臺(tái)。盡管省條例明確了以市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)街、村（社區(qū)）和物業(yè)公司的“四位一體”物業(yè)管理機(jī)制，但條例屬框架性法規(guī)，沒(méi)有具體細(xì)化，因而市區(qū)級(jí)實(shí)施細(xì)則勢(shì)在必行，否則給人一種上級(jí)分解任務(wù)，下級(jí)兜底應(yīng)付的感覺(jué)。實(shí)施細(xì)則應(yīng)明確各級(jí)職責(zé)，突出小區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)化運(yùn)作方式，強(qiáng)化各級(jí)政府職能部門(mén)的監(jiān)管和調(diào)解機(jī)制，提升小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）主體作用。
（二）加強(qiáng)房屋質(zhì)量鑒定工作。物業(yè)難管，物業(yè)費(fèi)難收已成為小區(qū)物業(yè)的通病，其中房屋維修不到位，質(zhì)量問(wèn)題鑒定滯后成為物業(yè)和業(yè)主最大的矛盾。通過(guò)走訪連島新村了解到，房屋質(zhì)量問(wèn)題復(fù)雜，形成的原因千差萬(wàn)別，既有建設(shè) ……（未完，全文共3420字，當(dāng)前僅顯示1727字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于做好區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理的建議報(bào)告》）