全市物業(yè)管理工作的調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、我市物業(yè)管理工作基本情況
1、構(gòu)建了較完備的政策制度體系
2、完善了物業(yè)企業(yè)進入退出機制
3、加大了行業(yè)指導監(jiān)督力度
一是加強了對業(yè)主委員會的組建指導
二是成立了市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會
三是加大了行業(yè)培訓力度
4、推進了整治后老小區(qū)物業(yè)管理
二、目前存在問題
1、管理費用收繳難
2、物業(yè)企業(yè)生存難
3、住宅小區(qū)管理難
4、監(jiān)管工作協(xié)調(diào)難
5、維修基金使用難
1、思想觀念上，居民“花錢買服務(wù)”和主動參與的意識不強
2、_機制上，社區(qū)屬地管理力度不足，稅費等制度不合理
3、基礎(chǔ)設(shè)施上，原有的小區(qū)設(shè)施跟不上經(jīng)濟社會快速發(fā)展的步伐
4、行業(yè)管理上，還存在著很多不到位的地方
三、進一步強化物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理的措施
1、進一步理順管理機制
2、進一步落實資金扶持
3、進一步加強行業(yè)監(jiān)管
一是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案制度
二是推進物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容賬目公示公開
三是推行“準物業(yè)管理模式”
四是探索建立業(yè)主拒繳費制約機制
4、進一步強化輿論宣傳
……
關(guān)于全市物業(yè)管理工作的調(diào)研報告

物業(yè)管理是一項重要的民生工作，與市民的日常生活息息相關(guān)，也是社會各界高度關(guān)注的問題。近年來我市物業(yè)管理工作從無到有，從小到大，經(jīng)過了一個艱難的發(fā)展過程。但從目前情況看，物業(yè)管理依然是群眾反映比較強烈的問題，也是社會發(fā)展必須要著力解決的問題。我市的物業(yè)管理工作到底方向是什么，突破口在哪里，工作如何推進，近段時間我們就這些問題進行了深入調(diào)研，并形成了以下報告。
一、我市物業(yè)管理工作基本情況
我市物業(yè)管理工作起步于1999年，當時僅有5家物業(yè)公司管理著5個改造后老小區(qū)。經(jīng)過十多年的摸索與發(fā)展，目前全市已有80家物業(yè)公司，從業(yè)人員達6000多人，共管理328個項目；其中住宅小區(qū)約150個，面積800多萬平方米，占全市住宅小區(qū)的85%以上；所有新建商品住宅小區(qū)、整治后非開放式老小區(qū)和城鄉(xiāng)一體化動遷安置小區(qū)均已進駐物業(yè)管理。目前，除部分零星住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)老
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宅小區(qū)的54%。二是成立了市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會。通過聘請專職調(diào)解員，對一大批全市重大、疑難物業(yè)糾紛進行協(xié)調(diào)化解。三是加大了行業(yè)培訓力度。每年組織舉辦三期以上全市范圍內(nèi)物業(yè)管理人員培訓活動，不斷提高物業(yè)從業(yè)人員能力素質(zhì)。
4.推進了整治后老小區(qū)物業(yè)管理。自2008年起，我局共對19個老小區(qū)、近110萬平方米建筑實行了綜合整治。對整治后老小區(qū)除不符合物業(yè)入駐條件的開放式小區(qū)外，其余均已引入物業(yè)管理。目前，整治后老小區(qū)衛(wèi)生保潔、綠化維護、車輛停放等各方面均井然有序，偷盜案件發(fā)生率大幅度下降。
二、目前存在問題
物業(yè)行業(yè)管理是一項涉及面廣、監(jiān)管難度大、問題復雜多樣的系統(tǒng)工作，被稱為建設(shè)領(lǐng)域除房屋征收拆遷工作之外的“天下第二難”。近幾年來，盡管我局在規(guī)范和指導物業(yè)管理方面做了大量扎實有效的工作，但目前我市的物業(yè)行業(yè)管理仍存在五大難點：
1.管理費用收繳難。目前，我市小區(qū)的物業(yè)費收繳率僅在60%左右。部分住戶認為物業(yè)服務(wù)質(zhì)價不相符、物業(yè)賬目不透明，或者出于自身收入水平較低等原因，以各種理由拒絕繳費。而拒交物業(yè)費導致的后果往往是不出錢的人免費享受服務(wù)，而交錢的人享受不到質(zhì)價相符的服務(wù)，交費的人進一步減少；而物業(yè)公司因得不到應(yīng)有的回報，進一步降低服務(wù)質(zhì)量，這又使更多的人不愿交費，由此造成惡性循環(huán)，甚至迫使物業(yè)公司最終撤離小區(qū)。
2.物業(yè)企業(yè)生存難。盡管近幾年中我市物業(yè)市場得到了較快的發(fā)展，但大部分物業(yè)企業(yè)規(guī)模較小、競爭力較弱、經(jīng)營理念較為落后、服務(wù)質(zhì)量有待提高。由于物業(yè)管理本身屬于保本微利的行業(yè)，加上收繳物業(yè)費困難以及物業(yè)收費標準多年未變，而員工工資、福利等支出卻逐年增長，使得物業(yè)企業(yè)經(jīng)營舉步維艱。由于經(jīng)營困難，大部分物業(yè)企業(yè)員工缺乏培訓、待遇低、素質(zhì)差，人才流失嚴重，并導致服務(wù)質(zhì)量難以提升。
3.住宅小區(qū)管理難。目前小區(qū)物業(yè)管理存在著較多難點。最為突出的小區(qū)停車難問題。隨著我市家庭用車保有量的增加，部分小區(qū)原有停車位難以滿足需求，大量住戶占用小區(qū)道路停車，造成小區(qū)居民出入不便。而物業(yè)公司由于沒有相應(yīng)的職權(quán)，又怕得罪住戶，既不愿管也管不好，致使公共資源被占并引起物業(yè)糾紛頻發(fā)，小區(qū)交通安全隱患也不斷顯現(xiàn)。再如小區(qū)治安問題。多數(shù)小區(qū)設(shè)置了出入門禁并制定了來客登記制度，但在實際操作過程中，門衛(wèi)對于不熟悉的車輛難免會上前詢問，有些住戶就對此表示不滿，大部分來客更是不愿登記。部分小區(qū)物業(yè)不愿得罪住戶，門衛(wèi)對過往車輛放任出入，存在著很大的安全隱患。
4.監(jiān)管工作協(xié)調(diào)難。物業(yè)管理公司、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理的基礎(chǔ)力量。但目前，社區(qū)居委會的屬地管理一定程度上有所缺失，大量本應(yīng)就地解決的問題上交給行業(yè)主管部門。同時，雖然不少小區(qū)都成立了業(yè)主委員會，但真正發(fā)揮作用的甚少，大部分業(yè)委會形同虛設(shè)，甚至有個別業(yè)委會還起了制造業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾的反作用。由于物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會三方在管理活動中尚未形成有效的聯(lián)動機制，遇到矛盾分歧時難以順暢溝通協(xié)調(diào)，影響了小區(qū)物業(yè)管理活動的開展。
5.維修基金使用難。物業(yè)維修專項基金由業(yè)主在購房時繳納，交入指定賬戶并由政府部門代為管理，主要用于住宅公共部位和設(shè)施的維修。我市從2004年起實行維修資金制度以來，已累計歸集維修資金約7.1億，辦理 ……（未完，全文共5003字，當前僅顯示1757字，請閱讀下面提示信息。收藏《全市物業(yè)管理工作的調(diào)研報告》）