2009年物業(yè)管理工作調研報告

目錄/提綱：……
一、基本情況
一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段
二是物業(yè)管理總體水平較低
三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管_不完善
二、存在的主要問題
一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費
二是住戶無力繳費
三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口
四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等
五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱
八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質價不符
一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程
二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段
三、對加強完善物業(yè)服務收費管理的意見和建議
二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目
三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊
四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制
……
　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
　　一、基本情況
　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管_不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質物業(yè)服務公司尚無，注冊二級資質較多。所
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樓盤。
　　3、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
　　4、物業(yè)管理_不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。
　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務產生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。
　　6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服 ……（未完，全文共5311字，當前僅顯示1865字，請閱讀下面提示信息。收藏《2009年物業(yè)管理工作調研報告》）