中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

　　●居民住房私有化比例已達59．3％
　　●預(yù)購房以經(jīng)濟適用房和商品房為主
　　●居民可承受的房價以每平方米1000－2000元為主
　　●25－34歲的人占購房人群的36％
　　●預(yù)購面積以80－100平方米的需求量最高
　　●主要房屋預(yù)購者家庭月收入在1000－4000元間
　　工薪階層購房依然難，價格是最大瓶頸；高收入者將是市場生力軍
　　隨著國家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個人購房已成大勢且愈演愈烈。新生代市場監(jiān)測機構(gòu)每年在中國的城市進行一項名為"中國市場與媒體研究（cmms）" 的調(diào)查，今年的"中國市場與媒體研究2000（cmms 2000）"調(diào)查總體為居住在20個樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場監(jiān)測機構(gòu)根據(jù)cmms 2000數(shù)據(jù)對中國房地產(chǎn)市場所得的調(diào)查結(jié)果。
　　城市居民目前住得怎樣從cmms調(diào)查所涉及的調(diào)查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3．7％的
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幣在手，有比較具體的購買計劃，要么準備一個較長時間的資金積累，再進行置業(yè)大投入，使生活質(zhì)量徹底改觀。
　　另外，在商品房預(yù)購_中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例達55．6％，遠遠高于其他住房_，預(yù)購面積以81－100平方米的需求為最高，達30．5％；而在100－150平方米的預(yù)購_中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例高達62．3％，可見購房在這個_中的市場潛力非�？捎^。但是，他們的購買能力又怎樣呢？
　　假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最�。ㄒ妶D四）。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－2000元的比例最高，為 30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房價在6000元以上的不足1％（見圖五）。
　　以上數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場，對價格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69．1％希望使用家庭存款來購房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款�？磥�，傳統(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。
　　購房者是什么樣的人？
　　數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3 ％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員、公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內(nèi)為主體購房者。
　　目前，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟適用房，分別占預(yù)購比例的42．7％和39．2％；預(yù)購面積在70－150平方米間不等，以80 －100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000－4000元間。
　　居民購房承受能力有多大房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房價與其他各大城市相比持續(xù)居高不下，市內(nèi)一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成 20年按揭付80平方米房價，則首付最低在10萬元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見的，因為北京地區(qū)預(yù)購房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內(nèi)，占預(yù)購總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000 元以上的僅占5．6％（見圖六）。
　　從居民對房價的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場價差距甚遠（見圖七）。目前國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。
　　另外，中國人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國人消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款。可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費 ……（未完，全文共3898字，當前僅顯示1969字，請閱讀下面提示信息。收藏《中國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》）