論文：信息不對(duì)稱(chēng)、區(qū)位壟斷與政府管制的失靈——論我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

目錄/提綱：……
一、信息不對(duì)稱(chēng)背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易
二、區(qū)位壟斷供給與競(jìng)爭(zhēng)性的住宅需求
三、土地儲(chǔ)備、土地財(cái)政與政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制
四、準(zhǔn)確評(píng)判現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的困難
五、政府政策的幾點(diǎn)啟示
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論文：信息不對(duì)稱(chēng)、區(qū)位壟斷與政府管制的失靈——論我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

內(nèi)容摘要：隨著改革開(kāi)放的深入推進(jìn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度日益加深。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)_的一個(gè)重要組成部分，各類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)育、發(fā)展和完善，呈現(xiàn)出由產(chǎn)品市場(chǎng)向要素市場(chǎng)，由壟斷市場(chǎng)向競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，由地區(qū)市場(chǎng)向全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)不斷推進(jìn)的過(guò)程。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展，尤其引人關(guān)注。文章深入了剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的特征和獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律，以及我國(guó)住房制度、土地制度和政府財(cái)政制度改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。筆者認(rèn)為，信息不對(duì)稱(chēng)和區(qū)位壟斷是造成當(dāng)前若干大中城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的重要原因。規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展，需要政府、企業(yè)和個(gè)人三方合作，通過(guò)規(guī)范政府行為、促進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和引導(dǎo)個(gè)人消費(fèi)，構(gòu)建一個(gè)和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍。
關(guān)鍵詞：信息不對(duì)稱(chēng) 區(qū)位壟斷 房地產(chǎn)市場(chǎng) 政府管制


一、信息不對(duì)稱(chēng)背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易
按照現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)理論，市場(chǎng)可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度（或壟斷程度）劃分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)；可以根據(jù)市場(chǎng)上交易的物品性質(zhì)，劃分為產(chǎn)品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)；也可以根據(jù)市場(chǎng)交易的范圍，劃分為地區(qū)市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)；還可以根據(jù)市場(chǎng)交易是否符合法律法規(guī)，劃分為合法市場(chǎng)、非法市場(chǎng)以及游離于合法與非法之間的灰色市場(chǎng)，等等。一般情況下，根據(jù)生產(chǎn)的技術(shù)特征，企業(yè)的投入和產(chǎn)出是完全可分離的。這種分離，不僅體現(xiàn)為投入要素的價(jià)值轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品價(jià)值這樣一個(gè)價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值增殖的過(guò)程，而且體現(xiàn)為
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會(huì)致使先期信息不對(duì)稱(chēng)交易中因信賴(lài)對(duì)方所獲得的交易利益喪失。因此，信息的大體對(duì)稱(chēng)是交易公正、持續(xù)、互利的重要前提。任何市場(chǎng)交易都是如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易也不例外。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)，根源于賣(mài)方的區(qū)位壟斷與買(mǎi)方的競(jìng)爭(zhēng)性消費(fèi)。事實(shí)上，任何商品房在區(qū)位上都具有壟斷的特征，是一個(gè)無(wú)法完全復(fù)制的獨(dú)一無(wú)二的商品。一方面，商品房的區(qū)位壟斷，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)交易上擁有了操控價(jià)格的能力。另一方面，眾多分散的住宅購(gòu)買(mǎi)者，由于缺乏集體行動(dòng)的激勵(lì)，信息的分散、決策的獨(dú)立以及利益的分立使得他們?cè)谧≌?gòu)買(mǎi)談判中處于不利的境況。因之，賣(mài)方占據(jù)的商品房的區(qū)位壟斷以及買(mǎi)方為爭(zhēng)奪壟斷性房源而展開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)性購(gòu)買(mǎi)，造成了房地產(chǎn)交易過(guò)程中討價(jià)還價(jià)能力分布的不對(duì)等，進(jìn)而導(dǎo)致了交易利益向賣(mài)方的傾斜。
二、區(qū)位壟斷供給與競(jìng)爭(zhēng)性的住宅需求
所謂區(qū)位壟斷，是指?jìng)�(gè)體或組織對(duì)土地的局部獨(dú)占。區(qū)位壟斷不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)通常意義上的壟斷（包括寡頭壟斷和完全壟斷），或者說(shuō)市場(chǎng)壟斷。人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史表明，壟斷以及同壟斷相關(guān)聯(lián)的事物具有悠久的歷史。如果寬泛地看，幾乎可以說(shuō)自人類(lèi)社會(huì)組織起來(lái)之后，就出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)行使和操控權(quán)力的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，這無(wú)疑是權(quán)力壟斷的雛形。“普天之下，莫非王土；率土之濱，莫非王臣”，這形象地說(shuō)明了封建帝王至高無(wú)上的壟斷權(quán)力。而“鹽鐵官營(yíng)”等就是國(guó)家權(quán)力在經(jīng)濟(jì)層面的壟斷。進(jìn)入現(xiàn)代以來(lái)，尤其是19世紀(jì)中葉之后，資本主義的發(fā)展由_競(jìng)爭(zhēng)逐漸走向生產(chǎn)和資本的集中，卡特爾、托拉斯、康采恩、辛迪加等各種形式的壟斷組織大量涌現(xiàn)。這種“從_競(jìng)爭(zhēng)中生長(zhǎng)起來(lái)的壟斷并不消除競(jìng)爭(zhēng)，而是凌駕于競(jìng)爭(zhēng)之上，與之并存�！彪S著壟斷的不斷發(fā)展，壟斷、壟斷_以及壟斷組織的行為廣泛深入地影響到社會(huì)生活的各個(gè)層面。在此背景下，各國(guó)相繼制定了限制壟斷、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的法律法規(guī)，如《反壟斷法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《公平貿(mào)易法》等，并在政府組織架構(gòu)內(nèi)建立了專(zhuān)門(mén)的反壟斷機(jī)構(gòu)，對(duì)壟斷實(shí)施長(zhǎng)期、動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。
在壟斷的研究和規(guī)制方面，經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)各有側(cè)重，且相互映照、互相促進(jìn)。早期經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)壟斷的研究，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，認(rèn)為只要一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)的份額達(dá)到一定的程度，就被認(rèn)為是壟斷。對(duì)于壟斷的形成，則信守由“競(jìng)爭(zhēng)集中壟斷”這一得到理論和經(jīng)驗(yàn)證實(shí)的邏輯鏈，致使人們將市場(chǎng)力量高度集中等同于壟斷。這種以市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為衡量標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，被視為哈佛學(xué)派的結(jié)構(gòu)主義壟斷概念。哈佛學(xué)派認(rèn)為，壟斷是指一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，表示個(gè)體或組織提供的產(chǎn)品或服務(wù)占據(jù)了全部或絕大多數(shù)市場(chǎng)份額。與經(jīng)濟(jì)學(xué)上的結(jié)構(gòu)主義壟斷理念相適應(yīng)，早期反壟斷法也主要著眼于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，即關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異、市場(chǎng)進(jìn)入和退出壁壘、市場(chǎng)集中度等方面的內(nèi)容。反映在立法方面，則是法律主要針對(duì)壟斷影響市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)制，以期消除壟斷狀態(tài)。例如，美國(guó)1890年制定的《謝爾蔓反托拉斯法》第二條的規(guī)定，即是結(jié)構(gòu)壟斷控制的先驅(qū)；日本1947年制定的《關(guān)于禁止私人壟斷和確保公平交易的法律》規(guī)定，對(duì)于事實(shí)上已經(jīng)具備壟斷地位而可能導(dǎo)致反競(jìng)爭(zhēng)行為的壟斷，可以用解散企業(yè)或命令轉(zhuǎn)讓等方式加以消除。
但是，結(jié)構(gòu)主義壟斷理論并非無(wú)懈可擊。隨著人們對(duì)市場(chǎng)集中的廣泛研究，結(jié)構(gòu)主義的壟斷理論受到越來(lái)越多人的質(zhì)疑。經(jīng)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)：高度集中未必影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的效率。例如，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的汽車(chē)行業(yè)，市場(chǎng)集中程度非常高，但競(jìng)爭(zhēng)亦很激烈，這種集中度高而又競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)行為，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和科技的不斷進(jìn)步。這就為芝加哥學(xué)派行為主義壟斷理論的誕生提供了有力的實(shí)踐支持。
芝加哥學(xué)派認(rèn)為，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的壟斷，有可能是競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的結(jié)果，這樣的壟斷是有效率的。根據(jù)芝加哥學(xué)派的觀點(diǎn)，判別壟斷的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該從市場(chǎng)行為而不是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面入手。他們認(rèn)為，單純的高集中度未必導(dǎo)致壟斷或限制競(jìng)爭(zhēng)，還要考察市場(chǎng)主體是否利用了這樣的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行限制競(jìng)爭(zhēng)的行為。這其實(shí)就是遵循“結(jié)構(gòu)行為績(jī)效”和“績(jī)效行為結(jié)構(gòu)”這樣一個(gè)修正的SCP框架。在行為主義立法思想的影響下，法律主要對(duì)濫用市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的行為進(jìn)行規(guī)制，包括濫用市場(chǎng)支配地位、限制競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議、企業(yè)合并、行政性壟斷等內(nèi)容，以達(dá)到促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)和維護(hù)創(chuàng)新這樣一個(gè)雙贏結(jié)局。
盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)在壟斷理論研究方面都作出了各自的貢獻(xiàn)，但它們之間在許多方面仍然存在差異，尤其在壟斷概念的界定上。首先，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的壟斷，外延比較狹窄，包括一家企業(yè)獨(dú)占市場(chǎng)的壟斷（經(jīng)濟(jì)學(xué)通常意義上的壟斷，又稱(chēng)完全壟斷）和幾家企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)的寡頭壟斷（寬泛意義上的壟斷），這些都屬于經(jīng)濟(jì)性壟斷的范疇；法學(xué)上的壟斷，除了包括完全壟斷和寡頭壟斷等經(jīng)濟(jì)性壟斷外，還包括行政壟斷、國(guó)家壟斷等其他形式的壟斷。其次，在壟斷本質(zhì)屬性的認(rèn)識(shí)上，法律上所指的壟斷卻要比經(jīng)濟(jì)學(xué)上的壟斷來(lái)得狹窄。經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)壟斷的研究，著眼點(diǎn)不僅包括壟斷所產(chǎn)生的“狀態(tài)”，即壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，而且涵蓋了壟斷的市場(chǎng)行為和壟斷的市場(chǎng)業(yè)績(jī)；法學(xué)對(duì)壟斷屬性的認(rèn)識(shí)，主要體現(xiàn)在反壟斷法所規(guī)范的市場(chǎng)主體謀求或?yàn)E用市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)或特權(quán)的控制市場(chǎng)的壟斷行為方面。最后，經(jīng)濟(jì)學(xué)以理想化的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)作為評(píng)價(jià)的基點(diǎn)，對(duì)壟斷的研究，關(guān)注的焦點(diǎn)是效率；而法學(xué)對(duì)壟斷的研究，關(guān)注的不僅僅是效率，更重要的是涵括平等和公正的社會(huì)正義。
事實(shí)上，無(wú)論哈佛學(xué)派的結(jié)構(gòu)主義壟斷觀還是芝加哥學(xué)派的行為主義壟斷觀，他們對(duì)壟斷的界定，都屬于傳統(tǒng)意義上的對(duì)生產(chǎn)產(chǎn)出（包括產(chǎn)品或服務(wù)）空間狀態(tài)的一種描述。 ……（未完，全文共16091字，當(dāng)前僅顯示2894字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《論文：信息不對(duì)稱(chēng)、區(qū)位壟斷與政府管制的失靈——論我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展》）