淺議物業(yè)管理企業(yè)的人力成本控制

　　淺議物業(yè)管理企業(yè)的人力成本控制
　　摘要：本文重點(diǎn)闡述了物業(yè)管理企業(yè)中如何控制管理人員和一線員工的成本支出，通過(guò)合理的崗位配置，以及充分利用公司的資源，在保證工作質(zhì)量的前提下，降低人力成本的支出，為企業(yè)贏得最大的利潤(rùn)。
　　
　　筆者從事物業(yè)管理以來(lái)，恰逢集團(tuán)公司全面推行預(yù)算管理，實(shí)行到物業(yè)管理行業(yè)后，各個(gè)項(xiàng)目效果顯著。在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，如何用最低的成本，達(dá)到工作的標(biāo)準(zhǔn)，取得業(yè)主滿意，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，是每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須思考的問(wèn)題。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，由此想來(lái)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，控制人力成本的支出對(duì)于企業(yè)盈利水平具有重大的意義。物業(yè)管理是無(wú)形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不需要購(gòu)買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月
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處主任）；職能部門經(jīng)理的管理幅度為10～15人（本職能部門和相關(guān)事業(yè)部門）。
　　
　　第二、基層服務(wù)人員工資的控制：物業(yè)管理行業(yè)屬勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè)，科學(xué)、合理地使用人力資本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的主要方向。如何控制好基層服務(wù)人員人力資本的成本費(fèi)用？可以從兩個(gè)方面入手：
　　
　　1、科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)公司管理的小區(qū)（大廈）的實(shí)際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如：管理面積比較大的封閉式多層小區(qū)，可按人均管理面積3500～4500平方米來(lái)核定小區(qū)管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區(qū)，可按人均管理面積3500平方米來(lái)核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū)，可按人均管理面積3000平方米來(lái)核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區(qū)，可按人均管理面積2500平方米來(lái)核定管理處人員編制。開放式的小區(qū)管理難度比較大，可根據(jù)實(shí)際、具體的情況在定編人數(shù)的基礎(chǔ)上乘以10～20％的系數(shù)。
　　
　　定編只是一個(gè)參考比較值，我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值，大于邊際值就會(huì)減少利潤(rùn)甚至虧損；少于邊際值就能保本或者多盈利。例如：某小區(qū)管理面積20萬(wàn)平方米，多層、封閉式、有兩個(gè)人員車輛出入口。按人均3000平方米定編小區(qū)管理需要人員60人，各項(xiàng)服務(wù)人員全部在內(nèi)。但是，由于小區(qū)管理處主任用人把關(guān)比較嚴(yán)，嚴(yán)格按工作量定崗，特別是管理處內(nèi)部管理人員，l人身兼數(shù)職，結(jié)果整個(gè)小區(qū)管理服務(wù)用了52人，比定編人數(shù)少了8人，一年增加收入近14.4萬(wàn)元，效益十分可觀。可見嚴(yán)格地控制基層服務(wù)人員的人力成本，是物業(yè)管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。
　　
　　其次，向科學(xué)管理要效益。向管理要效益在物業(yè)管理行業(yè)涉及的面很廣：
　　
　　第一、采取多種措施，合理地使用資源。例如：在物業(yè)管理服務(wù)中，用人最多的是保安服務(wù)和保潔綠化服務(wù)，如何通過(guò)科學(xué)有效的管理來(lái)降低人力資本投入，就是一個(gè)值得認(rèn)真研究的課題。目前，深圳物業(yè)管理對(duì)保安、清潔、綠化服務(wù)采用兩種模式：一種是把保安、清潔、綠化承包給社會(huì)專業(yè)公司來(lái)完成；另一種是由自己公司內(nèi)部的專業(yè)公司來(lái)完成。是承包給社會(huì)專業(yè)公司做好呢？還是讓自己的專業(yè)化公司做好？筆者認(rèn)為，內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)（由公司自己的專業(yè)公司完成專項(xiàng)服務(wù)），應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù)；外部專業(yè)化服務(wù)（公司自己的專業(yè)服務(wù)公司對(duì)外開拓的專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目），應(yīng)側(cè)重專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要指的是：專業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。例如：保安、綠化、清潔等專業(yè)化服務(wù)工作，如果每個(gè)管理處都養(yǎng)一兩個(gè)這樣的專業(yè)技術(shù)人員，工作量既不飽滿，又會(huì)加大管理成本，得不償失。實(shí)行公司內(nèi)部專業(yè)化管理，專業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，一個(gè)專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個(gè)管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作，達(dá)到事半功倍的作用。這就是內(nèi)部專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)。清潔、綠化、保安等專業(yè)服務(wù)工作情況如何？質(zhì)量好壞？公司只考核各個(gè)管理處。至于如何達(dá)標(biāo)？如何保證服務(wù)質(zhì)量？由管 ……（未完，全文共3255字，當(dāng)前僅顯示1644字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《淺議物業(yè)管理企業(yè)的人力成本控制》）