農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問題的法律分析

目錄/提綱：……
（一）合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定
（二）集體土地租賃合同的效力
二、關(guān)于合同解除的法律分析
三、關(guān)于合同主體資格的法律分析
四、對擅自出租集體土地的處置
（一）合法的土地租賃應(yīng)履行的程序
（二）對非法租賃土地的處理辦法
五、擅自出租集體土地的預(yù)防措施
……

農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問題的法律分析


近年來，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象，很多村組以村民委員會或村民小組的名義擅自將農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租給第三方，用于建設(shè)廠房或門面房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。隨著城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)展，當(dāng)政府對這些農(nóng)村集體土地依法進(jìn)行征收時(shí)，往往面臨著解除土地租賃合同所引發(fā)的高額賠償問題，不僅給征地拆遷工作帶來了極大的困難，也直接影響了城市的建設(shè)與發(fā)展。針對此問題，我們就農(nóng)村集體土地使用權(quán)租賃合同的效力、合同的解除、合同主體資格的認(rèn)定以及此類事件的處置、預(yù)防等進(jìn)行了相關(guān)的法律分析，以求對妥善解決農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租問題有所幫助。
一 、關(guān)于合同效力的法律分析
（一）合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定
《合同法》第七條規(guī)定，“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益”。
《合同法》第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。
《合同法》第五十六條規(guī)定，“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他
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土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)”。
《土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定，“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記”。
以上法律規(guī)定表明，我國實(shí)行土地權(quán)屬的法定登記制度，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須進(jìn)行變更登記，否則，土地使用權(quán)實(shí)際上沒有發(fā)生變更，仍屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。目前農(nóng)村集體土地使用權(quán)的出租大多未依法進(jìn)行變更登記，土地使用權(quán)的出租行為應(yīng)是無效的。
綜合以上分析，目前大部分的農(nóng)村集體土地租賃合同無論在內(nèi)容上，還是在程序上都是違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。
但在現(xiàn)實(shí)生活中，對于上世紀(jì)七八十年代因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所遺留的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的出租行為，土地行政主管部門因無明確的法律依據(jù)多數(shù)未予查處。此類租賃合同在各級法院的訴訟中也不一定就被認(rèn)定為無效合同。目前有很多的農(nóng)村集體土地租賃就屬于這種情況，往往在征地拆遷中給政府造成極大的困難。
二、關(guān)于合同解除的法律分析
首先，合同有效或無效應(yīng)由誰來提出的問題。根據(jù)我國民事法律規(guī)定的一般原則以及《合同法》第一百二十八條的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議，當(dāng)事人和解、調(diào)解不成的可以向人民法院起訴。也就是說并不是所有的人都可以主張合同無效，原則上只能由合同當(dāng)事人來向法院主張合同無效。即使由于利益關(guān)系的驅(qū)動，很多出租集體土地的村民組織不愿意去法院訴訟確認(rèn)合同無效，政府相關(guān)部門及其他組織亦不能越俎代庖，來確定合同無效或代為向法院訴訟，這在我國法律上是沒有依據(jù)的。
其次，關(guān)于合同解除的法律后果問題。
合同無效的情況下：《合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”；第五十九條規(guī)定，“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人”；《民法通則》第六十一條規(guī)定，“民事行為被確認(rèn)為無效或被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人”。
依據(jù)以上規(guī)定，由于目前農(nóng)村集體土地租賃合同大多應(yīng)屬無效合同，當(dāng)解除合同時(shí)，當(dāng)事雙方有互相返還的義務(wù)。也就是說，村、組一方向承租土地的第三方返還出租土地所取得的收益（多數(shù)為租金），承租土地的第三方向村、組返還所取得的集體土地使用權(quán)，自行拆除地上建筑物，恢復(fù)土地原狀。至于過錯(cuò)賠償損失，則要根據(jù)具體的租賃合同進(jìn)行過錯(cuò)分析。租賃雙方對過錯(cuò)賠償數(shù)額有爭議的，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以共同委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。人民法院也可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》組織評估，最終依法確定一方承擔(dān)還是雙方分擔(dān)過錯(cuò)賠償數(shù)額。
合同有效的情況下：《合同法》第一百零七條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”；第一百一十三條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”；第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院 ……（未完，全文共6629字，當(dāng)前僅顯示2328字，請閱讀下面提示信息。收藏《農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問題的法律分析》）