農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問題的法律分析

目錄/提綱：……
（一）合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定
（二）集體土地租賃合同的效力
二、關(guān)于合同解除的法律分析
三、關(guān)于合同主體資格的法律分析
四、對(duì)擅自出租集體土地的處置
（一）合法的土地租賃應(yīng)履行的程序
（二）對(duì)非法租賃土地的處理辦法
五、擅自出租集體土地的預(yù)防措施
……

農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問題的法律分析


近年來，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象，很多村組以村民委員會(huì)或村民小組的名義擅自將農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租給第三方，用于建設(shè)廠房或門面房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。隨著城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)展，當(dāng)政府對(duì)這些農(nóng)村集體土地依法進(jìn)行征收時(shí)，往往面臨著解除土地租賃合同所引發(fā)的高額賠償問題，不僅給征地拆遷工作帶來了極大的困難，也直接影響了城市的建設(shè)與發(fā)展。針對(duì)此問題，我們就農(nóng)村集體土地使用權(quán)租賃合同的效力、合同的解除、合同主體資格的認(rèn)定以及此類事件的處置、預(yù)防等進(jìn)行了相關(guān)的法律分析，以求對(duì)妥善解決農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租問題有所幫助。
一 、關(guān)于合同效力的法律分析
（一）合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定
《合同法》第七條規(guī)定，“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”。
《合同法》第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。
《合同法》第五十六條規(guī)定，“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他
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土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)”。
《土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定，“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記”。
以上法律規(guī)定表明，我國實(shí)行土地權(quán)屬的法定登記制度，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須進(jìn)行變更登記，否則，土地使用權(quán)實(shí)際上沒有發(fā)生變更，仍屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。目前農(nóng)村集體土地使用權(quán)的出租大多未依法進(jìn)行變更登記，土地使用權(quán)的出租行為應(yīng)是無效的。
綜合以上分析，目前大部分的農(nóng)村集體土地租賃合同無論在內(nèi)容上，還是在程序上都是違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。
但在現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)于上世紀(jì)七八十年代因興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所遺留的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的出租行為，土地行政主管部門因無明確的法律依據(jù)多數(shù)未予查處。此類租賃合同在各級(jí)法院的訴訟中也不一定就被認(rèn)定為無效合同。目前有很多的農(nóng)村集體土地租賃就屬于這種情況，往往在征地拆遷中給政府造成極大的困難。
二、關(guān)于合同解除的法律分析
首先，合同有效或無效應(yīng)由誰來提出的問題。根據(jù)我國民事法律規(guī)定的一般原則以及《合同法》第一百二十八條的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議，當(dāng)事人和解、調(diào)解不成的可以向人民法院起訴。也就是說并不是所有的人都可以主張合同無效，原則上只能由合同當(dāng)事人來向法院主張合同無效。即使由于利益關(guān)系的驅(qū)動(dòng)，很多出租集體土地的村民組織不愿意去法院訴訟確認(rèn)合同無效，政府相關(guān)部門及其他組織亦不能越俎代庖，來確定合同無效或代為向法院訴訟，這在我國法律上是沒有依據(jù)的。
其次，關(guān)于合同解除的法律后果問題。
合同無效的情況下：《合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”；第五十九條規(guī)定，“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人”；《民法通則》第六十一條規(guī)定，“民事行為被確認(rèn)為無效或被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人”。
依據(jù)以上規(guī)定，由于目前農(nóng)村集體土地租賃合同大多應(yīng)屬無效合同，當(dāng)解除合同時(shí)，當(dāng)事雙方有互相返還的義務(wù)。也就是說，村、組一方向承租土地的第三方返還出租土地所取得的收益（多數(shù)為租金），承租土地的第三方向村、組返還所取得的集體土地使用權(quán)，自行拆除地上建筑物，恢復(fù)土地原狀。至于過錯(cuò)賠償損失，則要根據(jù)具體的租賃合同進(jìn)行過錯(cuò)分析。租賃雙方對(duì)過錯(cuò)賠償數(shù)額有爭議的，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以共同委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。人民法院也可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》組織評(píng)估，最終依法確定一方承擔(dān)還是雙方分擔(dān)過錯(cuò)賠償數(shù)額。
合同有效的情況下：《合同法》第一百零七條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”；第一百一十三條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”；第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院 ……（未完，全文共6629字，當(dāng)前僅顯示2328字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問題的法律分析》）