紅山稅務分局集體土地開發(fā)建設(shè)調(diào)查

紅山稅務分局集體土地開發(fā)建設(shè)調(diào)查
　　根據(jù)市局工作布置，為進一步調(diào)查了解紅山地區(qū)集體土地開發(fā)建設(shè)情況和納稅情況，我局于****年月對全區(qū)范圍內(nèi)自年立項的集體土地開發(fā)項目進行了全面調(diào)查現(xiàn)將調(diào)查主要情況匯報如下
　　一、調(diào)查總體情況
　　經(jīng)調(diào)查，全區(qū)自年立項的集體土地開發(fā)項目個，截止調(diào)查結(jié)束工程已完工個，計劃投資額萬元，已實際完成投資額萬元，實際占地面積和實際建筑面積分別為平方米、平方米，截止調(diào)查結(jié)束已銷售面積平方米，實現(xiàn)銷售收入萬元，其中個項目已申報納稅萬元。
　　二、具體調(diào)查內(nèi)容
　�、遍_發(fā)形式主要開發(fā)形式以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)成立的開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)為主，其中村鎮(zhèn)委托外來開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目有個
　�、查_發(fā)項目的審批情況：
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為購房者辦理相應的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，其他項目無法辦理“兩證”。
　�、镐N售收入和申報納稅情況。目前個項目已實現(xiàn)銷售收入萬元，已申報銷售收入萬元，繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅萬元。
　　三、集體土地開發(fā)特點及存在問題
　　⒈項目手續(xù)不規(guī)范，屬非法占地、非法開發(fā)。
　　所有個項目，均以““農(nóng)民中心村復建房”、“**項目配套生活區(qū)”、“**項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”等名義，在區(qū)計經(jīng)委立項。而實際使用用途中，真正的農(nóng)民復建房僅占左右，其余均對外銷售。由于未取得合法用地手續(xù)，近幾年來受到市國土部門的多次整改通知和處罰。
　�、菜^“商品房”無合法證件。由于未取得合法手續(xù)，開發(fā)項目無《商品房銷售（預售）許可證》，因此無法辦理“國有土地使用權(quán)證”和“房屋產(chǎn)權(quán)證”。
　�、痴加猛恋睾蛯嶋H建筑面積均超過實際批準面積。
　　個項目經(jīng)區(qū)計經(jīng)委批準的用地面積為萬平方米，實際用地面積平方米；批準建筑面積萬平方米，實際建筑面積萬平方米。
　�、唇ㄔO(shè)規(guī)模巨大。
　　最大的“興都花園”占地萬平方米、建筑面積萬平方米，建設(shè)期從年一直到****年跨越個年頭，其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地萬平方米、建筑面積萬平方米。
　　⒌資金來源多渠道。
　　由于村委會只是農(nóng)村自治組織，沒有大量的資金投入開發(fā)。因此大多采用吸收社會游資進行開發(fā)。主要形式有三種：一是由村委會組織項目“指揮部”，開發(fā)收益由行政村享有，通過由項目建筑單位墊資建設(shè)的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項并給予一定的利息補償，如萬壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”；二是將土地賣給有資金實力的企業(yè)或個人，如“萬豐苑”收取土地款萬元，“萬壽商貿(mào)中心”收取土地款萬元；三是有行政村部分干部投資成立一個經(jīng)營實體，由該實體承包開發(fā)，如“興都花園”由興衛(wèi)村的干部和其他投資人共人，投資成立“南京海派商貿(mào)有限責任公司”，上繳興衛(wèi)村億元取得萬平方米的開發(fā)權(quán)。
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　　以上個項目，僅有個項目按預收房款申報繳納營業(yè)稅，其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款萬元計算，少繳營業(yè)稅萬元。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組****年號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分或整體通過審查個項目，如通過補辦手續(xù)，應繳納營業(yè)稅為*萬元。
　　四、有關(guān)稅收征管的建議
　　根據(jù)以上調(diào)查情況，我們認為：
　�、睆倪@些集體土地建房后對外銷售的行為來看，不管其行為是否符合《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規(guī)范，其行為完全符合《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的“銷售不動產(chǎn)”的“銷售建筑物 ……（未完，全文共2199字，當前僅顯示1398字，請閱讀下面提示信息。收藏《紅山稅務分局集體土地開發(fā)建設(shè)調(diào)查》）