關(guān)于老年住宅公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)的探討

目錄/提綱：……
一、老年公寓的概念、特點(diǎn)
（二）老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有公益性產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)
二、老年住宅公寓發(fā)展?fàn)顩r及存在問(wèn)題
（一）老年公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)的基本狀況
（二）老年住宅公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的問(wèn)題
三、開(kāi)發(fā)建設(shè)老年住宅公寓的對(duì)策建議
（一）增強(qiáng)老齡觀念，把老年住宅公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)納入新型城鎮(zhèn)化發(fā)展整體規(guī)劃
（三）從實(shí)際出發(fā)，合理布局，均衡發(fā)展
（四）統(tǒng)一、完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)相關(guān)法律制度
……
老齡問(wèn)題研究
關(guān)于老年住宅公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)的探討
**市老年學(xué)學(xué)會(huì)

　　　面對(duì)我國(guó)人口老齡化日益加劇的新形勢(shì)，黨的十八大提出了“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”的要求。結(jié)合**市的實(shí)際，筆者認(rèn)為，大力推進(jìn)老年住宅、老年公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是符合十八大精神的一個(gè)最佳選擇，有利于完善養(yǎng)老服務(wù)體系，促進(jìn)老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　　一、老年公寓的概念、特點(diǎn)
　　　公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。老年公寓不同于普通公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具有餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、體育健身、緊急呼援、醫(yī)療保健等老年服務(wù)設(shè)施體系，是一種適合老年人居住、養(yǎng)老的綜合管理的住宅類型。
　　　老年公寓，不同于社會(huì)福利院、敬老院和養(yǎng)老院。社會(huì)福利院、敬老院是政府興辦的同屬福利救濟(jì)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收養(yǎng)入住的主要是“三無(wú)”、“五�！�、失能、高齡等老年人；養(yǎng)老院收住的是居家養(yǎng)老有困難或需要護(hù)理的老人，且一切費(fèi)用自理。養(yǎng)老院大多是民辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，與社會(huì)福利院、敬老院不同，屬于自負(fù)盈虧的商業(yè)服務(wù)性質(zhì)。隨著改革開(kāi)放的深入，上世紀(jì)90年代起，很多社會(huì)福利院和敬老院已逐步向社會(huì)開(kāi)放，從而使這些福利救濟(jì)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增添
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年公寓日益獲得老年人的歡迎。在北京、上海、廣州等的大城市，一些老年公寓出現(xiàn)供不應(yīng)求，甚至人滿為患。
　　�。ǘ├夏旯儆谏虡I(yè)房地產(chǎn)范疇，具有公益性產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。所謂公益性產(chǎn)業(yè)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)老年公寓的目的，是從社會(huì)化的角度解決人口老齡化情況下老年人養(yǎng)老服務(wù)的問(wèn)題，帶有公益性質(zhì)；所謂市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是指老年公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)屬于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)的范疇，主要由企業(yè)按市場(chǎng)需要運(yùn)作，企業(yè)從中獲得利潤(rùn)和收益。開(kāi)發(fā)建設(shè)老年公寓，具有社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，是一種雙羸性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。
　　�。ㄈ├夏旯㈨�(xiàng)目相對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，具有投資額大、成本高、資金回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因?yàn)樗粌H包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并要在設(shè)施、設(shè)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有專家說(shuō)總體造價(jià)比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高出五成至一倍。另一方面，按現(xiàn)行房地產(chǎn)政策，其土地使用權(quán)期限為40-50年，租售方式比一般住宅更為復(fù)雜。
　　　綜上所述，老年公寓提供了一種新型的居家養(yǎng)老載體，居住者不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒(méi)有的各種老年保障服務(wù)設(shè)施，讓老年人既住得安心、舒心，又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒(méi)有的家庭氛圍，是一種被人們譽(yù)為家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合的第三養(yǎng)老模式，優(yōu)勢(shì)十分明顯。進(jìn)入老年社會(huì)，老年公寓是一個(gè)值得大力開(kāi)發(fā)發(fā)展的老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。
　　　二、老年住宅公寓發(fā)展?fàn)顩r及存在問(wèn)題
　　�。ㄒ唬├夏旯㈤_(kāi)發(fā)建設(shè)的基本狀況
　　　老年公寓建設(shè)興起于上世紀(jì)70年代的北歐，盛行于美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，它是專為老年人設(shè)計(jì)的，盡量考慮到老年人各種各樣需要和實(shí)際承受能力，具有老年人日常生活需要的各種服務(wù)設(shè)施，它并不是一般意義上的老人聚居區(qū)域（老年社區(qū)），而是一種家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合的老人住區(qū)，是一種新型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型。
　　　老年公寓具有社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的公益性和市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，在上世紀(jì)末和21世紀(jì)初已為一些地方政府和社會(huì)開(kāi)明人士所關(guān)注。探索、開(kāi)發(fā)老年公寓先前在北京、上海、廣州等大城市中興起，之后在各省、市、區(qū)探索發(fā)展。據(jù)資料介紹，我國(guó)第一所老年公寓1986年6月在安徽省安慶市誕生，是由社會(huì)集資興辦向全國(guó)開(kāi)放的民營(yíng)福利企業(yè)；1990年，上海首家老年公寓在浦東落成；21世紀(jì)初建設(shè)開(kāi)發(fā)的北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，是北京最大的老年公寓，占地面積42萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)建筑面積80萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，可容納近萬(wàn)老年人居住。上世紀(jì)90年代末興建的廣州壽星大廈、廣州友好老年公寓，均是國(guó)內(nèi)較大的民營(yíng)老年公寓。近年來(lái)，**市禪城區(qū)也涌現(xiàn)出以老年公寓命名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如壽星公寓、彩霞社區(qū)公寓等。據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)和推算，我國(guó)目前已有不同形式、不同規(guī)模、檔次的以老年公寓命名的老年住區(qū)上千所，公寓房數(shù)十萬(wàn)間，發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)。但是，一方面，由于人口老齡化速度不斷加快，老年公寓建設(shè)難以滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)的需要，另一方面，由于老年公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)新事物，各地都在探索中，人們觀念有一個(gè)認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，加之我國(guó)尚末建立、健全老年人住房的法律制度，其開(kāi)發(fā)建設(shè)存在問(wèn)題較多，制約了老年公寓的健康有序的發(fā)展。
　　�。ǘ├夏曜≌㈤_(kāi)發(fā)建設(shè)存在的問(wèn)題
　　　1、發(fā)展緩慢且不平衡，不能滿足社會(huì)需要
　　　如前所述，目前我國(guó)有各種形式、不同規(guī)模、檔次以老年公寓命名的老年住區(qū)上千所，公寓房數(shù)十多萬(wàn)間，但規(guī)模都比較小，距離社會(huì)的需求相差甚遠(yuǎn)。2012年，我國(guó)大陸60周歲及以上人口1﹒94億人，占總?cè)丝诘?4﹒3%，其中失能老人3600萬(wàn)，占老年人總數(shù)的5．4%。2013年老年人口將達(dá)到2﹒02億，老齡化水平14﹒8%，其中失能老人將增加到3750萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的18%。解決失能老人社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的問(wèn)題，主要通過(guò)入住福利院、養(yǎng)老院、托老所等社會(huì)福利機(jī)構(gòu)解決，但至2011年我國(guó)照護(hù)型、護(hù)理型、醫(yī)護(hù)型的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)床位數(shù)僅有300萬(wàn)張左右，僅占老年總?cè)丝诘?．7%，占失能老年人口的9%左右，難以滿足失能老人入住的需要。他們當(dāng)中大部分人的養(yǎng)老問(wèn)題，需要通過(guò)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老來(lái)解決，需要宜居的老年住宅、老年公寓安居養(yǎng)老。特別需要指出的是，占老年人口80%左右的健康老人、低齡老人、能自理生活的老人，他們的養(yǎng)老問(wèn)題，主要依靠居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，因而對(duì)老年宜居住宅、老年公寓需求迫切�？粘怖先艘话愣加腥胱±夏曜≌⒗夏旯⒌囊�，目前我國(guó)有空巢老人9000萬(wàn)，按照1/3計(jì)算，就有3000萬(wàn)老年人要求入住，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景可觀 ……（未完，全文共8805字，當(dāng)前僅顯示2405字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于老年住宅公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)的探討》）