農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)研

　　為了進一步摸清全市農(nóng)村集體建設(shè)用地情況，推進農(nóng)村集體建設(shè)用地依法、依規(guī)、合理地開發(fā)和使用，市委辦和國土房管局組成聯(lián)合調(diào)查組，廣泛走訪了新塘、石灘、中新、荔城等鎮(zhèn)街及有關(guān)村等基層單位，并向全市各鎮(zhèn)街發(fā)放了《農(nóng)村集體建設(shè)用地情況調(diào)查統(tǒng)計表》，深入進行調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況綜合如下:
　　一、基本概況
　　我市農(nóng)村集體建設(shè)用地多數(shù)是在上世紀九十年代由農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變過來。本調(diào)查所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地僅指用于工業(yè)及商貿(mào)業(yè)的項目建設(shè)用地，不包括農(nóng)村住宅建設(shè)用地。目前全市已辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地證的農(nóng)村集體建設(shè)用地797宗共7942畝，其中在1999年1月1日新《土地管理法》實施前辦理的有761宗5466畝，新《土地管理法》實施后辦理的有36宗2476畝。目前已上報等待審批的有1宗200畝。農(nóng)村集體建設(shè)用地主要集中在新塘、石灘、荔城等經(jīng)濟發(fā)達鎮(zhèn)街，新塘鎮(zhèn)現(xiàn)有農(nóng)村集體建設(shè)用地4395畝，占全市總數(shù)的55.34%。這些農(nóng)村集體建設(shè)用地對推動當?shù)亟?jīng)濟社會的發(fā)展起到很大的作用。如新塘鎮(zhèn)大墩村。改革開放以來，該村在土地開發(fā)中采取“賣出小部分，留用大部分”的辦法，利用征地補償款作為辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地使用證及土地“三通一平”的建設(shè)資金，筑巢引鳳，大力發(fā)展工商業(yè)，目前全村有集體建設(shè)用地4
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發(fā)糾紛等。農(nóng)村集體建設(shè)用地可上市流轉(zhuǎn)，按與國有土地“同地、同價、同權(quán)”的原則，將農(nóng)村集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一的土地市場，將農(nóng)村集體建設(shè)用地隱形市場的運作公開化、規(guī)范化，進行統(tǒng)一管理，這有利于盤活農(nóng)村的集體建設(shè)用地，促進土地資源的集約、高效、合理利用，從而大大減輕新增建設(shè)用地需求的壓力。
　　二是有利于維護農(nóng)民的土地權(quán)益，推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。其一,農(nóng)民可以享受級差地租收益，保護了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式使農(nóng)民獲得土地收益的方式從征地一次性收入變?yōu)殚L期獲得收益。無論是出租土地，還是自建廠房出租，農(nóng)民都可以享受長期的租金收入，而且租金逐年按比例遞增。很多村的實踐表明，農(nóng)村集體建設(shè)用地越多，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展就越快，農(nóng)民的生活水平就越高，如荔城街的夏街村、新塘鎮(zhèn)的群星、東華、大墩、久裕等村。其二，有利于推進城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。租用集體建設(shè)用地進行道路、綠化帶、廣場以及配套公共設(shè)施的建設(shè)，避免了征地帶來的沉重經(jīng)濟壓力，有效減少了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前期投入成本，保障了后期的建設(shè)資金，大大加快了建設(shè)速度。三是有利于發(fā)展集體經(jīng)濟。按省的規(guī)定，一般耕地辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地的綜合規(guī)費為每畝1.3433萬元;如占用基本農(nóng)田保護每畝加收異地保護費0.55萬元，綜合規(guī)費約為每畝1.9萬元。農(nóng)村集體建設(shè)用地在辦證過程不用上交1.4萬元/畝的新增建設(shè)用地有償使用費、占征地補償總額1.4%的征地管理費以及占評估總額3%的契稅。同辦理國有土地使用證相比，辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地使用證每畝可節(jié)約2萬元左右的成本。這一成本優(yōu)勢，既有利于吸引投資者前來投資置業(yè)，又有利于村社一級自主開發(fā)，壯大村級集體經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入。另外，村社集體利用集體建設(shè)用地發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，不須經(jīng)過拍賣、公開競價等程序，可大大加快商貿(mào)項目的建設(shè)步伐。
　　三、制約我市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的因素。
　　1、對政策了解不深，未能充分認識到農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要意義。
　　自我省出臺《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》(粵府[2003]51號)以來，從市到鎮(zhèn)、村，只召開一次電視電話會議傳達貫徹落實(粵府[2003]51號)文件精神，沒有進行廣泛宣傳發(fā)動，也沒有聘請專家對文件進行相關(guān)的解讀引導(dǎo)，許多干部、投資者甚至是國土部門的工作人員對文件的理解是一知半解，無法將文件的精神貫徹落實到實際工作中。在調(diào)研中了解到，一些投資商對文件了解不多，對農(nóng)村集體建設(shè)用地存在一些疑問，而對于這些疑問，甚至連一些基層國土部門的工作人員也無法解答。許多人都以為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有比國有土地優(yōu)越的條件，實際上農(nóng)村集體建設(shè)用地要進入市場，必須符合四個條件：一是經(jīng)批準使用或取得的建設(shè)用地;二是符合土地利用總體規(guī)劃和市、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃;三是依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地權(quán)屬證書;四是界限清楚，沒有權(quán)屬糾紛。流轉(zhuǎn)過程中，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)也隨之流轉(zhuǎn)。
　　2、鎮(zhèn)一級政府不能從流轉(zhuǎn)中獲取收益，對推進農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的積極性不高。
　　我市的鎮(zhèn)級財力相對薄弱，基本是吃飯財政。為了維持正常運作，許多鎮(zhèn)街都是靠征地賺取差價利潤來維持政府的運作和解決吃飯問題�！锻ㄖ返某雠_把農(nóng)村集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一市場，使流轉(zhuǎn)交易規(guī)范化、公開化。根據(jù)《通知》精神，在集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中，村社集體是直接的經(jīng)營者，村社集體和農(nóng)民是推進流轉(zhuǎn)的主要受益者，而鎮(zhèn)政府在農(nóng)村土地市場中由直接經(jīng)營者變?yōu)閰f(xié)調(diào)者和管理者，不能參與農(nóng)村集體建設(shè)用地的經(jīng)營，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)對鎮(zhèn)一級政府顯得無利可圖，有時還要費時、費力、費錢，一些鎮(zhèn)村領(lǐng)導(dǎo)干部對促進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的積極性不大。
　　3、辦證稅費重，啟動資金大，村級集體經(jīng)濟難以承受。
　　我市村社集體經(jīng)濟相當薄弱，村社集體經(jīng)濟實力不強。如中新鎮(zhèn)，年集體收入30萬元以上的村沒有1條，年收入10萬元以上的村只有8條，年收入是在3萬元以下的村有20條。又如朱村街，沒有1條村有自己的集體企業(yè)，村“兩委”維持運作只能靠磚廠的承包費，現(xiàn)在磚廠已被限期關(guān)閉，村“兩委”今后的運作將出現(xiàn)嚴重困難。目前，辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地使用證，一般耕地辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地的綜合規(guī)費為每畝1.3433萬元，占用基本農(nóng)田保護每畝加收易地保護費0.55萬元，綜合規(guī)費為每畝1.9萬元。這對于集體年收入才幾萬元的村來說，無疑是一個沉重的負擔(dān)。辦了土地使用證以后，要吸引投資商，提升土地價值，還必須先做好土地的 ……（未完，全文共6851字，當前僅顯示2405字，請閱讀下面提示信息。收藏《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)研》）