土地出讓招、拍、掛制度存在的問題與對策研究

目錄/提綱：……
一、招、拍、掛制度的優(yōu)點
一是土地使用權實行招標拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生
二是土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展
四是土地使用權實行招標拍賣掛牌，是有利于土地市場公平競爭
五是土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實力提高
六是土地使用權實行招標拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值
二、招、拍、掛制度的缺陷
一是評價標準過于單一
二是評價過程和標準模糊，致使招投標流程不動
四是市場的政策透明度不夠
五是信息宣傳不夠
六是銀行金融支持力度存在不足
七是中介服務配套跟不上
八是規(guī)范政府競爭制度不足
三、招、拍、掛制度的完善
三是鼓勵資金雄厚但沒有本地開發(fā)經(jīng)驗的外資企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合投標
六是要抑制土地投機和囤積居奇的行為，土地二級市場要加強管理
八是堅持以市場為導向，有計劃的供應土地
十是應盡快完善土地集中統(tǒng)一儲備供需的相關法律、法規(guī)
一是相關職能部門的協(xié)調、配合機制還須進一步完善
……

　　土地出讓招、拍、掛制度存在的問題與對策研究
　　我國的《土地法》及國土資源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營性土地使用權招標拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防治土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。
　　一、招、拍、掛制度的優(yōu)點
　　一套科學、合理、完善的土地招標掛牌制度是在一定制度上可以終結靠關系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進入了一個土地供應公開交易的新時代。正因此，有人稱土地招標拍賣掛牌出讓制度的頒布、實施為中國的“土地革命”。該制度的優(yōu)點是：
　　一是土地使用權實行招標拍賣掛牌，
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產(chǎn)市場的重新洗牌。
　　六是土地使用權實行招標拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值。政府必須對土地進行正確的評估，采用合理的招標辦法，公正的評出中標單位，開發(fā)出符合市場要求的優(yōu)秀建筑，更好的體現(xiàn)土地使用價值。
　　招拍掛制度的以上優(yōu)點，是假設該制度本身高度完善并有嚴格、合理的操作流程和實施細則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎。反之，在政府職能、社會道德、法律制度和監(jiān)督制度等、社會政治制度和市場經(jīng)濟制度不配套的情況下，孤軍推進市場_和產(chǎn)權制度改革，不但不能從根本上解決傳統(tǒng)_或制度的效率問題，而且會帶來新的更為嚴重的社會正義問題。
　　二、招、拍、掛制度的缺陷
　　當全國各地一次次陽光下的黑幕交易被暴光后，人們更增加了對招標拍賣掛牌制度實現(xiàn)其制度預期的擔憂。于是各界對在現(xiàn)行中國土地市場的政府壟斷市場機制、社會誠信道德水準、法制環(huán)境和監(jiān)督_等基礎性制度和完全市場經(jīng)濟制度不配套的條件下，推行招標拍賣掛牌制度能夠體現(xiàn)程序和結果公正的理論開始深入思考，并發(fā)表連篇累牘的駁論文章，
　　2003年8月26日，《中國經(jīng)營報》以《上海地產(chǎn)商觸碰土地交易制度敏感神經(jīng)》指出：多位房地產(chǎn)巨頭認為土地公開招標拍賣導致地價因“公開競爭”而高升，從而把房地產(chǎn)價格逼上了懸崖邊緣，如果說房價高，其實是地價高；如果說房價存在泡沫，其實地價也存在泡沫，上海地產(chǎn)界準備聯(lián)合上書有關部門，就現(xiàn)行土地招標拍賣制度提出意見。《中國建設報》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國企地產(chǎn)公司、部分上市公司也和上海一樣，對國土資源部頒布的國有土地使用權招標拍賣掛牌的制度，持反對態(tài)度。2002年11月25日，《中國經(jīng)濟時報》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招標拍賣掛牌制度可能引發(fā)經(jīng)濟泡沫，需要規(guī)范。2004年11月25日，《中國經(jīng)濟時報》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內幕》，指出當前炒賣土地、謀取暴利的現(xiàn)象非常普遍。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商具有相應的資質就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《經(jīng)濟參考報》則以《“中國第一拍”陳少湘談土地拍賣槌起槌落西“戲”份多》和《拍賣業(yè)“潛規(guī)則”游戲損他利己》，以及2004年5月29日，人民網(wǎng)以《由“一槌拍飛兩億”談土地拍賣中的“程序正義”》，從理論上和實踐上揭示拍賣業(yè)“導演”拍賣中的種種黑幕和手法以及原因。
　　房地產(chǎn)業(yè)作為特殊的行業(yè)，任何一項制度的出臺，都會引起社會的普遍關注。客觀上，任何事物都有兩面性，尤其是一個新政策，在與市場的磨合中會出現(xiàn)這樣那樣的不足。作為正在摸索的中國來說，自然可以理解。
　　一是評價標準過于單一。美國的招拍掛，價格因素是最后一個，而我們現(xiàn)在唯一以價格去進行招拍掛，把別人最壞的東西吸收過來，如此處理，大家所看到預期變化的時候，既是房地產(chǎn)價格暴漲的時候，這樣的直接受害者既不會是政府，亦不會是土地的競得人---開發(fā)商，而是最終的消費者。因此，為遏制哄抬物價的現(xiàn)象的上升趨勢，近年來各地的土地出讓越來越多地采取了招投標方式，如2003年上半年以來，上海市政府對所有經(jīng)營性土地出讓就全部實行了公開招投標，并規(guī)定“有限區(qū)間內價高者優(yōu)先”，即低于標底價或超過最高限價者，一律被視作無效報價。應該說，相比于土地拍賣與掛牌，土地招投標形式在目前來說較為值得推崇，但由于暗箱操作的可能性依然很大，嚴格意義上也缺乏競爭性，留下了腐敗空間，其監(jiān)督機制并不能保障招投標過程中的公平、公正、透明，所以，土地出讓招投標方式并不能從根本上彌補招、拍、掛制度的缺陷。
　　二是評價過程和標準模糊，致使招投標流程不動。目前，因缺乏嚴格的評標程序和標準，招標出讓工作在一些地方很不規(guī)范，遭到過多的人為因素干擾。前些日子，筆者在網(wǎng)上競然看到河南某地的一塊國有土地開價低于協(xié)議時的意向價。當然，并不是說拍賣價一定要高于意向價才能說明該制度的公正，關鍵是中標企業(yè) ……（未完，全文共5957字，當前僅顯示2092字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地出讓招、拍、掛制度存在的問題與對策研究》）