大連市解放路改造項(xiàng)目策劃方案

　　目錄
　　第一部分：商業(yè)部分
　　大連市概況
　　大連市概況
　　大連市的商業(yè)分析
　　市場(chǎng)回顧
　　國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存
　　超市效應(yīng)
　　商場(chǎng)相對(duì)比較集中
　　大連商業(yè)分析
　　大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量
　　未來(lái)商業(yè)供應(yīng)
　　市場(chǎng)售價(jià)及租金反映
　　大連商業(yè)個(gè)案分析
　　大連勝利廣場(chǎng)
　　大連大世界家居廣場(chǎng)
　　大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng)
　　項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析
　　項(xiàng)目概況
　　項(xiàng)目分析
　　——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
　　——項(xiàng)目劣勢(shì)
　　——機(jī)會(huì)
　　——威脅
　　市場(chǎng)定位
　　國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)
　　大連商城的形勢(shì)
　　本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力
　　市場(chǎng)需要什么
　　商場(chǎng)檔次分析
　　商場(chǎng)類型
　　商場(chǎng)主題分析
　　本項(xiàng)目產(chǎn)品定位
　　檔次定位
　　本項(xiàng)目的主題定位
　　※首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念
　　※主題新穎的吸引
　　※市內(nèi)旅游文化的支持
　　※對(duì)消費(fèi)人群的吸引力
　　※借用概念的吸引力
　　※借用其它元素的吸引力
　　形象定位
　　項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì)
　　項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
　　針對(duì)項(xiàng)目整塊建議
　　針對(duì)、、、*地塊的業(yè)態(tài)？
　　針對(duì)、地塊規(guī)劃
　　針對(duì)、地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置
　　項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造
　　商場(chǎng)的租售策略
　　目標(biāo)客戶
　　銷售目標(biāo)客戶
　　招商客戶
　　租售時(shí)機(jī)
　　租售策略
　　租售推廣策略
　　主要促銷手段
　　招商條件
　　租金優(yōu)惠
　　商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理
　　角色
　　對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)
　　對(duì)外經(jīng)營(yíng)
　　目標(biāo)
　　效果
　　旺人（消費(fèi)人流）
　　旺場(chǎng)（投資者和商家）
　　旺財(cái)（經(jīng)營(yíng)收益）
　　運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策略，
　　商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式
　　經(jīng)營(yíng)模式比較
　　采用經(jīng)營(yíng)模式的論證
　　結(jié)論
　　經(jīng)營(yíng)推廣
　　推廣活動(dòng)
　　信息系統(tǒng)建議
　　經(jīng)營(yíng)促銷手段參考
　　經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)
　　商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)
　　具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力，
　　具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)，
　　具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn)
　　豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，
　　服務(wù)品牌
　　第二部分：住宅部分
　　大連住宅市場(chǎng)概況分析
　　項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析
　　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：
　　項(xiàng)目劣勢(shì)：
　　目標(biāo)客戶的定位和分類
　　住宅的目標(biāo)客戶分析
　　公寓的目標(biāo)客戶分析
　　項(xiàng)目定位
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略1613字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
前，無(wú)店鋪
　　秋林女店中山勝利廣場(chǎng)旁年以前，百貨
　　中興大廈中山友好街號(hào)，百貨
　　國(guó)泰大廈中山天津街西段無(wú)百貨
　　友誼商城中山人民路號(hào)百貨
　　天倫商廈中山天津街西段無(wú)百貨
　　新華洋商場(chǎng)中山青泥洼橋店鋪
　　富麗華酒店商場(chǎng)中山人民路中段年以前店鋪
　　先施秋林百貨中山青泥洼橋百貨
　　勝利百貨中山大連火車站前廣場(chǎng)百貨
　　邁凱樂大連商場(chǎng)中山五惠路百貨連店鋪
　　裕景商城中山大連火車站前廣場(chǎng)無(wú)店鋪
　　時(shí)代購(gòu)物中心中山港灣街號(hào)百貨
　　巴黎之春購(gòu)物中心中山上海路百貨
　　沃爾瑪超市西崗?qiáng)W林匹克廣場(chǎng)無(wú)百貨連店鋪
　　奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng)西崗人民體育場(chǎng)北奧林匹克廣場(chǎng)無(wú)百貨連店鋪
　　大連百盛購(gòu)物中心沙河口西安路百貨
　　家樂福沙河口黃河路與西安路交叉口無(wú)百貨
　　華聯(lián)超市甘井子金三角無(wú)超市連店鋪
　　通發(fā)毅電子商場(chǎng)沙河口黃河路號(hào)無(wú)店鋪
　　廣榮商城沙河口黃河路號(hào)無(wú)百貨
　　全景超市沙河口沙河口區(qū)臺(tái)山無(wú)超市連店鋪
　　長(zhǎng)江廣場(chǎng)中山區(qū)長(zhǎng)江路號(hào)無(wú)店鋪
　　新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)中山青山街號(hào)百貨連店鋪
　　百年商城中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)百貨
　　奔德大廈中山人民路百貨
　　大連世界貿(mào)易大廈中山同興街號(hào)百貨
　　伊都錦中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)百貨
　　金座廣場(chǎng)中山中山路號(hào)百貨連店鋪
　　大世界商業(yè)中心沙河口五一廣場(chǎng)百貨
　　成吉思汗國(guó)際購(gòu)物中心沙河口中山路號(hào)百貨
　　榮德國(guó)際商城西崗區(qū)奧林匹克廣場(chǎng)無(wú)百貨
　　科技廣場(chǎng)美食城沙河口黃河路與西安路交匯處無(wú)店鋪
　　市場(chǎng)售價(jià)及租金反映
　　現(xiàn)時(shí)各大商場(chǎng)的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及�，F(xiàn)時(shí)大連市各大商場(chǎng)的租售條件主要以倒扣為主，即營(yíng)業(yè)額的抽成。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場(chǎng)為例，經(jīng)營(yíng)服飾的倒扣率是至，而經(jīng)營(yíng)化妝品的，則有較高的至的倒扣率（詳見下表）
　　大連市主要商場(chǎng)招商條件一覽表
　　序項(xiàng)目名稱發(fā)展商投資商地區(qū)招商條件
　　大連商場(chǎng)大連商場(chǎng)股份有限公司中山服裝：倒扣率化妝品：倒扣率
　　秋林女店大連商場(chǎng)股份有限公司中山服裝：倒扣率化妝品：倒扣率
　　友誼商城大連友誼集團(tuán)中山服裝：倒扣率化妝品：倒扣率
　　先施百貨秋林百貨、香港先施中山服裝：倒扣率化妝品：倒扣率皮具：倒扣率
　　富麗華酒店友誼集團(tuán)中心地上租金：美元每天每平方米元地下租金：美元每天每平方米元
　　勝利廣場(chǎng)大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司中山服裝：倒扣率
　　邁凱樂大連商場(chǎng)大連商場(chǎng)股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會(huì)社中山服裝：倒扣率珠寶：每月每平方米萬(wàn)元（保底）服裝：每月每平方米萬(wàn)元（保底）
　　大世界家居廣場(chǎng)大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沙河口地上二層租金：美元每天每天平方米元地下三五層租金：美元每天每平方米元
　　巴黎之春購(gòu)物中心大連宏孚大廈有限公司中山服裝：倒扣率化妝品：倒扣率皮具：倒扣率珠寶：倒扣率
　　大連百盛購(gòu)物中心大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán)沙河口服裝：倒扣率化妝品：倒扣率皮具：倒扣率
　　大連商業(yè)個(gè)案分析
　　大連勝利廣場(chǎng)
　　位置：中山區(qū)大連火車站前廣場(chǎng)
　　開業(yè)日期：年月
　　商場(chǎng)總樓面建筑面積：，平方米
　　樓層：地上六層，地下三層
　　營(yíng)業(yè)時(shí)間：上午時(shí)至下午時(shí)
　　※招商條件
　　從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣，，元，地下二層為每平方米人民幣，元，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。但可能會(huì)影響商場(chǎng)既定的商品布局和商場(chǎng)的統(tǒng)一管理。
　　百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米元（營(yíng)業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營(yíng)為主。目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽成左右。
　　值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場(chǎng)業(yè)績(jī)很好，目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽志，但包含所有費(fèi)用，除了來(lái)自游戲機(jī)的用電外。
　　※現(xiàn)場(chǎng)氣氛
　　是目前大連經(jīng)營(yíng)面積最大、人流最旺、經(jīng)營(yíng)品種最全的百貨商場(chǎng)。人流多以流動(dòng)人流為主（也因?yàn)猷徑疖囌荆�，檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營(yíng)品種太多，且屬于下沉式商場(chǎng)，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績(jī)。
　　※商品布局
　　樓層圖
　　座座
　　六樓卡友中心、教育中心座六樓不夜色喜慶宴會(huì)廳
　　五樓針織館五樓不夜城酒店
　　四樓紳士館四樓不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋
　　三樓青年館三樓蒙古烤肉自助餐廳、川小吃
　　二樓男女皮鞋二樓四季快餐、上海湯包、肯德基
　　首層彩妝館首層好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳
　　夾層少淑女館夾層亞惠快餐、大觀園、頤和園、冰淇淋、露天劇場(chǎng)
　　地下一層淑女裝地下一層聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場(chǎng)世界
　　地下二層?jì)D幼館地下二層南蘿宮游樂場(chǎng)、威廉士堡、新寶路臺(tái)球廳、姆熊歡樂場(chǎng)世界
　　地下三層勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場(chǎng)、休閑吧
　　
　　大連大世界家居廣場(chǎng)
　　位置：沙河口區(qū)五一廣場(chǎng)號(hào)
　　開業(yè)日期：年月日
　　商場(chǎng)總樓面建筑面積：，平方米
　　樓層：地上五層，地下一層
　　營(yíng)業(yè)時(shí)間：上午時(shí)至午時(shí)
　　招商條件：地下一層和地上一層整體出租
　　※現(xiàn)場(chǎng)氣氛
　　商場(chǎng)招商情況良好，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。屬于大型專業(yè)商場(chǎng)。
　　※商品布局
　　樓層商品種類主要商品品牌
　　地下一層地上一層各種建材及散件（未定）
　　二層家裝銀帆
　　房地產(chǎn)交易市場(chǎng)
　　三層陶瓷潔具宏明
　　水具廚具
　　廚房設(shè)備雅迪爾
　　四層家具華豐、華夏、野田、興業(yè)
　　五層精品家具羅馬家具
　　大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng)
　　位置：大連人民體育場(chǎng)北
　　開業(yè)日期：年月
　　商場(chǎng)總樓面面積：，平方米
　　樓層：地下二層
　　東西廣場(chǎng)租金：元天；負(fù)二層：元天
　　※現(xiàn)場(chǎng)氣氛
　　商場(chǎng)硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。旗艦客戶是美國(guó)的沃爾瑪超市，客流量非常大。商場(chǎng)業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒童游樂區(qū)等，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購(gòu)物中心。
　　※商品布局
　　樓層商品種類主要商品品牌
　　地下一層沃爾瑪超市、。、
　　少女裝
　　地下二層男裝都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉(zhuǎn)壽司
　　女裝
　　餐飲
　　東廣場(chǎng)婚紗攝影時(shí)尚經(jīng)典
　　珠寶
　　西廣場(chǎng)茶店天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集
　　眼鏡店
　　藥房
　　家具
　　精品廊
　　化妝品
　　總結(jié)：
　　大連市經(jīng)過(guò)多年城市規(guī)劃，對(duì)交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都起到理想的城市規(guī)劃格局。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來(lái)一輪又一輪的市場(chǎng)熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場(chǎng)前景十分樂觀。
　　項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析
　　項(xiàng)目概況
　　本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū)—中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積平方米。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成、、、、、*六地塊。
　　項(xiàng)目基本指針如下：
　　項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量
　　總規(guī)劃面積（）㎡（不含*區(qū)）
　　總建筑面積（）㎡
　　區(qū)域占地面積（）住宅面積（）公建面積（）容積率覆蓋率（）
　　區(qū)
　　區(qū)
　　區(qū)
　　區(qū)
　　區(qū)——
　　*區(qū)————————
　　總計(jì)
　　項(xiàng)目分析
　　——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
　　地段優(yōu)勢(shì)：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈——青泥洼隔路相對(duì)，具有較大的商業(yè)價(jià)值。
　　規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分總建筑面積平方米，建筑規(guī)模較大。
　　城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點(diǎn)，是一個(gè)有名的旅游城市，會(huì)向一個(gè)國(guó)際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無(wú)限。
　　——項(xiàng)目劣勢(shì)
　�、夙�(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會(huì)擴(kuò)至米寬，也會(huì)成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負(fù)擔(dān)也不少，這樣令到項(xiàng)目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項(xiàng)目以一個(gè)整體的形象展現(xiàn)給大眾。而不以整體形象展現(xiàn)，本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將大打折扣。
　　②由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局的條件，同時(shí)令到招商時(shí)引入主力店有一定的難度。
　　③項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一 ……（未完，全文共25194字，當(dāng)前僅顯示4532字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《大連市解放路改造項(xiàng)目策劃方案》）