銀行關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險管理的思考

目錄/提綱：……
一、住房抵押貸款存在的問題
1、金融基礎(chǔ)設(shè)施不健全并加大潛在風(fēng)險
一是抵押制度不健全
二是抵押擔(dān)保保險機制不健全
三是信息系統(tǒng)不健全
2、貸款品種單一服務(wù)滯后
3、信貸利率政策單一
4、銀行自身抵御風(fēng)險的能力弱
二、防范住房抵押貸款利率風(fēng)險的對策
1、住房抵押貸款證券化
2、通過多種方式提高利率風(fēng)險的預(yù)測管理功能
3、建立科學(xué)的利率風(fēng)險管理組織
……
關(guān)于住房抵押貸款的利率風(fēng)險管理的思考

隨著住房制度改革的全面推進和金融_改革的逐步深入，發(fā)展住房金融已成為啟動住房消費的關(guān)鍵問題。住房抵押貸款因其數(shù)額較大、年限較長，其風(fēng)險不可避免。在住房抵押貸款風(fēng)險中，利率風(fēng)險是最主要的，本文圍繞著利率風(fēng)險，探討住房抵押貸款存在的主要問題，提出加強利率風(fēng)險管理的對策。

一、住房抵押貸款存在的問題

當(dāng)前，我國的住房金融尚處于起步階段，雖然個人住房公積金貸款與個人住房商業(yè)性貸款的規(guī)模擴張極其迅速，但住房抵押貸款市場體系遠未成熟，在快速發(fā)展的同時也存在著風(fēng)險，存在許多亟待解決的問題。

1、金融基礎(chǔ)設(shè)施不健全并加大潛在風(fēng)險。個人信用制度不健全。在國外，銀行為防止違約風(fēng)險，對借款人進行嚴(yán)格的資信審查，涵蓋工資收入、可支配收入、儲蓄額、利息支出占現(xiàn)金收入的比率、各類貸款占可支配收入的比率、總債務(wù)與總債權(quán)的比率、家庭金融資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)等。而我國個人信用制度不健全，銀行很難準(zhǔn)確掌握借款人的真實信用情況。一是抵押制度不健全。在我國住房抵押市場上，借款人購買的多是期房，開發(fā)企業(yè)資
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3、信貸利率政策單一。經(jīng)濟緊縮，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，但長期實施一種利率政策，且不考慮受益對象的差別會傳遞給市場錯誤信號，如多次降息、資金成本低會誘發(fā)更多高風(fēng)險投資，導(dǎo)致市場資源配置失誤。因此，應(yīng)靈活運用利率杠桿，引導(dǎo)資金投向，避免房地產(chǎn)泡沫。

4、銀行自身抵御風(fēng)險的能力弱。信息不對稱會導(dǎo)致逆向選擇和道德風(fēng)險。例如，國有商業(yè)銀行以政府為后盾，盲目追求個貸市場份額、信貸規(guī)模。大量銀行資金的介入，會導(dǎo)致資產(chǎn)價格膨脹、產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，抵押物會大幅度貶值。如亞洲金融危機中，香港、日本、韓國、泰國、新加坡的房地產(chǎn)價值縮水30%-70%，由此導(dǎo)致大量銀行呆賬壞賬，危及銀行體系，甚至整個經(jīng)濟健康發(fā)展。

抵押貸款是將房產(chǎn)作為抵押后支付還款的保障，一般而言，銀行將房產(chǎn)的抵押證件一直扣押到貸款付清為止。如果借款者未能按照規(guī)定償還貸款，就被認為為違約。這樣的話他們的房產(chǎn)就會被銀行收回，隨后就由銀行售出。不過，在房產(chǎn)收回的時候借款者還是有義務(wù)支付所有剩余發(fā)達資金，而且還會從售出房產(chǎn)（稱為抵押出售）所得的資金中扣除。依據(jù)法律規(guī)定，如果售房后的凈所得達不到未付的欠債額，那么銀行有權(quán)對借款者提出訴訟。

國內(nèi)房貸產(chǎn)品未形成完整的產(chǎn)品體系，缺乏針對細分市場中不同購房目的、不同收入水平、不同流動性偏好的個性化產(chǎn)品，針對不同市場的創(chuàng)新剛剛開始。近年來國內(nèi)房貸的增長速度放慢，市場進入平穩(wěn)發(fā)展期，銀行同業(yè)間競爭加劇。國內(nèi)房貸產(chǎn)品品種出現(xiàn)爆發(fā)性增長，在銀行產(chǎn)品創(chuàng)新機制尚不夠完善，對產(chǎn)品創(chuàng)新的新的風(fēng)險不夠了解的情況下，未經(jīng)過實踐充分驗證的房貸產(chǎn)品大量出現(xiàn)，可能隱藏風(fēng)險，不能忽視。

國內(nèi)的房貸產(chǎn)品以模仿借鑒為主，缺乏原創(chuàng)性產(chǎn)品的創(chuàng)造和嘗試。所謂新產(chǎn)品被復(fù)制的難度并不大，一個新產(chǎn)品上市后，在短時間內(nèi)，就會出現(xiàn)同行業(yè)間簡單復(fù)制，新產(chǎn)品技術(shù)的屏蔽至多半年，最終各銀行間產(chǎn)品的差異化程度仍然非常小。

二、防范住房抵押貸款利率風(fēng)險的對策

1、住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債券轉(zhuǎn)讓給一家特別的機構(gòu)，由該機構(gòu)將其收購的住房抵押貸款證券化是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種。根據(jù)交易性質(zhì)，金融市場一般可分為一級市場和二級市場。貸款人向借款人發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的交易形成房地產(chǎn)抵押貸款一級市場；貸款人在發(fā)放貸款后，向第三方全部或部分轉(zhuǎn)讓其債權(quán)，或借款人向第三方轉(zhuǎn)讓其債務(wù)的交易形成抵押貸款的二級市場。住房抵押貸款主要通過抵押貸款二級市場來實現(xiàn)。通過二級市場的交易，可增加房地產(chǎn)抵押貸款的流動性。

住房抵押貸款證券化降低利率風(fēng)險的作用過程。住房抵押貸款證券化改善發(fā)放抵押貸款的金融機構(gòu)的資產(chǎn)的流動性，增加了新的融資渠道。住房抵押貸款的期限一般比較長，屬于流動性比較差的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而住房抵押貸款的主要資金來源存款負債的期限一般比較短，并且存款負債的期限又比較缺乏剛性，金融機構(gòu)資產(chǎn)與負債期限的不匹配使其容易陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的困境。住房抵押貸款證券化的實施，能夠使其相關(guān)金融機構(gòu)及時調(diào)整自己的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)的流動性，并為滿足新的住房抵押貸款需求提供新的資金來源。同時也為籌資相對困難的中、小銀行進入住房抵押貸款市場，提供了新的融資渠道。分散了金融機構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款的部分風(fēng)險。由于實施了住房抵押貸款證券化，可以使原本由發(fā)放住房抵押貸款的金融機構(gòu)承擔(dān)的住房抵押貸款風(fēng)險分散和轉(zhuǎn)移到眾多的投資住房抵押貸款證券的投資者身上，分散了金融機構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款的部分風(fēng)險。

我國住房抵押貸款證券化的前景。在我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)中，住房抵押貸款是最理想的可證券化資產(chǎn)。目前，我國的商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)很多，但如果考察各類貸款的現(xiàn)金流償還情況，可以發(fā)現(xiàn)主要有兩類具有不同現(xiàn)金流的貸款，一種是定期支付利息，到期償還本金，這類貸款包括所有 ……（未完，全文共4100字，當(dāng)前僅顯示2071字，請閱讀下面提示信息。收藏《銀行關(guān)于住房抵押貸款利率風(fēng)險管理的思考》）