房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和對策分析

目錄/提綱：……
一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析
（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
（二）造成房地產(chǎn)現(xiàn)狀原因分析
二、完善房地產(chǎn)市場的政策建議
（一）建設(shè)節(jié)約型社會，推動節(jié)地、節(jié)能建筑
（二）對自住性購房需求和投資投機(jī)性需求區(qū)別對待，有保有壓
（三）增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，完善住房梯級保障體系
（四）加快關(guān)內(nèi)外一體化進(jìn)程
（五）選擇恰當(dāng)時機(jī)開征物業(yè)稅
（六）采用“精明增長”模式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
……

　　本文在分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，仔細(xì)探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對市房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢做出了預(yù)測，針對存在的問題提出了一些有益的建議。
　　住宅是人類生存和發(fā)展必備的物質(zhì)條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發(fā)展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質(zhì)量的高低。是我國培育房地產(chǎn)市場最早的城市，改革開放二十多年來，房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，市場經(jīng)過曲折的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。就目前來說，在“地產(chǎn)熱”成為一種趨勢，也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關(guān)注的問題。本文在分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，仔細(xì)探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對市房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢做出了預(yù)測，針對存在的問題提出了一些有益的建議。
　　一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析
　　對于而言，2005年的樓市充滿玄機(jī)，宏觀調(diào)控并非弱于其它城市，但房價卻一路高歌猛進(jìn)，市場在博弈中行進(jìn)，喜和憂、快與痛，不同的利益主體感受不一。回顧過去，展望未來，“不安寧”是房地產(chǎn)的基調(diào)，市場在博弈中抉擇。
　　（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
　　縱觀2005年市房地產(chǎn)業(yè)，價格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對
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、從整個城市化建設(shè)的角度，房產(chǎn)依然是熱門
　　作為我國改革開放的中心城市，是我國勞動力資源流動的主要方向，相對貧乏的資源無法滿足日子增長的住房需求，主要表現(xiàn)在：
　�、倜磕陜汕f的農(nóng)民工涌入城市，城市安居的壓力。
　�、谏母叻迤冢瑢I房安定的需求。
　　③中國城市化建設(shè)的熱潮、趨勢。
　�、芊康禺a(chǎn)是中國的龍頭產(chǎn)業(yè)，他在一定程度上代表了中國經(jīng)濟(jì)的增長勢頭，外界對中國經(jīng)濟(jì)增長的認(rèn)可，對房產(chǎn)發(fā)展也會認(rèn)可。
　�、葙Y源匱乏的瓶頸效應(yīng)�？偯娣e為2020平方公里，陸地面積1953平方公里，其中建設(shè)用地面積800多平方公里。2004年城市建成區(qū)面積達(dá)到500多平方公里，所剩建設(shè)用地面積僅200多平方公里，建設(shè)用地緊缺。而近三年來，每年平均出讓土地面積在10——12平方公里，按這樣的速度，剩余建設(shè)用地僅夠出讓20年。近幾年來，每年出讓房地產(chǎn)用地在1平方公里上下，每年市場新開發(fā)項目約70%以上用地來自存量。隨著存量用地的逐步消耗，房地產(chǎn)用地形勢嚴(yán)峻。作為房地產(chǎn)開發(fā)上游資源的土地供應(yīng)的嚴(yán)重匱乏是導(dǎo)致2005年房價大幅上漲的基礎(chǔ)性因素。
　　2、從房地產(chǎn)商的角度，大部分發(fā)展商承受不住走低的趨勢
　　房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營者，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著重要作用，市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，土地資源相對成本攀升，銀行貸款難度增大，加上宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)業(yè)利潤收縮，房地產(chǎn)商承受不住走低的趨勢，主要表現(xiàn)在：
　�、偻恋爻杀旧蠞q。房地產(chǎn)批地越來越難，拿地成本也越來越高，尤其是在，好不容易拿到稀缺資源，這樣對于房地產(chǎn)商而言沒理由不炒一把，賣個好價錢。
　�、谕恋刭Y源稀缺。就目前而言，的好地已經(jīng)不多了，好多地都要填湖移山，開發(fā)成本增大。
　�、鄯康禺a(chǎn)業(yè)利潤空間萎縮。經(jīng)過國家連續(xù)十多年的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)并不是高利潤行業(yè)，總體上看沒有幾個項目盈利的絕對額度很大，并且大部分是負(fù)債經(jīng)營，即房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款。在利潤不高、成本日益增高的情況下，跌價肯定會使發(fā)展商承受不起。
　�、苜J款成本增大。在房地產(chǎn)運(yùn)作中房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款，房地產(chǎn)商在向銀行貸款過程中，銀行并不會為難發(fā)展商，畢竟是大客戶，他如果不好過，銀行虧得更大。但是高額的利息一定程度上限制了發(fā)展商通過銀行取得資助途徑。
　�、莘康禺a(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理。在，年輕白領(lǐng)在房地產(chǎn)消費(fèi)群中占有相當(dāng)大的比重。他們最需要的是面積適中、居住舒適、性價比高、使用成本低的普通住宅。但是，雖然2005年商品住宅成交面積突破900萬平方米，創(chuàng)下歷年成交量新高，但是其中豪宅供應(yīng)面積達(dá)132萬平方米，接近總供應(yīng)面積的二成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例。大面積豪宅供應(yīng)過多，價格增長過快，帶動整體市場房價快速上揚(yáng)，普通人置業(yè)越來越難。這也從側(cè)面顯示了目前樓市中大眾精品樓盤的緊缺。
　　⑥大量閑置土地沒有轉(zhuǎn)化為市場有效供應(yīng)。我國土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費(fèi)的現(xiàn)象。土地購置面積占土地開發(fā)面積的比例持續(xù)降低，差額逐年增大。問題在于房地產(chǎn)上為了自己利益的最大化處于觀望態(tài)度，從而也加劇了房產(chǎn)供應(yīng)的緊張。
　　3、從客戶的角度，的市場在短期內(nèi)會呈現(xiàn)求大于供的局面
　　客戶是房地產(chǎn)商出售商品的購買者，是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營流通環(huán)節(jié)中的重要組成部分，市外來人口比例增大，個人投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成了房地產(chǎn)業(yè)不安寧的局面。
　�、�1200萬人口，200多萬常住戶口，大多數(shù)是外來人口，其中可能購房的潛在客戶有600萬之眾。客戶面和需求量都是巨大的。
　�、诒揉徬愀�，香港來置業(yè)是一個趨勢，香港人看好的發(fā)展，根據(jù)香港的房產(chǎn)發(fā)展，的房子肯定會越來越貴，所以不但可以安居，還可以作為投資保值。有這種意向的香港人有100萬之眾。單從目前的情況來看，港人在置業(yè)已經(jīng)成為外向型樓市的重要支柱。香港經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴后一直處于較低迷的狀態(tài)，銀行利息一降再降，而投資房地產(chǎn)是香港一種普遍的投資意識，以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房地產(chǎn)的投資收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港。
　�、劢诠墒胁痪皻猓闹挟a(chǎn)階級，除了吃住不愁，手里還有些閑錢，存銀行利息又低，企圖購房保值。投 ……（未完，全文共6379字，當(dāng)前僅顯示2240字，請閱讀下面提示信息。收藏《房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和對策分析》）