私房出租行業(yè)稅收征管現(xiàn)狀及對策

目錄/提綱：……
一、當前私房出租業(yè)稅收征管現(xiàn)狀
（一）私房出租納稅主體的不固定性
（二）私房出租用途多樣化，稅源管理隱蔽性大
（三）私房出租形式不斷變化，稅收監(jiān)控難度加大
二、私房出租稅收征管問題分析
（一）納稅人不主動申報納稅
（二）申報應稅收入不實
（三）稅源管理缺乏監(jiān)控制約機制
三、加強私房出租稅收征管的對策
（一）完善私房出租稅收管理制度
（二）加大稅法宣傳力度，增強公民自覺納稅意識
（三）設立專門機構，強化稅收征管
（四）建立私房出租稅源監(jiān)控網(wǎng)絡
（五）改革現(xiàn)有稅制，促進稅收征管
（六）提高立法層次，提升有關政策法規(guī)效力
（七）加大懲處力度，提高納稅人偷逃稅款成本
……

　　私房出租行業(yè)稅收征管現(xiàn)狀及對策
　　
　　近年來，隨著我國城鄉(xiāng)一體化改革試點的逐步推進和農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設進程加快，大量農(nóng)村勞動力涌入城市經(jīng)商和就業(yè)，城市私房出租也日漸興旺。機關、企事業(yè)單位和居民將閑置的辦公室、廠房、住宅或門面房出租已司空見慣。2005年至2007年底，我國城市房地產(chǎn)的不斷升溫，房價攀升，物價上漲。據(jù)測算，目前我市城市家庭中擁有兩套以上住房的比例約占25%-30%。這些擁有兩套以上住房家庭中對多購的房產(chǎn)有的是投資房地產(chǎn)讓資產(chǎn)增值，也有投資準備以后居住的，對出租私房的呈上升趨勢。經(jīng)調(diào)查，因房價上漲、房貸利息調(diào)高、物價指數(shù)上漲等原因，我市經(jīng)營用門市出租年租金最高達到1000元/平方米,住房出租年租金最高達到30元/平方米。由于現(xiàn)行私房出租業(yè)稅收征管模式遠遠落后于形勢發(fā)展，私房出租業(yè)稅款流失問題比較嚴重，如何加強私房出租業(yè)稅收征管，已成為當前擺在我們面前亟待解決的問題。
　　一、當前私房出租業(yè)稅收征管現(xiàn)狀
　�。ㄒ唬┧椒砍鲎饧{稅主體的不固定性。隨著我國國民經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，城市建設規(guī)模越來越大，社會勞動
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略750字，正式會員可完整閱讀）……　
以其他方式如親戚名義免費使用，實際私下出租，或提供場地合作經(jīng)營為名，實際并不承擔任何經(jīng)營風險，卻定期收取固定租金，或以合作建房，承租方以基建款沖抵若干年租金后，房產(chǎn)歸還給產(chǎn)權所有人。由于變相出租形式多樣，而且租金支付方式多樣，具有很大隱蔽性，稅務機關很難對出租人實施有效監(jiān)控，稅收征管難度最大。轉(zhuǎn)租就是指租金已付或承租期未滿情況下，承租人由于突發(fā)原因或其他經(jīng)濟利益原因，而將所租賃房屋再轉(zhuǎn)租給他人的方式。轉(zhuǎn)租現(xiàn)象主要出現(xiàn)在租金按年支付的營業(yè)性用房出租。由于轉(zhuǎn)租后的承租人仍繼續(xù)使用原承租人營業(yè)執(zhí)照，進行生產(chǎn)經(jīng)營，稅務機關無法掌握這種情況，很難對轉(zhuǎn)租人進行有效稅收監(jiān)控。
　　因此，加強對私房出租稅收征管工作重點就是，要提高對私房出租租金支付渠道和方式監(jiān)控，摸清稅源底數(shù)，以便實施有效稅源監(jiān)控打下基礎。
　　二、 私房出租稅收征管問題分析
　　（一）納稅人不主動申報納稅。
　　由于稅法宣傳力度不夠，私房出租納稅義務人不主動申報納稅，是私房出租業(yè)稅款流失主要原因。此外人們納稅意識不強，稅務機關征管力量有限，常常無暇顧及。導致私房出租人主動申報納稅的比例太低。盡管這幾年來，隨著依法誠信納稅觀念更深入人心，主動申報納稅人數(shù)逐年上升，但總的說比例仍然偏低。解決這個問題的根本方法，就是要求我們稅務機關應采取多種形式宣傳稅法，加大稅法宣傳力度，提高全民依法納稅意識，形成一種良好的全民依法誠信納稅氛圍。
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　　有些人為了少繳私房出租稅款，千方百計隱匿租金收入，少報出租房的間數(shù)和租金數(shù)額。由于私房出租業(yè)名義稅率高達37.5%，其中房產(chǎn)稅12%（根據(jù)國稅函〔2002〕74號文件規(guī)定住房出租用于居住的房產(chǎn)稅稅率4%）、租賃業(yè)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加5.5%、印花稅0.1％、個人所得稅20%。過高名義稅率既增加了稅收征管難度，同時也助長了一些人私房出租人偷稅、逃避追繳欠稅動機。有些人以假協(xié)議壓低租金蒙騙稅務機關，或故意將出租說成自用、無償借給親戚等，以達到少繳、不繳稅款目的。
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　　由于私房出租的承租人大多數(shù)是個人，租金一般以現(xiàn)金支付，租賃雙方除簽訂租房合同外，不再需要具有約束力的其它憑證，如稅務發(fā)票、公證書、印花稅票。現(xiàn)行法律沒有明文規(guī)定，租賃雙方必須履行持所簽訂合同到有關部門強制公證義務，或履行到稅務機關對租賃合同強制貼花義務。因此，直到目前為止稅務機關還沒有出臺一個對私房出租稅收具有約束力的監(jiān)控辦法。加上稅務機關征收力量有限，稅源底子一時很難摸清，面對面丈量少，稅源分散，征收成本高難度大的私房出租稅收重視不夠。私房出租戶少報、隱瞞租金收入，甚至不報租金收入情況時有發(fā)生，私房出租業(yè)稅收征管已成為稅收征管最薄弱環(huán)節(jié)，這顯然與新時期以納稅申報和優(yōu)化服務為基礎,以計算機網(wǎng)絡為依托，集中征收、重點稽查、強化稅源管理的征管模式相悖。
　　三、 加強私房出租稅收征管的對策
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　　為使我國私房出租市場有序健康發(fā)展，發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟，促進社會發(fā)展和調(diào)節(jié)社會財富不均，為地方政府提供財政資金作用。建議各地稅務機關結合本地實際情況，適時推出操作性強的有關私房出租業(yè)稅收管理辦法。
　　1、 建立以《房屋租賃合同》為基礎的私房出租登記制度。
　　私房出租必須使用統(tǒng)一格式《房屋租賃合同》。建立健全以房屋租賃合同為主要內(nèi)容的房屋租賃業(yè)稅務登記管理制度，租賃雙方必須在《房屋租賃合同》簽訂后30日內(nèi)持合同文本向主管地方稅務機關報驗貼花，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理稅務登記。出租方憑《房屋租賃合同》向房地產(chǎn)管理和當?shù)毓驳扔嘘P部門申領房屋租賃許可證，并在合同簽訂1個月內(nèi)向當?shù)刂鞴艿胤蕉悇諜C關，或受稅務機關委托代征私房出租稅款的單位，辦理有關稅務登記，申報納稅和申請開具服務業(yè)代開發(fā)票。
　　2、 建立以服務業(yè)代開發(fā)票為載體的私房出 ……（未完，全文共5999字，當前僅顯示2107字，請閱讀下面提示信息。收藏《私房出租行業(yè)稅收征管現(xiàn)狀及對策》）