統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中存在的土地流轉(zhuǎn)問題對(duì)策及分析

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中存在的土地流轉(zhuǎn)問題對(duì)策及分析

加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的重要內(nèi)容之一。通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等形式促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，有助于加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)農(nóng)村土地集約經(jīng)營和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)資源持續(xù)高效利用和生產(chǎn)要素優(yōu)化配置，推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移。然而，在司法實(shí)踐中可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中，出現(xiàn)了大量的主體不適格、形式不規(guī)范、程序不合法等問題。隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的不斷深化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地承包經(jīng)營權(quán)為承包主體帶來的收益將成倍增加。在利益的驅(qū)使下，這些潛在的土地流轉(zhuǎn)問題可能集中爆發(fā)，從而產(chǎn)生大量農(nóng)地糾紛，影響到統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的順利進(jìn)行以及社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在的問題
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，可以為承包主體帶來收益。實(shí)現(xiàn)收益的方式除了農(nóng)戶自行經(jīng)營承包地之外，將土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也是實(shí)現(xiàn)收益的重要途徑。在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)早已廣泛流轉(zhuǎn)。筆者在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中極不規(guī)范，不同程度地存在以下問題，并由此產(chǎn)生
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略829字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
方簽定了農(nóng)村土地承包合同，則父母與成年子女就分屬于不同的承包戶。反之，父母與成年子女早已分家居住，且在戶籍管理中，也分別擁有各自的家庭戶口。但在第二輪承包時(shí)，因當(dāng)時(shí)各種農(nóng)賦稅及提留尚未取消，許多集體經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)心如果父母因年邁而無力耕種時(shí)，村社無法完成農(nóng)賦稅及提留任務(wù)，因此將父母與分家居住的成年子女合并在一起，與之簽訂農(nóng)村土地承包合同。在此情況下，父母與成年子女就屬于同一承包戶。
過去在農(nóng)業(yè)負(fù)擔(dān)過重，土地收益甚微的情況下，大量農(nóng)民長期外出務(wù)工。一些農(nóng)戶因長期在外而無法耕種土地，愿意將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。由于這些農(nóng)戶長期在外，故出面處理流轉(zhuǎn)事務(wù)的主體通常是其留守在家的近親屬如父母兄弟等。流轉(zhuǎn)的土地由他人耕種后，數(shù)年來也從未發(fā)生過爭議。隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的深入以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，致使原本不值錢的農(nóng)村土地價(jià)值成倍增加，原本無爭議的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系受到?jīng)_擊，大量與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的糾紛訴諸法院。既有原土地承包經(jīng)營權(quán)人以簽定流轉(zhuǎn)合同的主體（其父母、兄弟等）并非權(quán)利人為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無效的糾紛，也有以流轉(zhuǎn)合同的簽訂主體雖然是土地承包經(jīng)營權(quán)人，但侵犯了自己作為共有權(quán)人的利益為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無效的糾紛。
3.流轉(zhuǎn)形式不規(guī)范。在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式多種多樣。《農(nóng)村土地承包法》針對(duì)不同的流轉(zhuǎn)方式設(shè)定了不同的形式要件。例如，“轉(zhuǎn)包”與“轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別在于：轉(zhuǎn)包是指承包方在一定期限內(nèi)（不超過承包期），將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓與第三方，但承包方與發(fā)包方承包關(guān)系維持不變的流轉(zhuǎn)方式；而轉(zhuǎn)讓則是承包方將全部或者部分承包地的承包經(jīng)營權(quán)在剩余期限內(nèi)徹底讓渡給他人，承包方與發(fā)包方在該承包地上的承包關(guān)系隨之終止，由受讓的農(nóng)戶與發(fā)包方確立新的承包合同關(guān)系，是最為徹底的土地流轉(zhuǎn)方式。正是鑒于轉(zhuǎn)讓比其他任何一種流轉(zhuǎn)方式都更為徹底，如果轉(zhuǎn)讓不當(dāng)，對(duì)農(nóng)戶的切身利益損害最大，故《農(nóng)村土地承包法》為了體現(xiàn)對(duì)農(nóng)戶的保護(hù)，對(duì)轉(zhuǎn)讓設(shè)定了最為嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)條件和形式要件：第一，承包方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源；第二，必須經(jīng)發(fā)包方同意；第三，受讓方應(yīng)當(dāng)是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶。而轉(zhuǎn)包是不需要發(fā)包方同意，只需報(bào)發(fā)包方備案即可。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定形式不符合《農(nóng)村土地承包法》的要求。多數(shù)情況下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方均為不具備法律專業(yè)知識(shí)的普通農(nóng)戶，雙方在設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系時(shí)，有的甚至采取口頭約定的形式。雖然有的流轉(zhuǎn)協(xié)議采用書面形式，但錯(cuò)別字多、措辭含糊不清、內(nèi)容與形式不符等問題大量存在。例如，協(xié)議措辭為“轉(zhuǎn)讓”，但約定內(nèi)容卻與“轉(zhuǎn)包”相似。有的居然約定轉(zhuǎn)讓的是土地“所有權(quán)”，約定流轉(zhuǎn)期限時(shí)使用“長期”“永久”等模糊字眼等等。此類糾紛訴諸法院時(shí)，可能致使承辦法官在適用法律時(shí)面臨兩難境地。
二、解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題的對(duì)策
重慶市作為國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，探索出一條既好又快地促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效途徑，是我市在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)解決的重大課題。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)政治問題。故我市在探索如何加快和促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)更多地關(guān)注農(nóng)民利益、關(guān)注社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
1．謹(jǐn)慎推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。如前所述，農(nóng)民為獲得穩(wěn)定收益，可能選擇將屬于自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給他人以獲得穩(wěn)定的租金收入。如果租賃合同簽署不當(dāng)，則可能出現(xiàn)“以租代征”的情況，使得出租土地的農(nóng)民淪落為失地農(nóng)民，而獲得的補(bǔ)償卻是原本微薄卻還逐年貶值的租金收入。為了解決農(nóng)民不能分享土地逐年增值所帶來的利益成果問題，可以考慮以謹(jǐn)慎的態(tài)度、試點(diǎn)的方式，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。
重慶市工商行政管理局出臺(tái)了《關(guān)于全面貫徹落實(shí)市第三次黨代會(huì)精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》）。該《意見》第十六條載明：“支持探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式。在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下，允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社；經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)，在條件成熟的地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立有限責(zé)任公司和獨(dú)資、合伙等企業(yè)的試點(diǎn)工作，積極推進(jìn)土地集約、規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)民組織化程度，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”，明確允許以農(nóng)村土地 ……（未完，全文共6629字，當(dāng)前僅顯示2328字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中存在的土地流轉(zhuǎn)問題對(duì)策及分析》）