關(guān)于我市物業(yè)管理現(xiàn)狀的思考

　　關(guān)于我市物業(yè)管理現(xiàn)狀的思考
　　物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關(guān)的附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并對它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)的一種活動。目前，我市物業(yè)公司和業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛的原因有三個(gè)方面：一是現(xiàn)行法制不健全，物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的權(quán)責(zé)利不太清晰，有相當(dāng)一部份沒有簽訂物業(yè)管理方面的合同，有的即使簽訂也不是非常健全，出了問題很難處理。所以，業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方都要增強(qiáng)合同意識，按合同約定，該承擔(dān)哪些責(zé)任，不承擔(dān)哪些責(zé)任，包括業(yè)主也是一樣，交多少費(fèi)用，該得到什么樣的服務(wù)，在合同中都要寫清楚。如果互相之間一旦產(chǎn)生矛盾和糾紛，就可以通過法律途徑去解決。二是一些物業(yè)管理公司服務(wù)跟不上業(yè)主的愿望，出現(xiàn)問題不能及時(shí)解決，或者根本解決不了，這些問題不同程度地存在，侵害了消費(fèi)者也就是業(yè)主的權(quán)益；三是業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識還沒有完全樹立起來，一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意
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關(guān)系如何處理急待協(xié)調(diào)指導(dǎo)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)_下形成的政府管房、單位管房并未得到根本改變。房地產(chǎn)開發(fā)商自建自管，“肥水不流外人田”現(xiàn)象相當(dāng)普遍。小區(qū)管理涉及到物價(jià)、工商、稅務(wù)、規(guī)劃、市政、民政、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等政府有關(guān)部門。這些部門的職責(zé)在涉及到小區(qū)管理的部份應(yīng)該加以管理到位，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)予以配合，哪些事應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)就應(yīng)服務(wù)到位。另外，不僅小區(qū)業(yè)主，有關(guān)部門也存在對物業(yè)管理概念模糊、認(rèn)識混亂的問題，什么事都找物業(yè)，都往物業(yè)管理這個(gè)籃子里裝。
　　下一步工作對策
　　1. 深化改革，理順物業(yè)管理機(jī)制，拉動物業(yè)管理健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商下設(shè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與開發(fā)企業(yè)脫鉤，真正“斷奶”，面向社會，自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，成為具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。為加強(qiáng)“建”與“管”銜接工作。開發(fā)建設(shè)單位在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期階段，應(yīng)邀請物業(yè)管理專家參與論證，確定方案。小區(qū)竣工時(shí)，物業(yè)管理主管部門須參與綜合驗(yàn)收，并提出物業(yè)管理方面的整改意見。未經(jīng)物業(yè)管理主管部門簽字同意，小區(qū)不能通過綜合驗(yàn)收，不得交付使用。
　　2．加大業(yè)主委員會的管理力度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的市場主體作用。目前，我市業(yè)主委員會還屬于起步階段，應(yīng)按照一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會委托一家物業(yè)管理企業(yè)管理的原則，對具備建立業(yè)主委員會條件沒建立的，應(yīng)做好計(jì)劃安排、督促成立。目前，開發(fā)辦和物業(yè)管理主管部門應(yīng)通過密切協(xié)作，把努力擴(kuò)大業(yè)主委員會覆蓋面作為工作重點(diǎn)之一。今后，入住率達(dá)到50%以上的新建小區(qū)均必須及時(shí)成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會必須通過規(guī)范、民主的程序選舉產(chǎn)生，必須尊重業(yè)主和使用人的意愿，必須是能代表全體業(yè)主的業(yè)主自治組織。業(yè)主委員會入選必須有一定工作能力、熱心公眾事業(yè)、帶頭遵守國家有關(guān)法規(guī)政策并能依法維護(hù)業(yè)主利益。
　　3．積極培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度，建立優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制。今后，凡5萬平方米以上的小區(qū)及具有一定規(guī)模的別墅、高檔公寓，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開發(fā)辦和物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前，面向社會招標(biāo)，確定物業(yè)管理單位，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理工作。沒有經(jīng)過招標(biāo)確定物業(yè)管理單位的預(yù)售項(xiàng)目，開發(fā)辦不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會在開發(fā)辦和物業(yè)管理主管部門組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，代表全體業(yè)主，公開向社會招標(biāo)，選聘具備物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)。從而樹立一批規(guī)模大、服務(wù)質(zhì)量高、信譽(yù)好的物業(yè)管理品牌企業(yè)，推動物業(yè)管理健康發(fā)展。
　　4、抓好物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，樹立物業(yè)管理良好形象。物業(yè)管理企業(yè)不僅要為業(yè)主提供房屋和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等基本服務(wù)，還要廣開思路，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，可根據(jù)業(yè)主的特殊需要提供家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等。例如，在住宅區(qū)里，為滿足住戶物質(zhì)生活方便的需要，可以代訂牛奶、報(bào)紙、照顧老人、護(hù)送小孩、代請保姆、清掃房間、代購物品、醫(yī)療服務(wù)等等；為滿足住戶精神生活方面的需要，可以組織豐富多彩的文化體育活動、住戶聯(lián)誼活動等。另外，要建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)考核制度，將考核納入日常工作，以促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，樹立物業(yè)管理行業(yè)的良好形象。
　　5、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，加快住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的建立。物業(yè)管理企業(yè)通過對房屋及公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的管理，而向業(yè)主提供服務(wù)，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，享受服務(wù)即消費(fèi)，需要支付相應(yīng)的報(bào)酬。不同服務(wù)價(jià)格享受不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。 ……（未完，全文共2948字，當(dāng)前僅顯示1874字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于我市物業(yè)管理現(xiàn)狀的思考》）