論文——試論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑

目錄/提綱：……
一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容
二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然
三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要
……

　　一段時(shí)間以來,關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題主要圍繞著以下三個(gè),一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為主要內(nèi)容的,如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展,甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等。
　　不可否認(rèn),以上命題和實(shí)踐,為我國物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn),為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)_的建立而不斷成熟起到了重要作用。
　　但是,作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng),我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。
　　本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和
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標(biāo)準(zhǔn),理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為,受到了業(yè)主的好評(píng),同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本,形成了效益回報(bào)。另一方面,對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機(jī)構(gòu),擴(kuò)大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)模或區(qū)劃進(jìn)行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面
　　(二)市場(chǎng)調(diào)整
　　一方面,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤來源點(diǎn)。嚴(yán)格說,開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營項(xiàng)目和能力的話,單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有的,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí),這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。現(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部,實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用,使管理費(fèi)該用的用不到位,物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位,而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤,這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長期侵占業(yè)主利益時(shí),很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主認(rèn)識(shí)到,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò),但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增加,同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí),要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮,實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外,隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高,物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系,在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時(shí)候,要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發(fā)商,尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何,要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備,盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場(chǎng)化道路上靠攏。
　　總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過程。我們?cè)僮鲆粋�(gè)比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500,形成規(guī)模的公司不足100家,最大的公司本地管理面積不足500平方米,而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá)700多家,深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家,形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達(dá)1-2千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu),人口將近700。比較之下,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉3-5百家是一點(diǎn)都不多的。
　　二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。
　　時(shí)下,有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為,物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的,認(rèn) ……（未完，全文共5133字，當(dāng)前僅顯示1802字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《論文——試論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑》）