個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查思考

　　
　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，各商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸款業(yè)務(wù)迅猛增加，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升。僅以天津市為例，截至**年月末，全市個(gè)人住房貸款余額已達(dá)億元，比年初增加億元，占全部貸款余額的比重已達(dá)。造成此項(xiàng)業(yè)務(wù)如此快速發(fā)展的原因之一是，由于商業(yè)銀行對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度逐年提高，因此，將個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種，作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)大力進(jìn)行拓展。
　　然而，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)真的是風(fēng)險(xiǎn)極低嗎？不可否認(rèn)，從短期來(lái)看，個(gè)人住房貸款可以說(shuō)是商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類，仍以天津市為例，截至**年一季度，全市個(gè)人住房貸款的不良率僅為，低于全部貸款不良率個(gè)百分點(diǎn)。但是必須清醒地認(rèn)識(shí)到，在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)并不見(jiàn)得就是商業(yè)銀行的低風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品，在特定意義上說(shuō)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)還要高于其他貸款種類，如果商業(yè)銀行不能對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和控制，盲目樂(lè)觀地快速擴(kuò)張，不久的將來(lái)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)將可能成為商業(yè)銀行一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。下面，就其發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。

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，達(dá)到為企業(yè)融資的目的。
　�。畟�(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)
　　當(dāng)前個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，個(gè)人住房貸款的借款人可能存在以下兩種情況：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還商業(yè)銀行貸款，被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)；二是借款人可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。
　　個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)屬于中長(zhǎng)期信貸，其還款期限通常要持續(xù)年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資信的狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往可能轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)�？紤]到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是收入水平波動(dòng)較大的、收入市場(chǎng)化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長(zhǎng)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。
　�。J款操作的風(fēng)險(xiǎn)
　　從個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)信貸部門有時(shí)為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，競(jìng)相降低貸款人的首付比例，甚至出現(xiàn)“零首付”，同時(shí)放松貸款人的審批條件，或者沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行抵押住房登記制度，貸款的前臺(tái)、中臺(tái)和后臺(tái)沒(méi)有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)客戶的資信情況沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。
　　從當(dāng)前的情況，各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)住房貸款，一旦貸款人無(wú)力償還，商業(yè)銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)陡然發(fā)生。
　　由此可見(jiàn)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)并不是極低，但是，風(fēng)險(xiǎn)也不是不可防范的。在我國(guó)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)開(kāi)展的時(shí)間較短，很多管理上的經(jīng)驗(yàn)還在摸索中逐步形成。而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，各國(guó)都先后建立了相對(duì)成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對(duì)個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)觀了上積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，有些經(jīng)驗(yàn)也是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒的。
　　二、個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理可借鑒的經(jīng)驗(yàn)
　　以美國(guó)為例，美國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理模式很有代表性。美國(guó)人大多數(shù)是通過(guò)私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款解決住房問(wèn)題的，獲得這種貸款的基本條件是以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，這樣可使貸款風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。同時(shí)，美國(guó)聯(lián)邦政府金融機(jī)構(gòu)建立起了一套完整的有效控制房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特殊機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)依據(jù)資信調(diào)查和住房估值審批貸款金額，資信調(diào)查依賴的是一個(gè)完備的信用體系，它包括個(gè)人信用調(diào)查機(jī)制和個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制，通過(guò)綜合考察影響個(gè)人及其家庭的內(nèi)外客觀、微觀環(huán)境，包括經(jīng)濟(jì)、金融、司法、社會(huì)、工商、財(cái)產(chǎn)在內(nèi)，使用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǎ瑢?duì)個(gè)人及其家庭的資產(chǎn)狀況、履約各種經(jīng)濟(jì)承諾的能力和信譽(yù)程度進(jìn)行全面評(píng)判和評(píng)估，數(shù)據(jù)的采集盡可能中介化和標(biāo)準(zhǔn)化。
　　當(dāng)?shù)盅嘿J款違約時(shí)，美國(guó)的房屋抵押市場(chǎng)配備了一系列的處置方法，例如延期支付、重設(shè)還款表、自愿轉(zhuǎn)讓契約、公告拍賣等，可以根據(jù)抵押資產(chǎn)以及貸款人的具體情況，采取適合自己的處置方法，從而降低了個(gè)人住房貸款違約后給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　同時(shí)，在風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三家中介機(jī)構(gòu)從事二級(jí)抵押市場(chǎng)的操作，有利地解決了房地產(chǎn)一級(jí)抵押市場(chǎng)無(wú)法解決的三大問(wèn)題：流動(dòng)性問(wèn)題、資金占?jí)旱拈L(zhǎng)期性和資金來(lái)源的短期性問(wèn)題、住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金倆源有限的矛盾。
　　
　　當(dāng)前，解決我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手，在一級(jí)市場(chǎng)上注重解決信用風(fēng)險(xiǎn)，在二級(jí)市場(chǎng)注重解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　三、個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的途徑
　　
　　從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)還會(huì)有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對(duì)欠缺的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制下進(jìn)行快速擴(kuò)張，未來(lái)必然會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)作為商業(yè)銀行管理的重點(diǎn)。
　　
　�。纳苽�(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估環(huán)境
　　
　　這就要求建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，該體系的核心是個(gè)人信用制度，即能證明、解釋和查驗(yàn)自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障 ……（未完，全文共4343字，當(dāng)前僅顯示2194字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查思考》）