城鎮(zhèn)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策

目錄/提綱：……
一、存在的問題
（一）未開展對(duì)小區(qū)開發(fā)的綜合性整體驗(yàn)收
（二）物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范
（三）業(yè)主委員會(huì)組建難或組建后不能充分發(fā)揮作用
二是住戶對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)
三是業(yè)主委員會(huì)組建、運(yùn)行不規(guī)范
（四）業(yè)主_意識(shí)淡薄，對(duì)物業(yè)缺乏監(jiān)管
一是大部分業(yè)主不知道怎樣申請(qǐng)和使用專項(xiàng)維修基金
二是多數(shù)業(yè)主不清楚物業(yè)管理包括哪些服務(wù)內(nèi)容
（五）物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高
三是一些從業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平低
（六）物業(yè)管理費(fèi)收取難
四是個(gè)別經(jīng)常不繳費(fèi)的業(yè)主影響了大家的繳費(fèi)積極性
（七）法律法規(guī)不完善、不配套
二、幾點(diǎn)建議：
一是工程建設(shè)過程中要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保工程質(zhì)量
（二）要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為
一要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)
（三）要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)
（四）要健全物業(yè)管理_機(jī)制
（五）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)
（六）積極推進(jìn)老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
二要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金支持
（七）制定合理的物業(yè)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)
（八）要深化物業(yè)管理法規(guī)的宣傳教育
……
加強(qiáng)物業(yè)管理 助力城鎮(zhèn)發(fā)展
城鎮(zhèn)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策

隨著城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)快速興起，物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量不斷提高，居民居住環(huán)境也得到了明顯改善。但通過對(duì)奇臺(tái)、木壘兩縣物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除奇臺(tái)方正、特變等個(gè)別物業(yè)公司運(yùn)行較規(guī)范外，大部分物業(yè)公司運(yùn)行仍存在諸多問題，直接或間接影響著居民的生活，已成為居民非常關(guān)心的熱點(diǎn)問題。
一、存在的問題
（一）未開展對(duì)小區(qū)開發(fā)的綜合性整體驗(yàn)收。項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，只對(duì)單體工程進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)配套設(shè)施、公益設(shè)施是否按規(guī)劃同步建成并達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)卻無人問津，造成公用、公益設(shè)施、設(shè)備普遍缺項(xiàng)或不合格、不規(guī)范，物業(yè)管理企業(yè)入住后多因工程質(zhì)量問題與業(yè)主產(chǎn)生誤會(huì)，無法正常開展工作。這些問題引起住戶的不滿，怨氣和矛盾被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管
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數(shù)業(yè)主不清楚物業(yè)管理包括哪些服務(wù)內(nèi)容。很多小區(qū)存在樓道臟亂差、小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、綠化管理不好、安保措施不到位等現(xiàn)象，卻沒有人出面向物業(yè)公司提出意見，所以物業(yè)公司也是得過且過，造成服務(wù)缺位或不到位的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
（五）物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)服務(wù)人員年齡相對(duì)偏高，而文化水平和個(gè)人素質(zhì)偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，服務(wù)人員持證上崗率很低。二是部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)態(tài)度不好，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。三是一些從業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平低。小區(qū)內(nèi)路燈、樓道燈、樓宇門、管道等設(shè)施損壞后，不能及時(shí)維修，業(yè)主對(duì)此反映強(qiáng)烈。
（六）物業(yè)管理費(fèi)收取難。一是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)相關(guān)規(guī)定基本不了解，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。二是部分業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)差，認(rèn)為自己花錢買的房，不需要?jiǎng)e人管理，以種種理由拒交物業(yè)費(fèi)。三是當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主不是通過司法調(diào)解手段解決，而是選擇拖欠或拒絕交納物業(yè)費(fèi)。四是個(gè)別經(jīng)常不繳費(fèi)的業(yè)主影響了大家的繳費(fèi)積極性。如此一來，物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收入越來越少，提供的服務(wù)就越差，服務(wù)越差，業(yè)主更不愿繳物業(yè)費(fèi)，形成了惡性循環(huán)，致使物業(yè)公司處于微利，甚至虧損狀態(tài)，難以為繼。
（七）法律法規(guī)不完善、不配套。小區(qū)物業(yè)管理還沒有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系不順，多頭管理問題久拖不絕。
二、幾點(diǎn)建議：
（一）要強(qiáng)化工程監(jiān)管，并對(duì)工程實(shí)行綜合性整體驗(yàn)收，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是工程建設(shè)過程中要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保工程質(zhì)量。二是凡房地產(chǎn)開發(fā)（住宅）項(xiàng)目組織驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程按規(guī)劃要求列入驗(yàn)收內(nèi)容，進(jìn)行綜合性整體驗(yàn)收，并有物業(yè)管理企業(yè)參與驗(yàn)收。三是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人。四是嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度
（二）要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。一要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。二要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。三要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系；四要廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。
（三）要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)。一是行政主管部門和居委會(huì)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究相關(guān)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，引導(dǎo)業(yè)主積極籌備召開業(yè)主大會(huì)，按程序公開選舉業(yè)主委員會(huì)并有效開展工作。二是社區(qū)居委會(huì)要轉(zhuǎn)變觀念，不能只做居民群眾或物業(yè)公司一方的代言人，而應(yīng)秉持公正、公平、法制的原則，既要監(jiān)督物業(yè)公司加強(qiáng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又要對(duì)業(yè)主加強(qiáng)宣傳引導(dǎo) ……（未完，全文共3159字，當(dāng)前僅顯示1596字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《城鎮(zhèn)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策》）