關于房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的法律問題的思考

目錄/提綱：……
一、我國房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的目標分析
二、我國房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控中存在的法律問題
（一）房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控法治化進程緩慢
（二）我國房地產(chǎn)調(diào)控法律體系不健全
（三）部分房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的措施與現(xiàn)行法律相悖
（四）房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的責任制度不完善
三、完善我國房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的法律建議
（一）堅持房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控模式由行政手段向法律手段轉(zhuǎn)變
（二）建立對公民住宅權(quán)保護的立法體系
（三）完善具體的房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控法律制度
（四）完善房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的法律責任機制
（五）確立房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控中的聽證程序
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關于房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的法律問題的思考

【摘要】近年來，由于我國房價的非理性上漲，國家宏觀調(diào)控政策越來越密集地反映在房地產(chǎn)業(yè)上。目前我國房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控政策，主要包括金融、財稅以及土地等政策組合，采取的調(diào)控措施包括限貸、限購、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅試點等等。雖然在一定時期、一定程度上對房價的上漲有所抑制，但從當前房價攀升的態(tài)勢看，目前的房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控并沒有很好地起到穩(wěn)定或降低房價的作用，有時甚至出現(xiàn)始得其反的效果。本文主要從法律的角度對我國房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控進行分析，既有對房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控法律依據(jù)的理論分析，也有對國外房地產(chǎn)價格調(diào)控的實證分析，最終提出完善我國房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的法律建議。
【關鍵詞】 房地產(chǎn)價格 宏觀調(diào)控 法律思考


  改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在房地產(chǎn)業(yè)的地位越來越重要的同時，近年來，快速上漲的房價也成為全社會廣泛關注的問題。高房價不僅是一個經(jīng)濟領域的問題，因為房地產(chǎn)的特殊性，使得高房價更加演變?yōu)橐粋�社會問題，蘊含著重大的經(jīng)濟和社會風險。為了調(diào)控房地產(chǎn)價格，促進我國房地產(chǎn)價格回歸理性，我國政府對房地產(chǎn)市場進行了一系列的宏觀調(diào)控措施，例如“國六條”、新舊“國八條”和“國十條”和今年剛頒布的“國五條”等，但通過幾年的宏觀調(diào)控，卻出現(xiàn)很多地方房價越調(diào)越高的現(xiàn)象。高企的房價不僅深刻影響到
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段和方法，尤其是這些手段和方法的實施程序。而所謂法律化，是指這些宏觀調(diào)控的方法要上升為法律規(guī)則，成為一種行為模式，并具有可操作性，可以普遍適用。目前，我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控還沒有單獨立法，但是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控涉及的法律范圍卻很寬泛，包括物權(quán)法、稅法、價格法、合同法等多個法律部門具體法律的制定、修改問題。由于立法的相對滯后性，導致了在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中遭遇到了許多制度性的障礙。
我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的行政色彩非常強烈，政府習慣了借助行政手段來對房地產(chǎn)進行調(diào)控。事實上，應該得到重視的宏觀調(diào)控法沒有獲得政府的重視，然而，本來應該在房地產(chǎn)調(diào)控中起次要作用的行政法規(guī)卻在房地產(chǎn)的調(diào)控中產(chǎn)生重要作用。要想從根源上解決房地產(chǎn)的弊病只依靠行政手段的規(guī)制顯然是不行的，行政手段的運用不能夠徹底解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的眾多社會問題。所以，為了解決我國房地產(chǎn)行業(yè)一直存在的問題，對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控應該盡快納入法治的軌道上來，我們必須對房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀有清楚的認識，正確把握它長期存在的問題，并且對我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控體系重新進行思考。
（二）我國房地產(chǎn)調(diào)控法律體系不健全
從我國現(xiàn)有的法律體系來看，還未將公民的住宅權(quán)上升為憲法保護的權(quán)利范圍，同時對公民的住宅權(quán)也沒有具體的法律制度作為保障，這在一定程度上使得我國的房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控沒有一個權(quán)威的法律作為依據(jù)。全國人大在 1993年制定了《憲法修正案》，在該修正案第七條將憲法第十五條修改為“國家實行社會主義市場經(jīng)濟，加強經(jīng)濟立法，完善宏觀調(diào)控”、“國家依法禁止任何組織或者個人擾亂社會經(jīng)濟秩序”。該項修改可以理解為全國人大對于“宏觀調(diào)控權(quán)”這項新型國家經(jīng)濟權(quán)力的設定，它要求全國人大常委會必須“加強經(jīng)濟立法”，對各種宏觀調(diào)控關系、手段予以法律控制。“我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的內(nèi)容，指向房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主體根據(jù)自身享有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)，從而行使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)的各種經(jīng)濟、社會活動�！痹诂F(xiàn)代市場經(jīng)濟國家，稅收手段、金融手段、土地手段等己經(jīng)成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要手段，所謂的“稅收宏觀調(diào)控行為”、“金融宏觀調(diào)控行為”、“土地宏觀調(diào)控行為”等，也可以說構(gòu)成了我國“宏觀調(diào)控行為的內(nèi)容”。我國改革開放以來頒布的《稅收征收管理法》、《預算法》、《企業(yè)所得稅法》、《政府采購法》等一系列稅收調(diào)控方面的法律法規(guī)、《中國人民銀行法》、《證券法》等一系列金融調(diào)控方面的法律法規(guī)，《土地管理法》等一系列土地調(diào)控方面的法律法規(guī)，出現(xiàn)了宏觀調(diào)控法律制度體系的雛形。但是，具體到房地產(chǎn)領域，雖然在制度結(jié)構(gòu)上可以沿襲、套用宏觀調(diào)控法律制度的整體模式，卻在一定程度上缺乏針對性、適用性以及可操作性。
1、原則性規(guī)范較多且具體性實施細則少
我國目前已經(jīng)出臺的涉及房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控內(nèi)容的法律、法規(guī)和規(guī)章大多數(shù)都是一些原則性規(guī)范，缺少具體操作細則。這種寬泛的原則性規(guī)范給予了執(zhí)法者過大的_裁量空間，對正確實施法律法規(guī)不利。以《城市房地產(chǎn)管理法》為例，該法明文規(guī)定了城市房地產(chǎn)的標定地價、基準地價、重置價格以及調(diào)控房地產(chǎn)價格總水平的相關措施，同時規(guī)定了“具體辦法由國務院規(guī)定”，以條文形式明確了宏觀調(diào)控實施細則立法的權(quán)限，但我國迄今未有“具體辦法”出臺，沒有真正落實該項規(guī)定。由于全國范圍內(nèi)對標定地價、基準地價和重置價格的涵義、組成、判定程序等因素的理解不同，導致該項原則條款流于形式，得不到切實有效的施行。由此形成了“行政性規(guī)范泛濫，法律性規(guī)范缺失”的弊端。
2、法律規(guī)范的穩(wěn)定性及透明度較差
由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，加之房地產(chǎn)價格的波動較大，因此，我國對房地產(chǎn)進行調(diào)控的法律法規(guī)的制定也較為倉促，缺少一整套穩(wěn)定的具有指導性的法律法規(guī)。比如在房地產(chǎn)交易價格、土地使用權(quán)出讓價格、物業(yè)管理的服務收費等方面專項法規(guī)，主要是一些臨時性的試行辦法和暫行規(guī)定，房地產(chǎn)市場的情況發(fā)生變化后未能及時得到修改或補充。此外，在信息披露方面也缺少透明度，往往只是通過公文傳遞渠道在各級政府和部門間轉(zhuǎn)發(fā)，而社會層面上的宣傳和披露不多，往往導致房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是購房者對一些規(guī)范的具體內(nèi)容不了解，往往會因為不了解政策或誤讀政策，造成市場的不穩(wěn)定。
3、法律規(guī)范的預測作用不明顯
法律規(guī)范不僅具有調(diào)整社會經(jīng)濟關系的作用，同時也具有很強的預測作用�！胺ǖ念A測作用是人們根據(jù)法的規(guī)定，可以預先知曉、估量怎樣行為以及行為的后果，進而根據(jù)這種預知對自己的行為做出合理的安排和計劃�！本唧w到房地產(chǎn)價格管理方面，法律法規(guī)不僅具有確定、認可和保護價格_的功能，而且有預測、指引的作用，換言之，房地產(chǎn)價格管理法律法規(guī)穩(wěn)定性與適應性較強，能夠靈活指導房產(chǎn)價格行為和價格管理的實踐。但是，我國既有的房產(chǎn)價格監(jiān)督管理機制，很大程度上缺乏科學有效的法制理論和實踐指導，對于突發(fā)性事件、新發(fā)生問題的應對，往往局限于短期利益和局部利益，頻繁的發(fā)布、頒行應對措施，不僅勞民傷財，而且經(jīng)常被“價格矛盾”牽住了鼻子，行動起來非常被動，難以脫離 ……（未完，全文共11205字，當前僅顯示2666字，請閱讀下面提示信息。收藏《關于房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的法律問題的思考》）