論文：アメリカの低所得者向け住宅開発*ロ*ェクト

ISSN 0915-2288

THE INSTITUTE OF ECONOMIC RESEARCH
Takamatsu, Kagawa 760-8523
JAPAN
Working Paper Series


No. 147

アメリカの低所得者向け住宅開発プロジェクト
～サンフランシスコ・ベイエリアにおける
非営利組織と政府の役割～

香川大學(xué)経済學(xué)部
岡田徹太郎
2009 年 3 月



KAGAWA UNIVERSITY 1

アメリカの低所得者向け住宅開発プロジェクト
∗

～サンフランシスコ・ベイエリアにおける非営利組織と政府の役割～

香川大學(xué)経済學(xué)部
岡田徹太郎
2009 年 3 月

はじめに

本稿は、カリフォルニア州サンフランシスコ・ベイエリアにおける低所得者向け住宅開
発プロジェクトを題材に、アメリカの住宅政策における非営利組織と政府の役割を明らか
にするものである。
人間にとって基本的な要素である住環(huán)境を保障するということは、どの國においても重
要な政策課題であり、アメリカにおいても例外ではない。戦後の包括的な住宅・コミュニ
ティ開発法である 1949 年住宅法には、「すべてのアメリカの家族における適切な住宅と適
正な住環(huán)境の達成」を國家の目標(biāo)とすることが宣言されており、これがその後のアメリカ
住宅・コミュニティ開発政策を推し進める根拠となってきた。
しかしながら、近年の學(xué)界における研究は、1980 年代以降の、アメリカ的な市場の論理
の強まりから、政府介入の弊害を強調(diào)し、各種の制度改革が「市場との競合回避」という
目標(biāo)をもって行なわれてきたことのみに著目し、各政策領(lǐng)域からの“撤退”を示すものと
斷じてしまう傾向がある。
ところが、実際には、政府介入と民間市場との競合を回避しようとする試みは、政府の
撤退をもたらしたのではなく、特定補助金や規(guī)制政策などの直接的な政策手段から、包括
補助金や租稅優(yōu)遇措置などの間接的な政策手段へ転換せしめただけである。
このような間接的な政策手段、すなわち包括補助金や租稅優(yōu)遇措置は、大量に民間資金
を取り込むメカニズムをもつものとして設(shè)計されているため、もはや、財政統(tǒng)計に表れる
直接的な歳出・歳入規(guī)模をみるだけでは、真の政策効果を測ることはできなくなっている。
アメリカにおける住宅
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略1798字，正式會員可完整閱讀）……　
都市となっている。これに加え、第 4 に、サンタローザ市・ナパ市・フェアフィールド
市などサンフランシスコ灣北側(cè)の地域をノース・ベイと呼ぶ。



1
岡田徹太郎（2006）「アメリカ住宅政策と低所得層への住宅保障」，渋谷博史・C.ウェザー
ズ編『アメリカの貧困と福祉』日本経済評論社． 3

プロジェクト名 O*ford Plaza One Church Street Cottonwood Creek Jack London Gateway
プロジェクト所在地 バークリー サンフランシスコ スースン・シティー オークランド
全開発戸數(shù) 97戸 93戸 94戸 61戸
プロジェクト純家賃（2ベットルーム） 月525～1090ドル 月790～960ドル 月458～957ドル 月526ドル
純市場家賃（2ベットルーム） 月1322ドル 月1982ドル 月1200ドル* 月1232ドル
供用開始年 2009年 2002年 2008年 2009年
総開発費用 4096萬4839ドル 2695萬7370ドル 2531萬9744ドル 2088萬0175ドル
プロジェクト所在地の人口（2006年） 10萬6230人 74萬4041人 2萬6118人** 37萬7256人
ディベロッパー名 RCD BRIDGE Housing BRIDGE Housing EBALDC
ディベロッパー所在地 バークリー サンフランシスコ サンフランシスコ オークランド
* 筆者推計による。
** 2000年センサスの値。
表1　サンフランシスコ・ベイエリアの低所得者向け住宅開発プロジェクトの概要


1.1. 低所得者向け住宅開発プロジェクトの家賃水準(zhǔn)

まず、表 1 を用いて、サンフランシスコ・ベイエリアにおける 4 つの低所得者向け住宅
開発プロジェクトの概略をみよう。以下では、それぞれの住宅開発プロジェクトの開発地
域、住戸數(shù)、家賃水準(zhǔn)をみる。なお、家賃水準(zhǔn)は、いずれも供用開始時點のものである。
第 1 の O*ford Plaza プロジェクトは、サンフランシスコ灣東岸（イースト・ベイ）に位置
するバークリー市のダウンタウンに開発され、2009 年から供用開始となる 97 戸の低所得者
向け集合住宅である。管理人用住宅 1 戸を除く 96 戸が低所得者向けに提供される。標(biāo)準(zhǔn)的
な 2 ベッドルームの間取りの物件の純家賃
2
は、月額 525 ドルから 1090 ドルであり、純市場
家賃
3
月額 1322 ドルに対して約 40%～80%の低家賃で提供されることになっている。ディベ
ロッパーは、バークリー市に本拠を置く RCD（Resource for Community Development）とい
う非営利開発法人である。
第 2 の One Church Street プロジェクトは、サンフランシスコ市役所にも近いサンフランシ
スコ市中心部の比較的家賃の高い地域に開発され、2002 年から供用開始となった 93 戸の集
合住宅であり、すべての住戸が低所得者向け住宅として提供されている。2 ベッドルームの
純家賃は、月額 790 ドルから 960 ドルであり、純市場家賃月額 1982 ドルの約 40～50%の低

2
純家賃（net rent）とは、居住者から物件所有者に支払われる賃料を指す。これに対し、総
家賃（gross rest）とは、純家賃に水道光熱費（utility costs）を加えたものである。アメリカ
では、単に「家賃（rent）」という場合、通常、水道光熱費を含む総家賃を指す。
3
ここでは、市場家賃を、セクション 8 家賃補助の上限額である支払標(biāo)準(zhǔn)額（payment
standard）を「純」家賃に換算したものを採用している。データは、O*ford Street Housing
Financing Plan, prepared for Resource for Community Development, prepared by California
Housing Partnership Corporation, revised March 17, 2007 に収載されている。この他、市場家賃
の指標(biāo)には、住宅都市開発省が全米 530 都市圏と 2045 非都市圏それぞれに定める公正市場
家賃（FMR: Fair Market Rent）がある。公正市場家賃は、その地域の、標(biāo)準(zhǔn)的な質(zhì)の、下位
から 40%に位置する賃貸住宅の総家賃をもとにした推計値である。バークレー市を含むオ
ークランド-フリーモント・エリアの公正市場家賃は、2008 年度で月額 1239 ドルである。
http://www.huduser.org/datasets/fmr.html なお、セクション 8 家賃補助の支払標(biāo)準(zhǔn)額は、公正
市場家賃の 90%～110%の範(fàn)囲で、地方住宅局（LHA: Local Housing Authority）が定める。 4

家賃で提供されている
4
。ディベロッパーは、サンフランシスコ市に本拠を置く BRIDGE
Housing Corporation（以下、単に BRIDGE と略す）という全米で第 2 の規(guī)模をもつ非営利開
発法人である。
第 3 の Cottonwood Creek プロジェクトは、サンフランシスコ灣の北（ノース・ベイ）に
位置する人口 2 萬 6 千人余りのスースン・シティ（Suisun City）に開発され、2008 年から供
用開始となったものであり、比較的広い敷地（4.53 エーカー，1 萬 8330 ㎡）に、2 階から 3
階の低層の建物が立ち並ぶ 94 戸の集合住宅である。すべての住戸が低所得者向け住宅とし
て提供される。2 ベッドルームの純家賃は、月額 458 ドルから 957 ドルであり、筆者推計の
純市場家賃 1200 ドル
5
の 40～80%程度である。ディベロッパーは、前出の BRIDGE である。
第 4 の Jack London Gateway プロジェクトは、イースト・ベイの中心都市であるオークラ
ンド市に開発され、2009 年から供用開始となる 61 戸の集合住宅である。管理人用住宅 1 戸
を除く 60 戸が低所得者向けに提供される。2 ベッドルームの純家賃は月額 526 ドル、純市
場家賃月額 1232 ドルの 42.7%である。ディベロッパーは、オークランド市に本拠を置く
EBALDC
イ ボ ル ド シ ー
（East Bay Asian Local Development Corporation）という非営利開発法人である。
以上、それぞれの低所得者向け住宅開発プロジェクトを俯瞰してわかるように、市場家
賃の 40～80%の低家賃で、低所得者向けに民間賃貸住宅が提供されている。なぜ、このよ
うな低家賃で賃貸住宅を提供することが可能なのであろうか。ディベロッパーは、いずれ
も非営利開発法人ではあるが、開発主體が非営利であるという點のみによって低家賃の説
明がつくものではない。以下では、これらの住宅開発プロジェクトの資金構(gòu)造をみていこ
う。

1.2. 低所得者向け住宅開発プロジェクトの資金構(gòu)造

以下では、低家賃の理由を探るため、低所得者向け住宅開発プロジェクトの資金構(gòu)造を、
開発費用と資金調(diào)達の両面から概観する。以下での検討によって、開発費用は決して割安
でないこと、いいかえるならば、安普請の住宅によって開発費用を引き下げて低家賃を?qū)g
現(xiàn)しているわけではないことが明らかとなろう。そして、低家賃を?qū)g現(xiàn)するメカニズムは
主として資金調(diào)達の方にあることをみる。


4
Project Summary: One Church Street Apartments, prepared by BRIDGE Housing Corporation;
and Annual Report 2002, BRIDGE Housing Corporation, 2003, p.18.
5
スースン・シティの直近の市場家賃に関するデータがないため、センサスに収載される、
隣接するフェアフィールド市の 2007 年の総家賃の中央値（1122 ドル）を參考に、比較可能
な 2000 年センサスの総家賃の中央値の差 ……（未完，全文共28072字，當(dāng)前僅顯示5049字，請閱讀下面提示信息。收藏《論文：アメリカの低所得者向け住宅開発*ロ*ェクト》）