淺談業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理_中的地位和作用及其改進(jìn)思路

　　淺談業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理_中的地位和作用及其改進(jìn)思路
　　
　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房建設(shè)、分配、管理制度改革的不斷深化，物業(yè)管理于20世紀(jì)80年代開(kāi)始在沿海地區(qū)興起，自90年代中期后逐漸輻射至全國(guó)各大中城市。1994年4月國(guó)家建設(shè)部正式出臺(tái)第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1998年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)），明確要求“加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理_，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理_”。在各級(jí)政府的有力支持和推動(dòng)下，我國(guó)的物業(yè)管理事業(yè)取得了較大的發(fā)展，目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)20000家，從業(yè)人員達(dá)200多萬(wàn)人，從地域上呈現(xiàn)自東向西、由南往北的發(fā)展態(tài)勢(shì)；從管理覆蓋面上已基本形成由新建商品房住宅小區(qū)向黨政機(jī)關(guān)企事業(yè)單
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窘境。不然，即便如此我們也不能說(shuō)物業(yè)管理無(wú)法可依。因?yàn)槲飿I(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種民事活動(dòng)，與其他民事活動(dòng)相比，既有普遍性又有特殊性。事實(shí)上，從各地的司法實(shí)踐來(lái)看，不少法院也是依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律、法規(guī)對(duì)一些具有一般民事糾紛普遍性特點(diǎn)的物業(yè)管理民事案件做出了公正的判決。
　　
　　《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條規(guī)定：“民事訴訟 法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”業(yè)主委員會(huì)既非自然人，也非法人，應(yīng)歸屬于其他組織，它具備了其他組織的幾個(gè)必要條件：
　　
　　1、合法成立。建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益�！蹦蠈幨姓�18號(hào)令《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第六條規(guī)定：“住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下，及時(shí)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)住宅區(qū)首次住戶大會(huì)或住戶代表大會(huì)選舉或協(xié)商推舉產(chǎn)生。管委會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門辦法登記。”第七條規(guī)定：“管委會(huì)代表住戶的利益，維護(hù)住戶的合法權(quán)益，管委會(huì)在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)制定管理委會(huì)章程，選聘物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作”。以下兩個(gè)行政規(guī)章充分說(shuō)明業(yè)主委員會(huì)是在行政主管部門指導(dǎo)下組建，并取得批準(zhǔn)成立的合法組織。
　　
　　2、一定組織機(jī)構(gòu)�！赌蠈幨凶≌瑓^(qū)物業(yè)管理委員會(huì)組織管理暫行辦法》第十條：“管委會(huì)委員一般為5至15人，具體數(shù)額可由住戶大會(huì)或住戶代表大會(huì)根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模確定，但必須是單數(shù)。管委設(shè)主任1人，副主任1至2人，由管理委員選舉或推舉產(chǎn)生。管委會(huì)可邀請(qǐng)2棗3名住宅區(qū)所在地街道辦事下或居民委員會(huì)、派出所的代表?yè)?dān)任管委會(huì)顧問(wèn)�！�
　　
　　3、有一定的財(cái)產(chǎn)。業(yè)主委員會(huì)財(cái)產(chǎn)生要來(lái)源于以下三個(gè)部份：
　　
　　(1)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房及由此產(chǎn)生的收益(如停車場(chǎng)收費(fèi)、樓頂廣告牌位租金等)。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理。
　　
　　(2)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
　　
　　(3)業(yè)主委員會(huì)的辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
　　
　　與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管理作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)_，其最基本的特點(diǎn)是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。業(yè)主自治自律包含兩個(gè)方而，首先、業(yè)主物業(yè)的所有人，對(duì)所擁有物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，同時(shí)也必須承擔(dān)出資對(duì)物業(yè)進(jìn)行必要的管理、維護(hù)的義務(wù)。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主享有選聘、監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)力和對(duì)重大 ……（未完，全文共3437字，當(dāng)前僅顯示1736字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《淺談業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理_中的地位和作用及其改進(jìn)思路》）