淺談物業(yè)管理的市場競爭與對策

　　淺談物業(yè)管理的市場競爭與對策
　　
　　物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，迅猛發(fā)展。全國1.2萬多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面_。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進入高等教育系統(tǒng)，標志著物業(yè)管理已由感性認識世界進入到理性認識世界，已進入競爭時代。不少管理公司面臨生存的考驗，這是基于以下幾點：
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)進入調(diào)整期。前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的刺激下，投資上馬的項目因亞洲金融風暴的沖擊及國內(nèi)需求的萎縮，銷售倍感吃力，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭明顯銳減，物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項目的好景。
　　2、政府的倡導(dǎo)與嚴管。建設(shè)部、地方房管部門積極倡導(dǎo)
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大可不必大驚小怪的。然而，令管理公司長吁短嘆的是，業(yè)主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。雖有逆社會發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。此風傳開，管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構(gòu)。
　　6、中介代理涉足管理。房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)范圍界定在房地產(chǎn)的營銷策劃、經(jīng)營代理及相關(guān)的咨詢培訓。然而，時下一些中介代理公司也許為生計著想，也許為實現(xiàn)躊躇滿志的多元化目標，也許效仿香港的地產(chǎn)代理商，將一只腳伸進了本不肥水的管理地域，與那些還處于饑餓狀態(tài)的專業(yè)管理公司“爭食”。
　　7、發(fā)展商“斷奶”。一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，無心提高管理服務(wù)水平，也不愁費用短缺，以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。殘不知，發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發(fā)展商也不可能長期“護養(yǎng)”其名下的管理公司。《廣東省物業(yè)管理條例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權(quán)限有明確的限制，一經(jīng)業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主決定�，F(xiàn)實中業(yè)主重新選聘管理公司，改變管理公司與發(fā)展商“血緣”關(guān)系的事例已不鮮見。
　　物業(yè)管理進入“競爭”的時代已是不言而喻的現(xiàn)實，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。
　　1、政府應(yīng)積極引導(dǎo)，規(guī)范競爭。雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大，范圍僅限于國字號企業(yè)開發(fā)的住宅小區(qū)，以致公平競爭難成氣候。政府應(yīng)通過法律和行政的手段強制規(guī)定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會以招投標的形式，通過公平競爭，選聘質(zhì)優(yōu)價低的管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等作出相應(yīng)的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
　　2、發(fā)展商應(yīng)放眼社會，擇優(yōu)聘用。按法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內(nèi)（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商對其開發(fā)的項目有權(quán)決定管理公司。明智的開發(fā)商本著對今后管理負責的態(tài)度，就應(yīng)放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)管理公司，負責起物業(yè)售后服務(wù)的工作。也使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。如此既符合社會分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
　　3、業(yè)主要處事公正，善選“管家”。物業(yè)管理公開競爭的結(jié)果是物業(yè)的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業(yè)主對管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平、管理業(yè)績，換句通俗的話：寧愿選擇費用貴點、水平高的公司而棄費用低水平也低的公司。若此風一開，管理公司何去何從也就一清二楚了。
　　4、管理公司要勵精圖治，重塑形象。管理公司是“競爭時代”的主角，每一個管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應(yīng)戰(zhàn)。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競爭考驗？
　�。�1）勤練內(nèi)功，塑造品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井 ……（未完，全文共2812字，當前僅顯示1788字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談物業(yè)管理的市場競爭與對策》）