淺談物業(yè)管理中的糾紛問題

目錄/提綱：……
一、緒論4
二、物業(yè)糾紛的特點5
（一）糾紛發(fā)生率高5
（二）糾紛解決困難5
（一）物業(yè)管理權(quán)的糾紛6
（二）物業(yè)管理費(fèi)糾紛6
（三）物業(yè)管理責(zé)任糾紛6
（一）相關(guān)法律制度不完善7
（二）業(yè)主素質(zhì)參差不齊7
（三）物業(yè)管理企業(yè)自身的原因7
（四）共用設(shè)施維修費(fèi)用的承擔(dān)問題7
（一）進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)9
（二）規(guī)范物業(yè)管理，加強(qiáng)資質(zhì)管理9
（三）完善物業(yè)服務(wù)合同9
（四）物業(yè)管理企業(yè)改善物業(yè)管理結(jié)構(gòu)9
（五）明確共用設(shè)施和共用部位的產(chǎn)權(quán)10
（一）它有助于維持正常的社會秩序11
（二）它有助于形成良好的法律秩序11
一、緒論
二、物業(yè)糾紛的特點
（一）糾紛發(fā)生率高
（二）糾紛解決困難
三、物業(yè)管理糾紛的類型
（一）物業(yè)管理權(quán)的糾紛
（二）物業(yè)管理費(fèi)糾紛
（三）物業(yè)管理責(zé)任糾紛
四、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因
（一）相關(guān)法律制度不完善
（二）業(yè)主素質(zhì)參差不齊
（三）物業(yè)管理企業(yè)自身的原因
（四）共用設(shè)施維修費(fèi)用的承擔(dān)問題
五、解決物業(yè)管理糾紛的對策
（一）進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)
（二）規(guī)范物業(yè)管理，加強(qiáng)資質(zhì)管理
（三）完善物業(yè)服務(wù)合同
（四）物業(yè)管理企業(yè)改善物業(yè)管理結(jié)構(gòu)
（五）明確共用設(shè)施和共用部位的產(chǎn)權(quán)
六、解決物業(yè)糾紛的重要意義
（一）它有助于維持正常的社會秩序
（二）它有助于形成良好的法律秩序 ……
淺談物業(yè)管理中的糾紛問題

摘 要：物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)取得了足夠的進(jìn)步。但是，目前還沒有形成一套具有嚴(yán)格制度化、規(guī)范化的管理方法，依然存在著許多與社會發(fā)展息息相關(guān)的問題。近年來，物業(yè)管理糾紛逐年增多，矛盾和沖突也不斷升級，在一定程度上也引起了有關(guān)部門的重視。物業(yè)管理糾紛依然不斷的主要原因是缺乏規(guī)范。同時，物業(yè)管理的發(fā)展關(guān)系到整個社會的文明安定。這是與諧社會建設(shè)息息相關(guān)的。因此，必須規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，建立完善的法律法規(guī)和實施細(xì)則。為此，筆者收集了現(xiàn)有物業(yè)管理糾紛的出現(xiàn)形式，并分析了物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因及一些切實可行的對策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理糾紛

目 錄

一、緒 論 4
二、物業(yè)糾紛的特點 5
（一）糾紛發(fā)生率高 5
（二）糾紛解決困難 5
三、物業(yè)管理糾紛的類型 6
（一）物業(yè)管理權(quán)的糾紛 6
（二）物業(yè)管理費(fèi)糾紛 6
（三）物業(yè)管理責(zé)任糾紛 6
四、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因 7
（一）相關(guān)法律制度不完善 7
（二）業(yè)主素質(zhì)參差不齊 7
（三）物業(yè)管
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其主要違規(guī)行為有：一是開發(fā)商建項目質(zhì)量差，保修不及時，造成糾紛。由于物業(yè)公司在大多數(shù)開發(fā)商有密切關(guān)系，有的甚至被開發(fā)商中派生出來，當(dāng)業(yè)主要求開發(fā)商維修房屋時遇到種種困難，只有向物業(yè)公司投訴。其次，開發(fā)商虛假宣傳，而造成根本無法兌現(xiàn)承諾。如果一些開發(fā)商沒有按合同期限提交，項目的質(zhì)量和宣傳嚴(yán)重不一致。第三，開發(fā)商在購房時擅自改變業(yè)主住房計劃，改變公共設(shè)施。共同部分的權(quán)力屬于所有者，任何一方不得擅自改變使用權(quán)。第四。開發(fā)商不能如期辦理房產(chǎn)證如期。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等享有所有權(quán)．對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。財產(chǎn)所有權(quán)證明作為證明所有權(quán)的文件，可以看出它的重要性。因此，在辦理房產(chǎn)證的問題往往是存在糾紛。開發(fā)商需要取得土地使用許可證、規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證等房地產(chǎn)開發(fā)證件，即使住房已經(jīng)完成，有時鑰匙已經(jīng)交給了業(yè)主，但房產(chǎn)證卻一直不能如期辦理，原因就在于開發(fā)商的證件不齊全。
（二）糾紛解決困難
財產(chǎn)糾紛中的各種矛盾的根源在于，因為法律關(guān)系不清，權(quán)利主體不明。對于物業(yè)糾紛，我們不能全部歸咎于物業(yè)服務(wù)公司的過錯。應(yīng)該對相關(guān)法律關(guān)系進(jìn)行理性分析和梳理，以解決根本問題。消費(fèi)者應(yīng)該誠實，經(jīng)營者也應(yīng)誠信，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法規(guī)，開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)樹立與社會主義榮辱觀相一致的社會主義市場經(jīng)濟(jì)的道德觀。

三、物業(yè)管理糾紛的類型

物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)出類型各種各樣，可以歸結(jié)為以下幾類。
（一）物業(yè)管理權(quán)的糾紛
在物業(yè)管理糾紛許多與管理權(quán)有關(guān)，在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司都有哪些權(quán)利，哪些管理權(quán)利屬于其業(yè)主行使，哪些是要求物業(yè)公司和業(yè)主共同行使管理權(quán)，對物業(yè)管理條例的規(guī)定，依然沒有明確的政策和具體規(guī)定。這些爭論是由于對物業(yè)管理行業(yè)認(rèn)識不清，缺乏定位【1】。
（二）物業(yè)管理費(fèi)糾紛
物業(yè)管理糾紛與物業(yè)管理費(fèi)用有關(guān)。主要為業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或業(yè)主對物業(yè)公司提供服務(wù)不滿意，不同意物業(yè)公司不規(guī)范收費(fèi)和抗議收費(fèi)。物業(yè)管理公司作為一種營利性的法律實體，不得不訴諸法律來解決問題。
（三）物業(yè)管理責(zé)任糾紛
物業(yè)管理企業(yè)在管理活動中到底要承擔(dān)什么責(zé)任，在政府的法律和政策上還沒有做出明確的界定。物業(yè)管理公司作為管理者和服務(wù)提供者的雙重身份，有義務(wù)保護(hù)所有業(yè)主的合法權(quán)益。對于物業(yè)公司在管理中承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)分為作為和作為不當(dāng)來確定其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)中承擔(dān)義務(wù)應(yīng)根據(jù)業(yè)委會和業(yè)主所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同來執(zhí)行。

四、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因
物業(yè)管理越往前發(fā)展，糾紛出現(xiàn)的就越多，其原因何在?就目前的情況來分析。主要有以下一些原因：
（一）相關(guān)法律制度不完善
由于我國目前還沒有完善的物業(yè)管理法律規(guī)制，行政法規(guī)不健全，法律適用存在諸多困難和爭議問題。物業(yè)管理法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致對物業(yè)管理機(jī)制缺乏有效的控制，造成管理上的困難。一方面，缺乏對物業(yè)管理單位的限制和監(jiān)督，服務(wù)水平不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理難以收到很好的效果。因為雙方都很難有明確的約束，所以在管理的過程中容易發(fā)生糾紛【2】。此外，對于物業(yè)管理一知半解的，甚至無知，這種情況很容易導(dǎo)致不必要的物業(yè)管理糾紛。
（二）業(yè)主素質(zhì)參差不齊
絕大多數(shù)業(yè)主不知道通過集體決策來表達(dá)自己對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的看法和愿望，也不關(guān)心小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施的維護(hù)。完全以主觀感受去評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對物業(yè)服務(wù)不滿，干脆拒絕交納物業(yè)費(fèi)：在公共責(zé)任方面，業(yè)主普遍缺乏責(zé)任感。物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難就業(yè)主整體達(dá)成共識，業(yè)主意見的分散性和個別性與物業(yè)服務(wù)的整體性和公共性，也增加了業(yè)主和物業(yè)公司就一些發(fā)生的問題協(xié)商的難度。
（三）物業(yè)管理企業(yè)自身的原因
由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)還處于發(fā)展的初級階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還存在管理程序不規(guī)范、服務(wù)水平參差不齊等情況。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會獲得更多的收費(fèi)和部分物業(yè)費(fèi)，有的是水電費(fèi)，有的是供暖費(fèi)，有的是亂收費(fèi)，有的是垃圾費(fèi)，有的是押金裝修費(fèi) ……（未完，全文共6037字，當(dāng)前僅顯示2120字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談物業(yè)管理中的糾紛問題》）