城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響論文

　　城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響論文
　　1、前言
　　城市規(guī)劃是城市建設(shè)和發(fā)展的戰(zhàn)略部署，它通過對(duì)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實(shí)施，達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市人民現(xiàn)在及未來的生活和工作提供良好的條件。城市規(guī)劃的主要職能是指導(dǎo)和控制城市土地使用、空間布局，布置各項(xiàng)物質(zhì)要素，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。因此城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)是非常重要的，而城市土地是城市生產(chǎn)生活的主要承載體，也是城鎮(zhèn)居民活動(dòng)的主要場(chǎng)所，是城市規(guī)劃的主要研究對(duì)象。通過對(duì)城市土地利用進(jìn)行人的主觀干預(yù)，挖掘城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地資源利用潛能，將會(huì)不斷提升土地資源利用價(jià)值，改變供求關(guān)系，從而對(duì)土地資源價(jià)格產(chǎn)生重要的影響。
　　從城市規(guī)劃的角度劃分，納入規(guī)劃體系的城市土地包含兩部分，一部分是正在利用中的城市土地，一部分是待利用的土地。對(duì)正在利用中的城市土地而言，其自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性相對(duì)穩(wěn)定，并在特定的時(shí)期，形成了相對(duì)穩(wěn)定的土地資源價(jià)格。對(duì)城市規(guī)劃范圍內(nèi)還未利用的土地而言，其自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性正處在
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到13.5萬元/畝，住宅均價(jià)達(dá)到10.7萬元/畝，工業(yè)用地均價(jià)達(dá)到5.3萬元/畝，這種地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于納入規(guī)劃之前的地價(jià)交易標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃前最優(yōu)土地價(jià)格一般為4萬左右）。
　　2.2城市規(guī)劃期限對(duì)新增城市土地價(jià)格的影響
　　城市規(guī)劃期限是指城市規(guī)劃的效力作用的時(shí)間，一般為10—15年。在正常條件下，在城市規(guī)劃期限內(nèi)，規(guī)劃范圍內(nèi)新的土地資源將全部產(chǎn)生用途轉(zhuǎn)變，即轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫�。�?guī)劃期限對(duì)城市土地資源價(jià)格影響的主要機(jī)理是規(guī)劃期限長(zhǎng)短影響土地資源經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，并影響土地利用方式的穩(wěn)定性和土地資源在時(shí)空上的優(yōu)化配置。
　　2.3城市規(guī)劃性質(zhì)對(duì)新增土地資源價(jià)格的影響
　　（1）影響機(jī)理
　　城市規(guī)劃性質(zhì)是指新規(guī)劃的城市用地作為何種功能，一般分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和綜合用地區(qū)。城市規(guī)劃對(duì)新規(guī)劃區(qū)域界定的不同土地資源用途對(duì)土地資源價(jià)格影響最為明顯。一般情況下，規(guī)劃商業(yè)區(qū)土地資源價(jià)格大于住宅區(qū)，住宅區(qū)大于工業(yè)區(qū)，綜合用地區(qū)介于兩者之間。城市規(guī)劃性質(zhì)對(duì)土地資源價(jià)格的影響主要機(jī)理是土地資源不同用途所產(chǎn)生土地收益存在差異，由此引起的土地資本化率還原成土地資源的價(jià)格就相對(duì)較高。無庸質(zhì)疑，城市規(guī)劃性質(zhì)導(dǎo)致土地資源價(jià)格變化的驅(qū)動(dòng)力最為明顯。當(dāng)然如何確定城市規(guī)劃區(qū)的城市用地性質(zhì)，應(yīng)全面衡量城市土地資源的區(qū)位條件，土地質(zhì)量和土地利用現(xiàn)狀等相關(guān)要素。
　　（2）實(shí)證分析
　　根據(jù)《南昌市城市總體規(guī)劃（2003～2020）》和結(jié)合南昌市城市規(guī)劃區(qū)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新成果進(jìn)行分析，綜合不同用地類型，城市規(guī)劃新增用地主要集中在城市土地質(zhì)量等級(jí)中最末級(jí)別的2-3級(jí)。下面以不同土地用地性質(zhì)的最末級(jí)別為例對(duì)比分析在不同用地性質(zhì)條件下的土地資源價(jià)格差異，見圖1：
　　2.4城市規(guī)劃容積率對(duì)土地資源價(jià)格的影響
　�。�1）影響機(jī)理
　　城市規(guī)劃容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，不同功能的城市用地區(qū)建筑物面積與所占土地面積的比例。規(guī)劃容積率影響土地資源價(jià)格的主要機(jī)理是在影響土地價(jià)格其他因素既定的條件下，土地收益高低取決于容積率的大小，容積率越高，單位土地面積所產(chǎn)生的收益越多，容積率越低，單位土地面積所產(chǎn)生的收益越少，從而使土地價(jià)格隨著規(guī)劃容積率不同而差異明顯。規(guī)劃容積率對(duì)土地資源價(jià)格影響較為明顯，在不同的容積率標(biāo)準(zhǔn)下，土地資源評(píng)估的價(jià)格是不一樣的，并且存在較大的差異。因此，土地資源價(jià)格是指在一定容積率下的價(jià)格。
　�。�2）實(shí)證分析
　　以南昌市城市規(guī)劃范圍內(nèi)住宅用地末級(jí)土地為例，假設(shè)在影響土地價(jià)格其他因素不予考慮的條件下分析規(guī)劃容積率對(duì)新增城市用地價(jià)格的影響。
　　城市規(guī)劃設(shè)定容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)表
　　設(shè)定容積率
　　修正系數(shù)
　　對(duì)應(yīng)的土地價(jià)格
　　通過上表分析可知，容積率變化率與地價(jià)變化率相一致，容積率提高，地價(jià)則上升，反之，則下降。因此，合理確定規(guī)劃容積率，對(duì)提高土地資源利用效益，對(duì)集約節(jié)約利用土地資源，對(duì)提高不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效益具有十分重要的意義。
　　2.5規(guī)劃市政設(shè)施對(duì)土地資源價(jià)格的影響
　　（1）影響機(jī)理
　　規(guī)劃市政設(shè)施主要是指供水設(shè)施、排水設(shè)施、供氣設(shè)施、供電設(shè)施、供熱設(shè)施、電訊設(shè)施、交通條件、景觀布設(shè)等，也即土地開發(fā)程度。從一般商品內(nèi)涵出發(fā)，凝聚在商品中無差別的人類勞動(dòng)越多，商品價(jià)值越高。土地是一種特殊商品，在不考慮“虛幻”的土地價(jià)格前提下，一般商品價(jià)值理論同樣適合土地價(jià)值的形成過程。規(guī)劃市政設(shè)施是形成土地資源價(jià)值的計(jì)劃，是反映在規(guī)劃期內(nèi)將對(duì)土地資源凝聚多少人類無差別勞動(dòng)的依據(jù)。在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，如果規(guī)劃市政設(shè)施齊全，功能完善，則意味著該規(guī)劃區(qū)域土地資源價(jià)格較高。
　�。�2）實(shí)證分析
　　根據(jù)土地開發(fā)程度不同，可以把土地分為生地、毛地和熟地 ……（未完，全文共3960字，當(dāng)前僅顯示2000字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《城市規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響論文》）