市場營銷專業(yè)學生對樓盤營銷策略的社會調(diào)查

目錄/提綱：……
一、情況簡介
二、實效促銷、效果良好
（一）市場不利因素
（二）對策分析
（三）方案制定
（四）房展會上出風頭
（五）實效促銷見真功
三、收獲與思考
……

　　一、情況簡介
　　**家園地處高新區(qū)，總建筑面積7.2萬平方米，由7棟多層住宅組成，銷售均價2500元/平方米，無論規(guī)模或市場定位都屬中檔樓盤。
　　從小環(huán)境看，**家園所處區(qū)域競爭激烈，500米范圍內(nèi)在售項目6個，70米處有一個競爭樓盤，
　　這幾個樓盤定位非常相同，區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施也沒有太大區(qū)別，爭奪相同的客戶群。
　　大環(huán)境看，**消費_非常特殊且總體購買力不強，是一個由少量高端、大量低端和微量中端客_組成的特殊市場，這就決定了對中、高樓盤的消化能力有限。
　　定位過于雷同2500-4000元左右的中高檔房產(chǎn)同質(zhì)化比較嚴重，已出現(xiàn)部分積壓、滯銷現(xiàn)象；2002年**市在售住宅項目總計240多個，而幾個大型樓盤更對這容量有限的市場進行了巨大的沖擊，競爭日夜激烈；對于一個普通項目而言，每年能達到3萬平米的消化量已屬“佳績”。
　　由于**人的消費習慣比較傳統(tǒng)，喜歡實實在在的東西，消費心理和
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達到了利潤目標后所剩的房源才是尾盤。
　　1．尾盤的操作其實是一個對樓盤再定位的過程，需要重新定位目標消費者，我們通分析近期來客區(qū)
　　域，制定了“抓大放小”的推廣策略，既以項目為圓心1公里范圍內(nèi)的長住居民為重點步標客戶，將大部份介紹、追蹤、談判的精力投入到爭取這部份客戶的工作上。
　　2．分析客戶的購房心理的兩點重要收獲：第一，他們想在離原居住點最近的地方購房，給孩子或老
　　人準備，這是區(qū)域內(nèi)客戶的一個重要特點。第二當周圍可選擇的項目較多時，他們必定選擇銷售進度最快、可以盡快入住、物業(yè)管理盡快到位的房子。這時，哪個項目能夠營造出最熱的銷售氛圍，誰就能贏得客戶、獲得成功。
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　　在對競爭項目的促銷方式和優(yōu)惠力度有了充分的了解后，決定用最能讓消費者感到實惠的價格折扣進行大力促銷。接下來，便是確定推廣主題和廣告語。為使這次促銷個性化，經(jīng)再三斟酌，最后敲定為“尾盤集中贏”。主動提出“尾盤”概念，加大緊迫感，迫使前期老客戶抓緊下簽單。
　　在整個促銷方案中，本著盡可能降低成本，制定了如下推廣內(nèi)容：
　　1．制作“尾盤集中贏”促銷主題傳單3.5萬份，集中銷售人員在項目1公里范圍內(nèi)進行覆蓋式派發(fā)，所有的住戶達到兩次以上的收單率。但嚴格要求銷售人員不能盲目追求派單量，求量更要求“質(zhì)”，制定了15秒、30秒和2分鐘標準講辭，在派單的同時進行講解，“聲”“圖”并茂，加強傳播力度。
　　2．加2003年秋季房展會，預定一個標準展臺（3m*3m）,且在大廳進門右側(cè)，這為在展會上出盡
　　風頭做下鋪墊。
　　3．制作展板、小型布幅等裝飾售樓中心，增加銷售氛圍。其中一塊“倒計板”掛在售樓中心里，上
　　面寫著“您還剩？？個選擇機會，只剩多少天可以享受優(yōu)惠”，每天修改一次，很多客戶購房的積極情緒就這樣被一天天減少的數(shù)字調(diào)動起來。
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　　在房展現(xiàn)場，來賓將在大廳門口收到一張鮮紅色的傳單，進而吸引他們的是近在咫尺、鮮艷奪目的紅色展位和熱情有禮、百問不厭的銷售人員。
　　更出人意料的是，安排銷售人員手舉“請速到6號展位”、“尾盤集中贏”的導引牌在人群中不停地
　　游走，吸引了許多來客的目光，更讓其它參展項目的工作人員后悔不已。在展會上，制定的方針是：簡要介紹項目、突出讓利幅度、每組客戶的接待時間控制在4分鐘之內(nèi)；為節(jié)省空間和加強對客戶的把握，意向較為明顯的客戶由免費看樓車接到項目現(xiàn)場和售樓中心進行詳細講解。
　　參展3天，總計發(fā)放宣傳材料2萬多份，接待客戶咨詢3500多人，3部看樓車接送300多位消費者到售樓中心詳細咨詢，簽定購房意向書60多份，簽定正式購房合同21份。
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　　房展會上的成功，為促銷戰(zhàn)役開了個好頭，極大鼓舞了銷售人員的士氣和開發(fā)商的信心。隨宣傳單的不斷派發(fā)和掛起的巨型布幅不斷闖入路人的似視線，引起附近居民的極大關(guān)注，在“尾盤集中贏”的活動期內(nèi)，眾多持幣觀望者和前期看過房子的客戶紛紛堅定了購買信心，果斷地簽單。
　　在4個月的時間里，總計銷售96平方米~124平方米的住宅145套，月均36.25套，成交面積1.7萬多平方米，總計3670余萬元。其中2003年11月份銷量最高達到66套。
　　三、收獲與思考
　　1．真正的策劃就是要“大家都贏”，在做房地產(chǎn)策劃時，最終目標是“三贏”——開發(fā)商順利、迅速地 ……（未完，全文共2886字，當前僅顯示1835字，請閱讀下面提示信息。收藏《市場營銷專業(yè)學生對樓盤營銷策略的社會調(diào)查》）