寫(xiě)字樓價(jià)格分析

　　一、區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓辦公形態(tài)及租金狀況
　　本案分屬華強(qiáng)北上步園區(qū)內(nèi)。前期此工業(yè)區(qū)被政府規(guī)劃建設(shè)成了以電子、通信、電器產(chǎn)品為主的生產(chǎn)園區(qū)，當(dāng)時(shí)該工業(yè)區(qū)共擁有廠房４０多棟。隨著城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大和舊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，片區(qū)功能也由舊工業(yè)區(qū)向商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，制造業(yè)紛紛外遷，而原有的廠房進(jìn)行美化后，在政府的默許下，轉(zhuǎn)化為商鋪從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)。附近的商業(yè)，有一定的規(guī)模。商業(yè)的類(lèi)型很多，但檔次方面也逐步提升，以銷(xiāo)售中高檔商品為主。
　　正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)今華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓都擁有一種特殊性：‘一樓兩制’，樓下是商鋪，樓上是寫(xiě)字樓辦公室。而由于停車(chē)、管網(wǎng)等基礎(chǔ)市政配套都是按前期工業(yè)區(qū)的配置，故現(xiàn)無(wú)法承載發(fā)展后的商業(yè)，所以政府部門(mén)一直對(duì)片區(qū)的功能轉(zhuǎn)化遲遲未定，在保留高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與做住宅，還是商貿(mào)方面猶豫不決，直到近年，依據(jù)政府的規(guī)劃才最終將華強(qiáng)北定位于商貿(mào)功能。
　　1、辦公形態(tài)
　　華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓辦公形態(tài)主要分以下幾類(lèi)：
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過(guò)以上對(duì)該區(qū)域?qū)懽謽菭顩r的分析，可以看出以廠房、商住樓作為寫(xiě)字樓辦公室占較大比例的華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)，其租金水平遠(yuǎn)不及中心區(qū)及車(chē)公廟等寫(xiě)字樓集中的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓的租金按面積計(jì)算，在振興路與振華路上，建筑時(shí)間較久的商住樓或是廠房，其作為寫(xiě)字樓的租金約是35－45元/平方米·月。
　　位于華強(qiáng)北路上的鄰街商業(yè)旺盛的物業(yè)，如現(xiàn)代之窗、群星購(gòu)物廣場(chǎng)、深紡大廈等租金較高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越鄰近商業(yè)集中，人流量大的區(qū)域租金就越高。賽格廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓從該物業(yè)管理處得知信息知道，以租售為主，租金達(dá)到了85元/平方米·月以上。
　　05年世華寫(xiě)字樓部統(tǒng)計(jì)的部分華強(qiáng)北、賽格區(qū)域內(nèi)辦公寫(xiě)字樓租金情況，（如下表），租金水平基本無(wú)較大的起伏，由于鄰深南路一帶，周邊商業(yè)環(huán)境氛圍濃厚，鄰已規(guī)劃建成的地鐵口，地位特殊，所以作為寫(xiě)字樓價(jià)格也相對(duì)同類(lèi)型辦公物業(yè)較高。
　　類(lèi)型
　　項(xiàng)目
　　租金水平
　　廠房
　　南方大廈
　　40元/平方米·月
　　華強(qiáng)北工業(yè)區(qū)
　　45－50元/平方米·月
　　賽格科技園工業(yè)區(qū)
　　55－60元/平方米·月
　　桑達(dá)工業(yè)區(qū)
　　47元/平方米·月
　　商住樓
　　群星購(gòu)物廣場(chǎng)
　　55－70元/平方米·月
　　華聯(lián)發(fā)大廈
　　65－70元/平方米·月
　　深紡大廈
　　55－65元/平方米·月
　　飛亞達(dá)大廈
　　60元/平方米·月
　　航苑大廈
　　40元/平方米·月
　　現(xiàn)代之窗
　　55－75元/平方米·月
　　新欣大廈
　　45元/平方米·月
　　賽格廣場(chǎng)
　　80－95元/平方米·月
　　寫(xiě)字樓
　　上航大廈
　　60－70元/平方米·月
　　電子科技大廈
　　65－75元/平方米·月
　　四川大廈
　　55－60元/平方米·月
　　深勘大廈
　　35－40元/平方米·月
　　建藝大廈
　　50元/平方米·月
　　(世華寫(xiě)字樓部提供)
　　租金水平點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目附近雖然其地理位置不是是華強(qiáng)北區(qū)域的商業(yè)中心，但由于舊式工業(yè)區(qū)商業(yè)化的發(fā)展，消費(fèi)力得到了提高，所以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)繁多，也逐步建立起了一定的檔次。主要面對(duì)的客戶(hù)_都是一些消費(fèi)能力較高的人群。隨著華強(qiáng)北的規(guī)劃改造進(jìn)一步實(shí)施，本區(qū)域內(nèi)辦公氣候?qū)⒂写l(fā)展。區(qū)域根據(jù)不同物業(yè)檔次的商住樓異常的多及許多租金較為廉價(jià)的廠房改造物業(yè)的存在，不難估計(jì)將可能沖擊寫(xiě)字樓市場(chǎng)。這點(diǎn)從租金水平可以看出。
　　二、區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況
　　華強(qiáng)北目前尚處于規(guī)劃改造初期，在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)H有中航地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的鼎誠(chéng)國(guó)際，尚無(wú)其他同類(lèi)可比寫(xiě)字樓物業(yè)。而就中航鼎誠(chéng)國(guó)際的寫(xiě)字樓定位、價(jià)格等目前已于近期公布，考慮其與本案之間的相互聯(lián)系，因此此次在售寫(xiě)字樓分析，重點(diǎn)則從目前華強(qiáng)北片區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓辦公物業(yè)出售市場(chǎng)的實(shí)際情況出發(fā)，以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為依據(jù)。
　　從寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，鼎誠(chéng)國(guó)際項(xiàng)目目前的均價(jià)在14000元/平方米，作為新推出力圖打造華強(qiáng)北新地標(biāo)，配套完善的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，此價(jià)位仍然擁有上升的空間。目前此項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格在華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)是最高的，由于區(qū)域改造的時(shí)間問(wèn)題，部分中低檔廠房、商住樓轉(zhuǎn)變了物業(yè)功能后，在作為寫(xiě)字樓出售方面，售價(jià)將相對(duì)較低，但因兩者的配套、服務(wù)、檔次各方面并無(wú)可比性，相信即使出現(xiàn)此種情況，也不會(huì)對(duì)新的寫(xiě)字樓項(xiàng)目造成壓力。
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