淺談我國中小型房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理

淺談我國中小型房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量是現(xiàn)代理財學中的一個重要概念，是指企業(yè)在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟活動(包括經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動和非經(jīng)常性項目)而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱。即：企業(yè)一定時期的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入和流出的數(shù)量�，F(xiàn)金流量管理是現(xiàn)代企業(yè)理財活動的一項重要職能，建立完善的現(xiàn)金流量管理體系，是確保企業(yè)的生存與發(fā)展、提高企業(yè)市場競爭力的重要保障[ 于琴，2009：《現(xiàn)金流量與企業(yè)價值的關系》，《管理觀察》，第12期：P45-46]。
由于房地產(chǎn)業(yè)是粗放型的行業(yè)，投資大，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)周期長，開發(fā)過程設計的相關方多，過程比較復雜。雖然房地企業(yè)在企業(yè)籌融資問題上非常重視，但對企業(yè)自身
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金流的特點
房地產(chǎn)的開發(fā)過程需要預測將來的需求再進行生產(chǎn)建造，由于它自身具有以下特點：價值大、風險因素多、開發(fā)周期長、一次性等，其現(xiàn)金流特點就表現(xiàn)為：
第一，對資金需求數(shù)額巨大。房地產(chǎn)項目由于價值大而產(chǎn)生大量的資金需求，特別是在投資前期。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不借助金融機構(gòu)和資本市場進行融資僅靠自有資金將寸步難行，然而小型房地產(chǎn)行業(yè)卻存在著信用度不夠，融資難的問題。同時，房地產(chǎn)行業(yè)在支出方面具有同時性，而在收入方面具有分散性，這兩者之間存在巨大的矛盾。如果僅僅考慮企業(yè)的自有資金是遠遠不夠的，企業(yè)必須考慮擴大現(xiàn)金流，特別是現(xiàn)金流入。
第二，現(xiàn)金的占用周期長。企業(yè)從選擇地塊到房屋竣工驗收，直至出售一般需要3至5年的時間。而且,只有當所開發(fā)的項目銷售了一定的數(shù)量之后才能夠平衡成本。房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長所以現(xiàn)金的占用期長。
第三，現(xiàn)金占用的風險性大。一方面，房地產(chǎn)項目一旦投資開始就具有了固定性，如社會經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)就很難相機抉擇，這使得現(xiàn)金流量存在很大的風險。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)活動涉及面廣，導致企業(yè)反映出的財務關系也非常復雜。企業(yè)的財務管理一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)與其債權(quán)人、債務人、投資者、企業(yè)職工、被投資單位以及與企業(yè)內(nèi)部各單位和各上級管理部門之間的經(jīng)濟關系。具體表現(xiàn)為預付款，應收款的管理復雜，短期債務混亂。
二、優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理的具體對策
當前房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管主要是靜態(tài)監(jiān)管、事后監(jiān)管，這無疑形成了企業(yè)監(jiān)管中的軟肋，因此房地產(chǎn)企業(yè)為加強監(jiān)管、防范風險需建立財務風險預警機制；另一方面企業(yè)存在目的和價值就是實現(xiàn)現(xiàn)有資源的價值增值最大化，為實現(xiàn)資產(chǎn)的不斷增值，建立財務風險預警系統(tǒng)可使企業(yè)不斷加強改進經(jīng)營策略提高管理質(zhì)量，減少或規(guī)避財務風險的產(chǎn)生。因此，建立一套有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警系統(tǒng)成為當前急需解決的問題。基于如何做好現(xiàn)金流的管理，本文認為主要有一下幾點：
1.做好現(xiàn)金預算工作
如何使資金在運動中產(chǎn)生最佳流量，增強企業(yè)自身的造血功能，成為現(xiàn)金流量管理的關鍵。要確定企業(yè)資金的最佳流量，可以從現(xiàn)金的預測、確定最佳現(xiàn)金余額、控制現(xiàn)金流量三方面著手。
2.避免盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模和多元化經(jīng)營
中小企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)自身實力不強，抵御風險的能力不強，在金融危機和我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下中小型房地產(chǎn)企業(yè)更應冷靜投資，理性生產(chǎn)，放眼于長期生存和發(fā)展，避免盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模和多元化經(jīng)營，將有限的資金投入主業(yè)的發(fā)展，走專業(yè)化的核心競爭力道路，從而增加企業(yè)的現(xiàn)金流入量，規(guī)避經(jīng)營風險。
3.降低企業(yè)財務風險
中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以建立現(xiàn)金流預警體系，可以使用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn) ……（未完，全文共2263字，當前僅顯示1439字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談我國中小型房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理》）