畢業(yè)論文：南京市房地產(chǎn)價格的影響因素分析及預(yù)測

目錄/提綱：……
一、緒論2
（一）研究背景以及問題的研究意義2
（二）文獻綜訴2
（三）研究思路及不足4
（一）房地產(chǎn)價格的含義5
（二）房地產(chǎn)價格的形成原理6
（三）房地產(chǎn)價格的影響因素6
三、南京房價的影響因素實例分析8
（一）近幾年南京房價趨勢8
（二）因素的選擇8
（三）數(shù)據(jù)的處理與建模9
（四）房價的預(yù)測16
一、緒論
（一）研究背景以及問題的研究意義
（二）文獻綜訴
（三）研究思路及不足
二、房地產(chǎn)價格的理論分析
（一）房地產(chǎn)價格的含義
（二）房地產(chǎn)價格的形成原理
（三）房地產(chǎn)價格的影響因素
三、南京房價的影響因素實例分析
（一）近幾年南京房價趨勢
（二）因素的選擇
（三）數(shù)據(jù)的處理與建模
（四）房價的預(yù)測
四、關(guān)于房價的結(jié)論和相關(guān)建議
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目錄
摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１
Abstract．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１
一、緒論 2
（一）研究背景以及問題的研究意義 2
（二）文獻綜訴 2
（三）研究思路及不足 4
二、房地產(chǎn)價格的理論分析 5
（一）房地產(chǎn)價格的含義 5
（二）房地產(chǎn)價格的形成原理 6
（三）房地產(chǎn)價格的影響因素 6
1、經(jīng)濟因素 7
2、社會因素 7
3、房地產(chǎn)內(nèi)在因素 7
4、其他因素 7
三、南京房價的影響因素實例分析 8
（一）近幾年南京房價趨勢 8
（二）因素的選擇 8
（三）數(shù)據(jù)的處理與建模 9
（四）房價的預(yù)測 16
四、關(guān)于房價的結(jié)論和相關(guān)建議 18


南京市房地產(chǎn)價格的影響因素分析及預(yù)測

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，最近幾年來房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢，房價成了社會普遍關(guān)注的熱點問題。本文通過對房價的影響因素研究，重點選取了人均地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資、城市居民人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量、城市人口密度、商品房銷售面積這六個因素進行具體的統(tǒng)計分析，建立多元線性方程，由于其存在多重共線性采用主成分分析的因子分析法進行了相關(guān)分析，并得出呈正相關(guān)的結(jié)論。
關(guān)鍵詞：房價，影響因素，模型分析

Abstract：The real estate industry is a pillar industry of Chinas economy. In recent years, the real es
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些影響因素究竟如何影響房價水平，影響程度如何，不但對于消費者來說是必要的，而且對于國家宏觀調(diào)控提供依據(jù)也是十分必要的。
（二）文獻綜訴
近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的迅速上漲，房價問題逐漸成為了社會各界關(guān)注的焦點問題，房價問題上有較多的文獻可以借鑒。
賀勝兵(2006)作了關(guān)于我國房地產(chǎn)價格若干影響因素的實例分析，其中詳細分析了影響我國房地產(chǎn)價格的各種因素，如經(jīng)濟發(fā)展、人口規(guī)模、居民收入水平、自然地理因素等。董華偉(2008)對普通商品住宅價格的形成機制進行了研究，從不同的方面探討了商品住宅價格形成的內(nèi)部因素。劉樹合(2008)分析了中國房地產(chǎn)價格變動，其價格的變動主要受經(jīng)濟發(fā)展狀況的影響,而房價水平也應(yīng)當與我國的經(jīng)濟發(fā)展水平適應(yīng)。陶芳(2008)探究了我國房地產(chǎn)價格的各方面影響因素,并進行了相關(guān)的實例分析，運用實例分析的結(jié)論驗證了各因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。周艷（2008）認為開發(fā)商的大部分資金來自銀行，因此利息就成為房地產(chǎn)開發(fā)商的一項重要成本。如果當時物價沒有上漲，資金的利息成本就不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上來，這時房地產(chǎn)投資量必然減少，間接造成房屋的供應(yīng)量減少，在需求不變的狀況下，房價必然上漲。反之，物價同時上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)商就會把增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，同樣也會造成房價的上漲。從理論上來說，加息會造成房價的上升。李晨（2010） 運用因子分析法對全國 15 個大中城市進行數(shù)據(jù)研究，認為經(jīng)濟因素是影響房價的第一主因子。段家楠（2010）利用廣東省1996-2009 年的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，證明了人均儲蓄對房地產(chǎn)價格有較為顯著的影響。
國外學(xué)者對房地產(chǎn)價格的研究往往針對某一方面或某種因素,其研究比較充分。Jacobsen(2005)通過分析認為房地產(chǎn)價格是由土地成本、房屋建造成本、銷售經(jīng)營成本以及開發(fā)商的利潤等幾大部分組成。GregoryKISunko(2007)通過對房地產(chǎn)價格與土地價格關(guān)系的分析，得出房地產(chǎn)價格與土地價格呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價格隨著土地價格的上升而上升。
考慮到土地資源的稀缺性，所以房地產(chǎn)價格從長遠來看，上升的趨勢不會發(fā)生改變，但在市場價值規(guī)律的作用下，房地產(chǎn)的市場價格應(yīng)該圍繞其市場價值而波動，從而房地產(chǎn)價格不可能無限制的上升，最后的房地產(chǎn)價格應(yīng)該穩(wěn)定在一個合理的水平范圍內(nèi)。
（三）研究思路及不足
國內(nèi)一些學(xué)者對于房價的影響因素的分析大多基于供求關(guān)系。價格理論認為市場中的價格實際上是供給曲線與需求曲線焦點所對應(yīng)的均衡價格，而所有影響房產(chǎn)價格的因素都是通過影響供求關(guān)系進而發(fā)生作用的。
目前對我國房價的影響因素的研究還不系統(tǒng)，在研究中存在著局限。
一是傾向于從房地產(chǎn)這個行業(yè)來分析房地產(chǎn)存在的問題，沒有從國家的宏觀經(jīng)濟和政策的角度來探索房價的影響因素，房價調(diào)控政策與國家貨幣政策、資產(chǎn)價格膨脹之間關(guān)系都沒有進行深入的研究。
二是產(chǎn)權(quán)年限、配套設(shè)施完善程度、建筑品質(zhì)和所在商圈的性質(zhì)等微觀因素對房價的影響作用，我們在研究中很少涉及。
三是很少涉及政府、房產(chǎn)商、消費者等市場主體的行為對房價的影響。四是我國目前對房價的研究大多是定性的和非實證的分析，對各種影響因素的影響機理，影響程度等，較少有定量的分析研究。
實際上房價的變動受到諸多因素的影響，在所有的影響因素中，經(jīng)濟因素所占的比重最大，所以要想研究房地產(chǎn)價格變化的原因，必須重點研究經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格變化的影響。但同時，如果忽略了其他因素的影響，也是不能得出合理以及正確的結(jié)論，所以在分析經(jīng)濟因素的同時，考慮其他因素，如人口因素、金融因素等。
本文以影響房地產(chǎn)價格的上述因素為研究對象，理論分析了引起房地產(chǎn)價格變動的各種因素，并通過實證研究，選取其中有可靠數(shù)據(jù)的變量，重點分析了各主要經(jīng)濟因素是如何對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的。
本文在所涉及的一些方面上有很多不足之處。由于影響房地產(chǎn)價格的因素有很多，很難對全部的影響因素進行分析，這里只是選擇了一些主要的因素進行分析，這樣得到的結(jié)論難免與事實存在一定的偏差。
其次收集數(shù)據(jù)有些困難，而且數(shù)據(jù)處理的準確性要高，所以文章在數(shù)據(jù)處理的過程中，不免會有一定的誤差，從而得到的結(jié)論可能也會導(dǎo)致與實際情況之間有一定的差異。


二、房地產(chǎn)價格的理論分析
（一）房地產(chǎn)價格的含義
房地產(chǎn)價格，是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值，即房價。土地價格加上建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成。
房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是由它的需求和供給共同決定的。在供給量不變時，需求量增加會帶來房地產(chǎn)價格的增長，反之需求量減少則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降；同樣的，在需求量不變時，供給量增加會帶來房地產(chǎn)價格的下降，反之供給量減少則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。從微觀經(jīng)濟學(xué)的相關(guān)知識來看，只有房地產(chǎn)行業(yè)具備完全競爭市場的所有條件，房地產(chǎn)的價格才能反映其真實的市場價值。
同時房價的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著很大的不同。房價是一個復(fù)雜的經(jīng)濟范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房價是這個統(tǒng)一物的價格。房屋建筑物是人類勞動的結(jié)晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化。
（二）房地產(chǎn)價格的形成原理
在市場經(jīng)濟條件下，所有商品的價格都是由市場經(jīng)濟客觀存在的規(guī)律，即價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律，調(diào)節(jié)價格形成的。商品的價值是價格的基礎(chǔ)，價格則是價值的貨幣表現(xiàn)，同時供求關(guān)系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動。這一基本原理對房價也是適用的。同時房價又具有其特殊性。
房地產(chǎn)的價值，是房價形成的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)在其銷售時，商家首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時獲取一定的利潤，所以商品房的生產(chǎn) ……（未完，全文共13376字，當前僅顯示3182字，請閱讀下面提示信息。收藏《畢業(yè)論文：南京市房地產(chǎn)價格的影響因素分析及預(yù)測》）