專題評述：中國經(jīng)濟(jì)改革與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

專題評述：中國經(jīng)濟(jì)改革與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

對住宅成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的幾點(diǎn)看法□孟曉蘇(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中房指數(shù)系統(tǒng)理事會理事長、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)1997年中國大陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)之一將是推動住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我對這一問題做以下兩點(diǎn)分析與預(yù)測。

1.城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)正在趨向形成

第一點(diǎn)分析與預(yù)測就是城鎮(zhèn)居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)已基本趨向于形成。從80年代以來中國改革開放以后的實(shí)踐看,除了投資推動生產(chǎn)以外,消費(fèi)對于生產(chǎn)的推動作用越來越重要,特別是增強(qiáng)居民消費(fèi)并由此形成的若干消費(fèi)熱點(diǎn)推動了若干最終產(chǎn)品的生產(chǎn),這些最終產(chǎn)品的生產(chǎn)又涉及到若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn),由此推動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
80年代以來,圍繞我國居民的若干消費(fèi)熱點(diǎn)形成了至少三次消費(fèi)熱潮,從這些消費(fèi)熱潮中我們可以看到我國城市居民的消費(fèi)帶有明顯的排浪式消費(fèi)的特點(diǎn),就像海潮一樣一浪浪涌來的消費(fèi)熱潮。80年代初期,“老三大件”的流行說明我國城市的居民已具有了三位數(shù)字的消費(fèi)能力;到80年代中期,“新三大件”已開始進(jìn)入家庭,說明城市居民已具有了四位數(shù)字的消費(fèi)能力;80年代末期,“新三大件”的更新產(chǎn)品進(jìn)入家庭,包括彩色電視機(jī)代替黑白電視機(jī),自動化洗衣機(jī)代替自動化程度不高的洗衣機(jī)以
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居民到了一個(gè)需要尋求消費(fèi)熱點(diǎn)的階段。與此同時(shí),可以看到在沒有銀行抵押貸款和其它政策扶持下,城市居民個(gè)人購房率在這幾年有了一個(gè)急劇增長。從1992年的26%增長到1996年超過50%以上,1995年達(dá)到54%。由于對住房的強(qiáng)烈需求,由此推動了住宅供給,住宅生產(chǎn)這幾年增長很快,從年峻工1億多平方米到后來年竣工2億多平方米,到96年竣工2.7億平方米,也推動了建筑業(yè)的發(fā)展,使人均使用面積達(dá)11.8平方米。從這些都可以看到住宅消費(fèi)作為一種最終產(chǎn)品,在推動生產(chǎn)從80年代以來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起了重要作用,住宅消費(fèi)導(dǎo)向非常明顯。
現(xiàn)在,對老百姓買什么的問題越來越為各個(gè)新聞媒體所關(guān)注。那么,97年居民到底想買什么?有許多居民就對著記者、對著電視機(jī)鏡頭說,如果有條件首先就買房。我們可以預(yù)期,購房這種消費(fèi)也將是排浪式的;因?yàn)樗矊儆诰用窕拘枨�。盡管城市居民人均使用面積已達(dá)11.8平方米,居住面積達(dá)到人均
8.2平方米,但是相比歐美國家的人均使用面積35—
40平方米,相比于新加坡及中國臺灣省的人均使用面積28平方米來說,我們還是太少了,居民對住房有迫切需求,關(guān)于這些社會各個(gè)方面都開始看到了。因此,自國務(wù)院提出住宅消費(fèi)將成為消費(fèi)熱點(diǎn),住宅建設(shè)將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以來,沒有人能有理由提出異議。這是第一方面的分析,就是城鎮(zhèn)居民消費(fèi)熱點(diǎn)正在趨向形成。

2.住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的制約因素有
可能化解
第二方面分析與預(yù)測就是,住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的制約因素在新的一年里有可能化解。
從城鎮(zhèn)居民儲蓄情況分析,自90年代初期住宅消費(fèi)就有可能成為當(dāng)時(shí)的消費(fèi)熱點(diǎn),但由于歷史上固有的或歷史上形成的一些制約因素,包括政策性制約及其它不利因素的影響,造成這種消費(fèi)熱點(diǎn)的形成遲滯,現(xiàn)在看來,這些困難有可能化解。

第一個(gè)因素是住房制度的制約。表現(xiàn)在過去多年的福利性住房,低租金包括以后房改的補(bǔ)貼價(jià)售房。而房改的進(jìn)程又遲緩,大部分有可能分房的人還在等待分房等等。因此,舊的住房制度和新房進(jìn)入老_是發(fā)展住宅消費(fèi)的主要制約因素。

第二個(gè)因素就是信貸政策的制約。金融服務(wù)不配套,居民還得用現(xiàn)錢買房,抵押貸款方式長期沒有發(fā)育。實(shí)際上消費(fèi)沒有推動,銀行的信貸資金大量積壓在半拉子工程和積壓的商品房上,對國家造成的損失同樣是巨大的。

第三方面就是財(cái)稅政策的制約。根據(jù)現(xiàn)在的財(cái)稅政策,進(jìn)入房價(jià)的稅收量還是比較大,費(fèi)用比較高,特別是近兩三年一些不該進(jìn)入房價(jià)的亂收費(fèi)紛紛擠入房價(jià),特別是一些壟斷性行業(yè)人為地提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),造成房價(jià)的不合理上揚(yáng)。

第四方面的制約因素就是居民消費(fèi)觀念慣性的影響。由于長期實(shí)行福利分房制度,人們形成了房子就不該值錢的觀念。因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)制度下,往往工作三四年就可以分得一套房子,所以許多老百姓認(rèn)為用三五年的工資甚至是用三五年工資結(jié)余的儲蓄就應(yīng)當(dāng)買下來一套住房。許多居民存在著一種錯(cuò)覺,認(rèn)為房價(jià)高得不得了,根本買不起房子。其實(shí),他們不了解即使在發(fā)達(dá)國家,一個(gè)中等收入家庭購買一套住房也是需要用10年至15年甚至是20年的分期付款才能得到。最近一段時(shí)期由于社會上誤傳房價(jià)要下降,所以持幣待購的因素也造成了發(fā)展住宅消費(fèi)的新的制約因素。
以上的制約因素限制了購買力,遲滯了新的一輪消費(fèi)熱潮到來的時(shí)期。這幾年商品房空置不能不說也是與制約因素遲滯了消費(fèi)熱潮到來有關(guān)。但同時(shí),這種消費(fèi)能力也叫“蓄之既久,其發(fā)必速”,中國城鎮(zhèn)居民已積聚了相當(dāng)強(qiáng)的購買力�，F(xiàn)在可喜的是,政府及有關(guān)部門都看到了這個(gè)問題的重要性,已經(jīng)要下決心積極研究解決制約因素,這樣就有可能啟動住宅消費(fèi),通過啟動住宅消費(fèi)推進(jìn)住宅建設(shè),從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及推動國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的形成。
中國有句古話:民以食為天,民以居為安。改革開放十八年以來,中國城市居民住房取得了可喜成果,在聯(lián)合國人居會議上,我國代表的發(fā)言受到世界各國的好評,侯捷部長還獲得了特別榮譽(yù)獎。中國人有自己的奮斗目標(biāo),就是要在20世紀(jì)末實(shí)現(xiàn)小康,在下世紀(jì)前十年達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家的水平。在這里面,“小康水平”,“中等發(fā)達(dá)”也都包括提高生活質(zhì)量,包括發(fā)展住房消費(fèi)。聯(lián)合國人居會議提出的“人人享有一套適當(dāng)?shù)淖》俊蓖瑯右彩侵袊怂非蟮哪繕?biāo)。▲房產(chǎn)作為投資形式對啟動房地產(chǎn)市場的作用□蕭灼基(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,中房北京指數(shù)理事會特約專家)談5個(gè)觀點(diǎn):第一觀點(diǎn):中國住房建設(shè)不存在過熱。
前幾年曾提出中國房地產(chǎn)過熱的論點(diǎn),是不符合實(shí)際的。香港地方小擁有600萬人口,其中約300萬居住在廉價(jià)房內(nèi), ……（未完，全文共8877字，當(dāng)前僅顯示2425字，請閱讀下面提示信息。收藏《專題評述：中國經(jīng)濟(jì)改革與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展》）