干部學(xué)習(xí)講稿：持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

干部學(xué)習(xí)講稿：持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
　　秦虹
　　建設(shè)部政策研究中心主任
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況
　　我借這樣一個(gè)機(jī)會(huì)和大家交流一下有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)問(wèn)題，主要談兩個(gè)方面。一個(gè)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)如何判斷。進(jìn)入到10月份以后，全國(guó)各個(gè)地方的房子房地產(chǎn)的價(jià)格降價(jià)之聲就開始引起大家的關(guān)注，特別是上海有幾個(gè)大的企業(yè)，大的樓盤開始大幅度地降價(jià)，引起大家的廣泛地關(guān)注。怎么判斷今年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)狀況呢？我個(gè)人覺得，總體上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整仍然是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，不是全國(guó)一致性的調(diào)整。
（一）從關(guān)鍵指標(biāo)看當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況
　　為什么說(shuō)它是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整呢？我們從幾個(gè)指標(biāo)看看當(dāng)前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。第一個(gè)是成交量。這次，大家知道今年1月份出了國(guó)八條，把限購(gòu)政策擴(kuò)大到副省級(jí)以上城市和其他房?jī)r(jià)高漲得快的城市。到目前為止全國(guó)47個(gè)城市在限購(gòu)。限購(gòu)政策的確是對(duì)城市的成交量影響特別大。
　　1-8月份，四十幾個(gè)限購(gòu)城市成交量，住房不包括商業(yè)房，不只包括住房，商品房的成交同比是增長(zhǎng)了4.6%，1-9月份已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)了，到今年年底全年限購(gòu)城市，商品住房的成交同比負(fù)增長(zhǎng)是沒有懸念的，但是非限購(gòu)城市增長(zhǎng)的速度還比較高，1-8月份的時(shí)候非限購(gòu)城市的商品住房的成交同比增長(zhǎng)了17.9%。限購(gòu)
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現(xiàn)在還在增加呢？就和去年有關(guān)系。大家看去年我們紅色和藍(lán)色的這兩頭曲線，一個(gè)是全國(guó)商品住房新開工面積的增長(zhǎng)速度，一個(gè)是40個(gè)重點(diǎn)城市的商品住房新開工面積增長(zhǎng)速度，去年達(dá)到了歷史的最高位。去年全國(guó)商品住房的新開工面積增長(zhǎng)速度達(dá)到40%，是我們前幾年的二三倍，從來(lái)沒有這么高的新開工，所以去年大干快上，上了很多項(xiàng)目，今年正是處于銷售的時(shí)候，市場(chǎng)受到了緊縮，所以現(xiàn)在企業(yè)的庫(kù)存是最大的一段時(shí)期。這樣一個(gè)庫(kù)存正在增加這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，這個(gè)時(shí)刻你讓開發(fā)企業(yè)繼續(xù)漲價(jià)不存在客觀的基礎(chǔ)和條件，所以開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)了企業(yè)降價(jià)。
　　現(xiàn)在房?jī)r(jià)什么樣的特點(diǎn)呢？我觀察了一下當(dāng)前的市場(chǎng)情況，降價(jià)的項(xiàng)目，不是所有的項(xiàng)目都在降價(jià)，降價(jià)的項(xiàng)目基本屬于三類企業(yè)。一、這些企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品類型和位置絕大多數(shù)都是處在限購(gòu)區(qū)域和限購(gòu)的產(chǎn)品。比如有些企業(yè)開發(fā)的全是高端的，不是第一次購(gòu)房所需要的，都是四五百平米一套的一些房子，而且房子位置絕大多數(shù)都在限購(gòu)的一些城市，那么這些企業(yè)面臨的客戶、資源有資格買房的客戶資源是一個(gè)非常非常有限的資源，買一套房這個(gè)資源就少一塊，買一套房這個(gè)資源就少一個(gè)，這個(gè)時(shí)候?qū)@些企業(yè)來(lái)講，其實(shí)他們?cè)趺崔k呢？他們唯一的辦法就是盡快、盡大可能地大幅度地多降點(diǎn)價(jià)，把有限的客戶資源來(lái)歸到他自己企業(yè)的名下，搶奪有限的客戶資源，所以他只有盡早明顯地下降才可能把這些有限的資源爭(zhēng)奪下來(lái)，這是一類企業(yè)。二、資金負(fù)債率特別高，去年擴(kuò)張?zhí)貏e猛，然后資金鏈確實(shí)是周轉(zhuǎn)有困難的企業(yè)，必須要以價(jià)換量，這是第二類企業(yè)。三、今年它的銷售任務(wù)或者銷售額早已經(jīng)完成了計(jì)劃，已經(jīng)是超額完成計(jì)劃，手中不缺錢，他現(xiàn)在房子已經(jīng)完成了銷售計(jì)劃目標(biāo)，但是他也要降價(jià)銷售。為什么呢？我想這類企業(yè)是為下一步的繼續(xù)擴(kuò)張發(fā)展做好基礎(chǔ)和準(zhǔn)備。因?yàn)槲磥?lái)一定會(huì)有很多很多的機(jī)會(huì)，這些機(jī)會(huì)就是我們面臨的很多企業(yè)活不下去，直接收購(gòu)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和地方政府為了完成土地供應(yīng)計(jì)劃，比較便宜的出讓土地的拿地機(jī)會(huì)，這個(gè)時(shí)候企業(yè)手中如果能夠把現(xiàn)金握在手里，為下一步的發(fā)展和擴(kuò)張實(shí)際上是奠定了非常好的一個(gè)機(jī)會(huì)，所以這三類企業(yè)都是比較明顯地在價(jià)格上在做調(diào)整。
　　現(xiàn)在我們開發(fā)行業(yè)里面還有很多企業(yè)，不屬于這三類企業(yè)。1.它的開發(fā)規(guī)模有限。2.負(fù)債率并不為是很高，大家知道房地產(chǎn)資金需求最大的就是拿地階段，只要把土地拿下來(lái)之后，剩下來(lái)的開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)企業(yè)所需要的融資是有限的，因?yàn)橛幸粋�(gè)預(yù)售制度，只要開發(fā)企業(yè)不新增拿地，新增開工對(duì)它目前來(lái)說(shuō)資金不是太大問(wèn)題，大量的企業(yè)并不存在著回款的壓力，也不存在著銷售的一些問(wèn)題，所以這些企業(yè)大部分目前還在維持價(jià)格的平整，所以我們并沒有看到全國(guó)一致性的大幅度下降的情況出現(xiàn)，而是一些不同的城市或者一個(gè)城市里不同的項(xiàng)目在做一些調(diào)整，它的根本主要是和企業(yè)的狀況有關(guān)系，和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)目前的狀況是有很大關(guān)系。
（二）當(dāng)前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來(lái)的影響
　　這樣一個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，導(dǎo)致了一個(gè)后續(xù)的影響是什么呢？我們看到了以下幾個(gè)方面。
　　一、房地產(chǎn)新開工和投資增速面臨著下滑態(tài)勢(shì)。這個(gè)圖我是把限購(gòu)城市和全國(guó)的住房新開工面積占到當(dāng)前的施工面積的比重做了一個(gè)圖，我們可以看到現(xiàn)在1-8月份的時(shí)候，全國(guó)今年再建住宅施工面積里面，屬于今年新開工的只占30%，是我們這些年來(lái)最低水平。限購(gòu)城市只有24%，也就是現(xiàn)在我們看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還不錯(cuò)，為什么？是因?yàn)槲覀兊淖》拷ㄔO(shè)，包括商品房建設(shè)、包括保障性住房，總的在建面積量非常得大，需要大量的投資，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還很高，33%這樣一個(gè)歷史的高位。但是在這個(gè)高投資里面我們可以發(fā)現(xiàn)，屬于今年新開工的項(xiàng)目實(shí)際上在整個(gè)在建住房的面積里面的比重是歷年里面是最低的。
　　也就是實(shí)際上開發(fā)企業(yè)縮量保價(jià)，那么新開工和新增的投資都已經(jīng)出現(xiàn)了一些明顯收縮的跡象。因?yàn)槲覀兘y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)在很成問(wèn)題，問(wèn)題在哪里呢？因?yàn)樗姆课菪麻_工和房屋的施工面積里面包含了一部分保障性住房，包含了多少，他說(shuō)他不知道，所以我們沒有辦法做有效的剔除。
　　大家知道今年保障性住房是新開工一千萬(wàn)套，比去年增長(zhǎng)了72%。在整個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局里的新開工面積里面到底有多少是屬于保障性住房，有多少是屬于商品房，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒有給我們一個(gè)明確的答案，所以我們這里只能是做一個(gè)概念性的判斷，實(shí)際上商品房的商品住房的新開工和投資，實(shí)際上因此出現(xiàn)了明顯的下滑，如果扣除保障性住房的話。
　　第二，新購(gòu)的住宅用地增長(zhǎng)速度也出現(xiàn)了明顯的下滑。全國(guó)133個(gè)城市，今年前三個(gè)季度住宅用地成交面積同比下降了10.7%，我們 ……（未完，全文共6932字，當(dāng)前僅顯示2434字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)》）