黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況及對策

目錄/提綱：……
一、1998年以來黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況
二、2009年黃石市房地產(chǎn)市場變化情況及原因分析
1、國家宏觀經(jīng)濟政策是黃石市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的根本原因
三、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的建議
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黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況及對策

近十年來，房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，已經(jīng)發(fā)展成為黃石經(jīng)濟中具有支柱性質的重要產(chǎn)業(yè)部門，對黃石市經(jīng)濟增長速度起著舉足輕重的作用。黃石市房地產(chǎn)業(yè)在拉動內需、帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴大勞動就業(yè)等諸多方面起到了積極作用，同時，社會經(jīng)濟的持續(xù)快速增長、居民可支配收入的穩(wěn)步提高和城鎮(zhèn)化進程的顯著加快也為黃石市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。在黃石市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展過程中，由于一些客觀原因，近年來房地產(chǎn)行業(yè)中也產(chǎn)生了諸如投資波動較大、商品房供應與需求結構失衡、房價增長超過居民收入增長、項目開發(fā)區(qū)域性和規(guī)模無序性等一系列問題，這些問題在一定程度上影響了經(jīng)濟的總體平衡及持續(xù)健康發(fā)展，在今年房地產(chǎn)業(yè)的調整中表現(xiàn)比較明顯，并已經(jīng)成為全社會關注的一個重要的熱點問題，需要我們作深入分析并加以解決，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展。
一、1998年以來黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況
1998年黃石市實施城鎮(zhèn)住房制度改革政策、取消了實行多年的住房實物分配制度后，黃石市居民住房消費由純福利性的單位分房轉到單位集資房、房改房，再到市場化的商品房消費等過程。在這種消費模式演化中隨著擴大內需政策的實施、招商引資力度的加大和建設宜居城市步伐的加快，黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，房地產(chǎn)業(yè)開始步入發(fā)展的快車道。總體來看黃石市房地產(chǎn)業(yè)具有以下幾個方面的特征：
　　　l、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展較快，但企業(yè)實力不強
從企業(yè)數(shù)量上看，200
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長2.25倍，超過絕大多數(shù)行業(yè)的增幅；從房地產(chǎn)投資額占國內生產(chǎn)總值的比重來看，其在國民經(jīng)濟中的地位明顯上升，2008年這一比重達到3.1％，比1998年提高2.5個百分點；此外房地產(chǎn)還能帶動冶金、建材、家電等5 0多個行業(yè)的發(fā)展，能促進金融、物業(yè)管理等新興服務業(yè)的發(fā)展，間接推動黃石經(jīng)濟的增長。
除對經(jīng)濟增長的貢獻較大外，房地產(chǎn)對地方財源貢獻也較大，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)業(yè)稅費收入占地方一般預算的比例達到26.9％，在壯大地方財力上也作了較大的貢獻。
4、黃石市房地產(chǎn)投資開發(fā)占GDP的比例低于全國全省平均水平，在全省全國占的份額偏低
　　　　從投資增長速度來看，2002年以來黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度高于全國全省發(fā)展速度；2008年與2002年相比，黃石房地產(chǎn)投資額增長了6.48倍，比全國增幅高2.59倍，比全省增長幅度高1.67倍，在省內幾個主要中等城市中居第二。
從房地產(chǎn)投資占GDP的比例來看，黃石房地產(chǎn)投資占的比例較低，2008年全國房地產(chǎn)投資占GDP的比例是7.9％，湖北省的比例也是7.9％，而黃石市的比例只有4.2％，在全省幾個主要中等城市中最低，其中比宜昌市低1.7個百分點。
從房地產(chǎn)開發(fā)占的份額上看，與黃石市在全省全國的地位不相適應。2008年黃石市的GDP在全國全省所占的份額分別是1.9％和5.1％，而黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資額在全國全省所占的份額分別是0.8％和2.7％，明顯比GDP占的份額要低。
從開發(fā)強度上看，按人口計算黃石市的強度比較弱。2008年按城鎮(zhèn)人口計算全國的房地產(chǎn)業(yè)的平均投資強度為4257元／萬人，湖北省的平均投資強度為2865元／萬人，而黃石市的平均強度為1608元／萬人：按國土面積計算全國的房地產(chǎn)業(yè)的平均投資強度為26.33萬元／K㎡，湖北省的平均投資強度為38.93萬元／K㎡。黃石市的平均強度為42.8萬元／K㎡，黃石市明顯高于全國全省的水平。人均投資強度低于平均水平而國土面積投資強度高于平均水平，說明土地資源緊張對黃石市房地產(chǎn)的制約較大。
根據(jù)以上對黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的分析，可以看出，1998年以來黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，房地產(chǎn)投資及開發(fā)規(guī)模處于快速上升時期，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的支撐作用將越來越大。但是黃石市房地產(chǎn)業(yè)缺少龍頭企業(yè)、開發(fā)強度和投資穩(wěn)定性不夠，使房地產(chǎn)業(yè)波動較大，抗風險能力弱，因而只要國內外經(jīng)濟形勢發(fā)生突變，黃石市房地產(chǎn)業(yè)必然受到較大的壓力。
二、2009年黃石市房地產(chǎn)市場變化情況及原因分析
　　　　今年以來，隨著中央和黃石各項政策效應的進一步顯現(xiàn)，黃石市房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)回暖的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資由跌轉升，施工規(guī)模降幅逐月縮小、商品房銷售額止跌轉升，企業(yè)資金壓力得到緩解，房地產(chǎn)投資信心同步回升。黃石市房地產(chǎn)市場總體上保持著平穩(wěn)回升的良好勢頭，出現(xiàn)投資、銷售雙增長的態(tài)勢，但土地供應相對緊張，銷售不穩(wěn)等因素仍制約房地產(chǎn)市場運行，房地產(chǎn)開發(fā)市場回暖的持續(xù)性尚需進一步觀察，房地產(chǎn)的良性發(fā)展仍需要各方繼續(xù)鞏固。
　　　　(一)1—7月份房地產(chǎn)市場基本情況
　　　　1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況
　　　從全市房地產(chǎn)開發(fā)情況看，1-7月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達114677萬元，同比增長7.7%，其中，商品住宅完成投資84432萬元，同比增長7.7%。全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積累計258.22萬平方米，同比增長0.35%；房屋新開工面積累計64.41萬平方米，同比增長10.88%。
　　　從城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，1-7月黃石城區(qū)累計完成投資106748萬元，其中7月份完成投資16189萬元。1-7月黃石城區(qū)房屋施工面積188.43萬平方米，其中住宅面積157.88萬平方米； 1-7月城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27.51萬平方米，同比下降72.74%，土地成交價款24684萬元，同比下降80.89%；完成土地開發(fā)面積7.1萬平方米。
　　　　2、商品房銷售及價格情況
　　　1-7月，城區(qū)商品房銷售面積累計47.40萬平方米，同比增長47.18%，商品房銷售額155955萬元，同比增長77.29%。其中，期房銷售37.45萬平方米，同比增長40.21%，環(huán)比下降35.84%；現(xiàn)房銷售9.95萬平方米，同比增長85.64%，環(huán)比增長165.66%。
　　　從商品房的用途劃分來看，1-7月商品住宅銷售面積累計41.49萬平方米，同比增長53.30%，銷售金額累計114833萬元，同比增長82.36%；辦公樓銷售面積412.83平方米，同比下降85.11%，銷售金額為117.80萬元，同比增長556.19%；商業(yè)用房銷售面積53164平方米，同比增長27.46%，銷售金額39540萬元，同比增長74.92%。
　　　1-7月雖然商品房交易活躍，但從銷售面積增長幅度上看，與去年同期相比，有一定幅度的降溫，1-7月份城區(qū)商品房增長幅度比2008年同期增幅低41個百分點，其中七月份銷售面積較上月環(huán)比下降17.26%。
　　1-7月份，全市房屋銷售價格同比上漲2.6%。其中7月份同比上漲1.2%，環(huán)比上漲0 ……（未完，全文共7788字，當前僅顯示2735字，請閱讀下面提示信息。收藏《黃石市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況及對策》）