淺議房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管與稽查工作的配合

目錄/提綱：……
一、在銷售收入上或隱匿或滯后或張冠李戴，目的就是不繳或少繳或緩繳稅收
（一）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用不按規(guī)定入賬，隱匿收入而少繳稅收
（四）發(fā)生視同銷售行為（如股東分房等），不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入，不申報繳稅
（一）虛列拆遷補償費、虛增成本
（二）編造虛假合同、協(xié)議、虛列、多列或重復(fù)列支生產(chǎn)費用
（三）虛列工程項目并通過代開發(fā)票加大建房成本
（四）混淆成本核算對象，不按配比原則轉(zhuǎn)結(jié)產(chǎn)品成本
（五）資本性支出直接列支當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額等
（六）以違規(guī)發(fā)票入賬，多列成本費用
（一）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紙質(zhì)及電子分戶基本情況檔案：
（二）幾個關(guān)鍵的時間點掌握：一是樓盤開盤日期
二是開始接受預(yù)訂的時間
三是交房日期
四是房源銷售達到或超過80%的時間
五是清盤時間
（三）掌握與開發(fā)成本、費用息息相關(guān)的建筑安裝，銷售代理以及廣告等情況
二、作為稽查局主要應(yīng)做好以下幾項工作：
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淺議房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管與稽查工作的配合

房地產(chǎn)行業(yè)以其稅收貢獻率大，涉及相關(guān)產(chǎn)業(yè)多而倍受稅務(wù)部門尤其是地稅部門的重視。地稅部門不僅將其納入重點行業(yè)進行稅收管理，配備責(zé)任心強、業(yè)務(wù)及協(xié)調(diào)能力強的同志擔(dān)綱，而且將其土地增值稅清算，企業(yè)所得稅匯算清繳納入稽查專項檢查。從近幾年稽查部門開展的專項檢查分析，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅主要問題有：

一、在銷售收入上或隱匿或滯后或張冠李戴，目的就是不繳或少繳或緩繳稅收。

（一）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用不按規(guī)定入賬，隱匿收入而少繳稅收。

（二）預(yù)售收入（包括收取各種形式的如拿號費、預(yù)訂費等）不及時入賬，不按規(guī)定申報納稅，擠占本應(yīng)繳納國庫的稅款。同時產(chǎn)品完工后不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（三）
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堅持依法治稅原則，做到“公平、公開、公正”執(zhí)法，更有效地提高征管和稽查效能，加強稅源管理部門與稽查部門在房地產(chǎn)行業(yè)的配合顯得尤為重要。

一、作為稅源管理局應(yīng)充分做好事前及事中若干項事務(wù)性的工作，為稽查專項檢查提供更準(zhǔn)確更有價值的證據(jù)材料。

（一）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紙質(zhì)及電子分戶基本情況檔案：

1、公司章程、股東構(gòu)成及初始資本及相關(guān)資產(chǎn)明細（著重記錄不動資產(chǎn)）。

2、公司人員構(gòu)成：（1）本公司聘用人員，（以有“三金”及合同為準(zhǔn)）。（2）是否請銷售代理公司進行銷售。若是，則在開盤之際就應(yīng)索取相關(guān)的涉稅材料，并不定期檢查是否有傭金結(jié)算。（3）有無公務(wù)人員兼職情況。（4）所有工作人員的工資檔案及工作分工。

3、土地取得信息：（1）土地取得的方式、取得時間及金額和面積。（2）若是拍賣取得則應(yīng)獲取拍賣信息，如拍賣公司、拍賣傭金等。

4、樓盤信息：（1）樓盤所處位置、設(shè)計圖、開發(fā)期數(shù)、容積率、面積。（2）商鋪、標(biāo)房、非標(biāo)房之分。

（二）幾個關(guān)鍵的時間點掌握：一是樓盤開盤日期。大部分房開企業(yè)選擇在此日同購房者簽訂購房合同。二是開始接受預(yù)訂的時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理好預(yù)售許可證，一般情況下都會進行預(yù)訂或預(yù)售，而此期間的預(yù)售行為又是為數(shù)不少的房開企業(yè)忽視使用正規(guī)地稅票據(jù)，而是使用自制的或非地稅監(jiān)制的收款收據(jù)的關(guān)鍵時間點。三是交房日期。四是房源銷售達到或超過80%的時間。五是清盤時間。

（三）掌握與開發(fā)成本、費用息息相關(guān)的建筑安裝，銷售代理以及廣告等情況。1、所有與樓盤開發(fā)有關(guān)的合同在第一時間收集到位，并將合同中涉及的具體內(nèi)容表格化、電子化。2、跟蹤與開發(fā)銷售有關(guān)的工程（三通一平，土建、水電、綠化等），銷售代理如何結(jié)算，廣告制作與發(fā)布等款項的結(jié)算與資金支付情況，辦理涉稅如項目報驗登記，要求銷售代理在樓盤所在地辦證，廣告制作方信息情況，督促應(yīng)稅事宜按時納稅，避免清盤前突擊納稅玩“空手道”等現(xiàn)象的發(fā)生。

（四）樓盤銷售情況：1、以月度為單位收集整理裝訂紙質(zhì)銷售合同及建立電子版的銷售情況一覽表，并同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具《房地產(chǎn)銷售發(fā)票》和申報繳納的稅金進行比對，做出比對分析書面報告，及時發(fā)出預(yù)警。2、收集涉及銷售的其他相關(guān)信息，如樓盤銷售分布圖，銷售情況分戶表等。3、關(guān)注銷售價格，特別關(guān)注有無陰陽合同現(xiàn)象。4、各種房型面積的測繪報告（與原件核對無誤）。

二、作為稽查局主要應(yīng)做好以下幾項工作：

1、在編制年度稽查計劃之前，充分征求稅源管理局的意見，重點聽取在稅收遵從度方面有所欠缺的納稅人情況，并將其列為專項檢查對象，同時將稽查計劃傳遞給稅源管理局。

2、在進駐被稽查對象開展專項檢查之前，邀請管理員進行查前摸底，盡可能的熟悉情況 ……（未完，全文共2443字，當(dāng)前僅顯示1553字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺議房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管與稽查工作的配合》）