淺議物業(yè)管理稅收管理存在的問題及對策

目錄/提綱：……
一、物管概述及管理現(xiàn)狀
二、存在的主要涉稅問題
（一）營業(yè)稅涉稅問題
（二）企業(yè)所得稅涉稅問題
三、稅收流失的原因分析
一是發(fā)票管理欠嚴
一是非法代開發(fā)票
三是個別業(yè)主索要發(fā)票時，使用虛假發(fā)票收取物業(yè)管理費
二是控管力度較弱
三是部門協(xié)調(diào)不力
四、加強稅收征管對策
（一）加大宣傳力度，強化納稅意識
（二）加強稅源調(diào)查，實行精細化管理
（三）加強科學(xué)分析，完善納稅評估
（四）規(guī)范發(fā)票管理，實行“以票管稅”
（五）加強部門協(xié)作，強化監(jiān)督管理
……
淺議物管業(yè)稅收管理存在的問題及對策

近年來，隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場的日臻完善及住房商品化的積極推進，以房屋及其設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地等為對象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。該行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理公司也應(yīng)運而生，成為地方稅源新的增長點，但由于種種原因，物管企業(yè)征管明顯滯后，稅收流失嚴重。2011年5月，安源區(qū)地稅局安源分局對物業(yè)管理行業(yè)2010年度納稅情況進行了專項評估，我們發(fā)現(xiàn)該行業(yè)在稅收管理方面存在較多的問題。下面筆者從物管概述及管理現(xiàn)狀、存在的主要涉稅問題、稅收流失的原因分析、加強稅收征管對策等方面，對加強物管行業(yè)稅收征管，談?wù)剛�人的看法，供大家探討。

一、物管概述及管理現(xiàn)狀

物業(yè)根據(jù)使用功能的不同，主要分為：(一)居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。(二)商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。

物管企業(yè)的營業(yè)收入，包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和投資收益等。其經(jīng)營收入確認原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，
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（一）營業(yè)稅涉稅問題

未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入

全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。

在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占37.5%，計入“其他應(yīng)付款”的占41.2%，計入“應(yīng)付賬款”和“長期應(yīng)付款”的占11.15%，計入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占14.2%。

案例1：某物業(yè)管理公司替某業(yè)主代收車位費、管理費98702.75元，計入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅�！奔暗谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用�！钡囊�(guī)定，造成少繳營業(yè)稅4935.14元。

案例2：評估人員檢查發(fā)現(xiàn)，一家物業(yè)管理公司一直將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費記入“預(yù)收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅。截止2010年12月，該帳戶貸方余額為294047.02元。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營業(yè)稅�！保谖鍡l"納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用"，和第九條"營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天"的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅14702.35元，城建稅1029.16元，教育費附加441.07元，地方教育費附加101.08元。

收入直接沖減支出類科目

物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目，逃避納稅。

案例3：某物業(yè)公司2010年支付給供電局的公共區(qū)域的電費為45540.8元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。”和國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。”造成少繳納營業(yè)稅2277.04元。

其他營業(yè)稅問題還有：物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅；物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準(zhǔn)備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的裝修押金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。

開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

（二） 企業(yè)所得稅涉稅問題

不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅

例4：某物業(yè)管理公司2010年購買電腦23650元計入“管理費用”，未計入固定資產(chǎn)，應(yīng)調(diào)增利潤，應(yīng)補繳企業(yè)所得稅5912.50元。

未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅

全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。

諸如此類，還存在企業(yè)所得稅涉稅 ……（未完，全文共4481字，當(dāng)前僅顯示2263字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺議物業(yè)管理稅收管理存在的問題及對策》）